나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31424 [1] 경상북도 고령군 성산면 박곡리 동고령산업단지5블럭16로트 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.07.07

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 고령군 성산면 박곡리 소재 '동고령일반산업단지' 내에 위치하며, 주위일대
는 산업단지로 조성된 공장지대로 각종 공장 및 공업나지 등이 소재함.

토지의 상황

1) 토지의 형태 및 이용상황
북하향 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 세장형의 토지로, 공업용 건부지로 이용 중임.

2) 인접도로상태
북측으로 노폭 15미터 내외의 포장도로에 접함.

3) 토지이용계획 및 공법상 제한상태
도시지역(2019-09-19), 일반공업지역(2019-12-30)(동고령일반산업단지), 지구단위계획구역(지구단위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-3(집))(접합) 가축사육제한구역(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2019-09-19)(일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공공시설구역(동고령일반산업단지)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 산업시설구역(동고령일반산업단지)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조
가) 일반철골구조 판넬지붕 1층 건물로서,
- 주기둥: H-Beam 450×200mm
- 벽체 : 판넬 마감 등
- 바닥 : 칼라하드너 마감 등
- 창호 : 샷시 창호.

나) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서
- 외벽 : 판넬 마감 등
- 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
- 바닥 : 장판지 및 타일 마감 등
- 창호 : 샷시 창호.

2) 이용상황
가) : 공장
나) : 사무실, 숙직실

3) 설비내역
위생설비 및 급배수설비, 소방설비 등이 되어 있음.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 국산 섬유제품제조시설[환편기(Circular Knitting M/C)] 및 태양광발전
설비로서 현상 및 관리상태는 노후화된 상태임.

공작물의 현상

─

기타참고사항

1) 임대관계: 미상임.
2) 부합물 및 종물관계: 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물이 소재함.
3) 기타: ─

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장및광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 포함
2.기계기구 감정평가 시 등기부상 기계기구목록과 대조가 불가능하여(기계기구 표식 없어 대조 불가) 전체수량을 기준으로 감정평가하였음. 경매 입찰시 존재여부 확인필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 현황

2.1. 기본 사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경31424 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 아OOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 공장

감정가: 3,798,119,920원

2.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상북도 고령군 성산면 박곡리 동고령산업단지5블럭16로트

토지면적: 4413.00㎡ (약 13353.5평)

토지지분: 4413㎡ (약 13353.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2039.96㎡ (약 6171.1평)

건물지분: 2039.96㎡ (약 6171.1평)

건물 제시외면적: 750.00㎡ (약 2269.3평)

2.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 포함

주의사항: 2.기계기구 감정평가 시 등기부상 기계기구목록과 대조가 불가능하여(기계기구 표식 없어 대조 불가) 전체 수량을 기준으로 감정평가하였음. 경매 입찰시 존재 여부 확인 필요

기타 참고사항: 임대관계 미상임. 부합물 및 종물관계: 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물이 소재함.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 고령군 성산면 박곡리 소재 '동고령일반산업단지' 내에 위치하며, 주위 일대는 산업단지로 조성된 공장지대로 각종 공장 및 공업나지 등이 소재함.

3.2. 토지 현황

* 토지의 형태 및 이용상황: 북하향 완경사지대에 자체 지반 대체로 평탄하게 조성된 세장형의 토지로, 공업용 건부지로 이용 중임.

* 인접도로 상태: 북측으로 노폭 15미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 공법상 제한 상태: 도시지역, 일반공업지역(동고령일반산업단지), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(250m 제한지역), 일반산업단지(일반산업단지), 공공시설구역(동고령일반산업단지), 산업시설구역(동고령일반산업단지)

3.3. 주변 시설

주변은 산업단지로 다양한 공장들이 밀집해 있으며, 공업 시설 외 별도의 대규모 편의시설이나 주거시설에 대한 정보는 제한적임. 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 산업단지의 특성상 환경 관련 사항은 별도 확인이 필요함.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리 현황 (말소기준권리: 2019-05-10 대구은행 근저당)

* 토지 등기부

- 갑2 (2020-04-13): 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사양원기업)

- 갑3 (2020-04-13): 소유권이전 (하태인)

