나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12012 [1] 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 1329-2 온산동원아파트 107동 9층905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해울감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 소재 ‘울산기술공업고등학교’ 북서측 인근에 위치하는 ""온산동원아파트"" 107동 9층 905호서, 주위는 주택, 아파트 및 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 15층 중 9층 905호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
내벽 : 벽지바름 및 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 부정형의 토지로 아파트의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 및 주변 가로망 상태 보통인 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕신택지지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12012 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 1329-2 온산동원아파트 107동 9층905호

용도: 아파트

감정가: 209,000,000 원

토지면적: 47.94㎡ (약 14.50평)

토지지분: 47.935㎡ (약 14.50평)

건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평) (분양면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 1997년 07월 03일 (107동 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 소재 ‘울산기술공업고등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 아파트, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 단지 내 및 주변 도로망 상태는 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2017년 02월 03일 접수된 한국자산관리공사 근저당권 (을7)입니다.

등기부요약:

* 소유권 이전 (갑1, 갑2)

* 근저당권 (을7): 한국자산관리공사 (말소기준권리)

* 가압류 (갑3, 갑4, 갑8, 갑10, 갑11): 울산신용보증재단, 중소기업은행, 주식회사솔림헬프자산관리대부, 주식회사제니스자산관리대부, 오케이에프앤아이대부

* 압류 (갑5, 갑6, 갑7): 동울산세무서장, 국민건강보험공단, 울산세무서장

* 임의경매개시결정 (갑9): 한국자산관리공사 (본 경매 사건)

* 등기부채권 총액: 242,466,347 원 (모든 권리 합산, 말소 예정 권리 포함)

임차인 현황:

* 본 물건에는 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 다만, 임대 관계는 현재 미상으로, 실제 점유자가 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인하는 것이 필수적입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 경매 절차를 통해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕신택지지구)으로 지정되어 있으며, 소로3류 및 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 단지명: 온산동원아파트

* 총 세대수: 570 세대

* 총 동수: 7개 동

* 주차 대수: 총 367대 (지상 4대, 지하 19대, 옥외/기타 344대 추정)

* 최고 층수: 15층 (본 건 9층)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

주요 편의시설: 단지 내부에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 기본적인 편의시설이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

혐오시설: 주변 지역 탐색 결과, 아파트 단지의 주거 환경에 직접적인 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 온산 산업단지 인근에 위치하므로 관련 공업 시설과의 거리를 고려할 필요는 있습니다.

임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 인수할 보증금은 없으나 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. (현장 방문 시 확인 필수)

건축 연식: 1997년에 사용 승인된 아파트로, 건물이 노후화됨에 따라 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 온산읍에 위치한 온산동원아파트 107동 9층 905호 경매 건입니다. 84.89㎡ (약 25.68평) 규모의 아파트로, 감정평가액은 2억 9백만 원입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계가 미확인된 점과 건축 연식이 20년 이상 경과된 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 최근 실거래가 정보를 바탕으로 감정가의 적정성을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리 관계: 본 건은 말소기준권리보다 후순위의 다수 권리들이 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 법적 권리상의 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 일괄하여 매각되므로 소유권 취득 과정이 간결합니다.

명도 부담 적음: 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 과정에서 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 낮습니다.

생활 편의성: 단지 내 및 인근에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있어 거주 환경이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 해당 물건과 유사한 면적 및 조건의 아파트 시세는 84.89㎡ (약 25.68평) 기준, 약 1억 8천만 원에서 1억 9천 5백만 원 사이로 추정됩니다. 이는 최근 거래된 59.94㎡ (약 18.13평) 물건이 1억 1천 5백만 원에서 1억 3천 9백만 원에 거래된 점과, 73.098㎡ (약 22.11평) 물건이 1억 5천 9백만 원에 거래된 점을 고려한 가격입니다.

본 건의 감정가는 2억 9백만 원으로, 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받기 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 1억 7천 5백만 원에서 1억 9천 5백만 원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 본 예상 입찰가는 시세 분석에 근거한 것이며, 실제 입찰 시에는 권리 분석, 현장 조사 결과, 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.