나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1228 [1] 울산광역시 북구 신천동 318-7 코끼리 상가에이동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 신천동 소재 ""신천초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 인근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상3층 중
제3층 제301호로서,(사용승인일 : 1995.11.10)

외벽 : 타일 붙임, 몰탈 위 페인트 등. 등.
내벽 : 몰탈 위 페인트 등.
창호 : 샷시창 등.

이용상태

공부상 근린생활시설이며, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 불가하여 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였음.

설비내역

급배수, 위생설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 25m, 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1228 (1)

소재지: 울산광역시 북구 신천동 318-7 코끼리 상가 에이동 3층 301호

용도: 근린상가

감정가: 301,000,000원

토지면적: 105.76㎡ (약 32.00평)

토지지분: 105.76㎡ (약 32.00평)

건물면적: 125.20㎡ (약 37.87평)

건물지분: 125.2㎡ (약 37.87평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 울산광역시 북구 신천동 소재 "신천초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

- 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됨.

- 건물의 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물 중 제3층 제301호 (사용승인일: 1995.11.10). 외벽은 타일 붙임, 몰탈 위 페인트 등이며, 내벽은 몰탈 위 페인트 등, 창호는 샷시창 등임.

- 이용상태: 공부상 근린생활시설이나, 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여 외관 및 탐문 조사에 의거 감정평가 되었음.

- 설비내역: 급배수, 위생 설비 등이 되어 있음.

- 토지의 형상 및 이용상태: 상업용 건부지로 이용 중인 사다리형 토지임.

- 인접 도로상태 등: 남서측으로 노폭 약 25m, 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역.

- 공부와의 차이: 해당사항 없음.

- 기타 참고사항: 임대 관계 미상이며, 기타 사항 없음.

- 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

1.1. 입지조건

본 물건은 울산광역시 북구 신천동에 위치하며, "신천초등학교" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독 주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 차량의 접근성이 양호하며, 남서측으로 폭 약 25m, 북서측 및 북동측으로 폭 약 8m의 도로와 접하고 있어 일반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 신천초등학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편으로 보입니다. 또한, 롯데마트 울산점과 같은 쇼핑 시설이 약 11km 거리에 위치하여 생활 편의시설 접근성도 갖추고 있습니다. 뉴코아 팩토리아울렛 울산성남점 또한 이 지역에 위치하여 쇼핑 편의를 제공합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 울산지방법원의 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다. 그러나 현재 제공된 정보에는 구체적인 지상권 현황에 대한 상세 내용이 없습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전은 이진환, 김정화, 윤규형 순으로 이루어졌습니다.

등기된 권리 중 말소 기준 권리는 2011년 8월 4일 접수된 한국외환은행의 근저당권(을12)이며, 이후 설정된 하나은행의 근저당권(을14) 및 이미 경매개시 결정 등기(갑10, 하나은행)는 모두 말소될 예정입니다.

채권 총액은 155,160,000원입니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자는 별도의 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 용도상 근린상가로 분류되어 있으며, 제2종일반주거지역 및 일반상업지역에 속해 있습니다. 신천초등학교 인근에 위치하고 있으며, 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 곳에 자리하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 업종의 상권 형성에 유리한 입지입니다. 대로 및 소로와 접하고 있어 접근성이 좋으며, 울산광역시 북구 신천동 일대는 신천지구 도시개발사업이 진행된 지역으로, 향후 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 1995년 11월 10일에 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브 지붕의 3층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다. 외벽은 타일 및 페인트 마감, 내벽은 페인트 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 급배수 및 위생 설비가 갖추어져 있습니다.

현재 내부 상태는 폐문과 이해관계인 부재로 인해 확인이 불가능한 상태이며, 외관 및 탐문 조사를 통해 감정평가가 이루어졌습니다. 이로 인해 내부 상태에 대한 잠재적 리스크가 존재합니다.

주변에는 M모텔과 같은 숙박 시설이 위치하고 있어 상업 시설로서의 기능도 일부 존재함을 알 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인할 수 없어, 도배, 장판, 설비 노후화 등 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 현재 점유자와의 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 금전적 부담은 없습니다.

* 소멸되지 않는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 만약 실제로 지상권이 존재한다면, 이는 물건의 가치와 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한:

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 특정 용도의 영업 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 장애물제한표면구역(공항시설법)으로 지정되어 있어, 건축 높이 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있어, 학교 주변 환경에 적합하지 않은 업종은 제한될 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오 시설은 없으나, 울산 북구 지역에서는 과거 음식물 자원화 시설이 놀이 공간으로 전환된 사례나 동물 화장장 건립 관련 갈등 사례가 있어, 신규 시설 입점 시 지역 주민과의 마찰 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 북구 신천동에 위치한 근린상가로, 신천초등학교 인근에 자리하고 있어 입지적 이점과 함께 주거 및 상업 혼합 지역으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 경매 절차를 통해 권리 관계가 정리되어 인수할 권리가 없어 명확한 소유권을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 인수 보증금이 0원이어서 임차인 관련 금전적 부담은 없습니다.

하지만, 내부 상태 확인 불가, 미상 임대 관계, 그리고 지상권과 같은 소멸되지 않는 권리의 존재 가능성, 더불어 토지이용계획 상의 제한 사항들은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 리스크들을 면밀히 분석하고, 이에 대한 추가적인 정보 확인 및 실사를 통해 정확한 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 울산 북구 신천동의 생활권 내 위치 및 신천초등학교 인접으로 인한 입지적 장점.

* 근린상가로서 지역 기반 상권 형성 가능성.

* 주요 권리(근저당 등)는 매각으로 소멸되어 깨끗한 권리 확보 가능.

* 인수 보증금 0원으로 명도 관련 금전적 부담 없음.

* 신천지구 도시개발사업 등 주변 지역 개발 가능성에 따른 향후 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 301,000,000원입니다. 예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크(내부 상태, 지상권 존재 가능성, 토지이용 제한 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 내부 상태 확인 불가로 인한 수리 비용, 지상권의 구체적인 내용 및 인수 여부 등을 면밀히 조사한 후, 경쟁 입찰자들의 성향과 예상 낙찰가 등을 참고하여 신중하게 산정해야 합니다. 임대 관계 미상이나 인수 보증금 0원이라는 점은 금전적 부담을 덜어주지만, 명도 과정의 원활성 여부는 별도로 고려해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.