- 을1 (2020-04-13): 근저당 (대구은행, 1,979,000,000원) - 말소기준권리

- 을2 (2020-05-29): 근저당 (국민은행, 600,000,000원)

- 을3 (2020-06-26): 근저당 (국민은행, 120,000,000원)

- 을4 (2020-08-19): 근저당 (대구은행, 120,000,000원)

- 갑4 (2025-03-19): 가압류 (신용보증기금, 645,000,000원)

- 갑5 (2025-05-02): 압류 (서대구세무서장)

- 갑6 (2025-06-17): 임의경매 (주식회사아이엠뱅크, 2,099,000,000원)

* 건물 등기부

- 갑1 (2019-05-10): 소유권보존 (하태인)

- 을1 (2019-05-10): 근저당 (대구은행, 1,979,000,000원) - 말소기준권리

- 을2 (2020-05-29): 근저당 (국민은행, 600,000,000원)

- 을3 (2020-06-26): 근저당 (국민은행, 120,000,000원)

- 을4 (2020-08-19): 근저당 (대구은행, 120,000,000원)

- 갑2 (2025-03-19): 가압류 (신용보증기금, 645,000,000원)

- 갑3 (2025-05-02): 압류 (서대구세무서장)

- 갑4 (2025-06-17): 임의경매 (주식회사아이엠뱅크, 2,099,000,000원)

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 3,464,000,000원 (모든 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 채권 총액 합계)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음. (일반적으로 임의경매로 진행될 경우 선순위 권리 외 후순위 권리들은 소멸됨.)

4.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 주의: 임대관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라도, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

5. 상권분석

5.1. 산업단지 입지

본건은 동고령일반산업단지 내에 위치하여 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 주변 지역은 공장 및 산업 시설이 밀집되어 있어 관련 인프라 및 협력 업체와의 접근성이 양호할 수 있습니다.

5.2. 사업 환경

공업용 건부지로 조성된 토지에 위치하며, 북측으로 15미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다. 일반공업지역으로 지정되어 있어 공장 운영에 따른 행위 제한은 적을 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 기반시설

산업단지 내 위치하므로, 일반적인 주거 지역에서 제공하는 다양한 편의시설(상업 시설, 문화 시설 등)은 제한적일 수 있습니다. 공장 운영에 필요한 기본적인 기반시설(전기, 용수, 폐수 처리 등)은 산업단지 내에 구축되어 있을 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 기계기구 관련 불확실성

감정평가 시 등기부상 기계기구 목록과의 대조가 불가능하여 전체 수량 기준으로 감정평가되었으며, 입찰 시 실제 존재 여부 확인이 필요합니다. 노후화된 상태로 감정가에 미치는 영향 및 실제 가치 확인이 중요합니다.

7.2. 미상 임대차 관계

임대관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으며, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

7.3. 제시외 건물 포함

토지 및 건물 일괄 매각 대상에 제시외 건물(750㎡)이 포함되어 있습니다. 이러한 부속 건물들의 현황 및 법적 지위(무허가 여부 등)를 사전에 명확히 파악해야 합니다.

7.4. 공장 운영 관련 리스크

기계기구의 노후화, 산업단지의 환경 규제 강화 가능성, 에너지 비용 상승 등 공장 운영과 관련된 제반 비용 및 리스크 요소를 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 동고령일반산업단지 내에 위치한 공장 용지로, 넓은 토지와 건물 면적을 갖추고 있습니다. 일반공업지역으로 지정되어 있어 공장 운영에 적합한 입지입니다. 다만, 감정평가 과정에서의 기계기구 관련 불확실성, 미상인 임대차 관계, 제시외 건물 포함 등 몇 가지 확인 및 검토가 필요한 사항들이 존재합니다. 특히 기계기구의 상태 및 실제 존재 여부, 그리고 잠재적인 임차인 관련 문제는 입찰 전 반드시 명확히 파악해야 할 핵심 리스크 요인입니다.

9. 투자 포인트

* 대규모 산업단지 내 위치하여 공장 용지로서의 가치 보유.

* 토지 및 건물 면적이 상당하여 다양한 규모의 생산 활동 가능.

* 일괄매각으로 토지, 건물, 제시외 건물, 기계기구(일부)까지 한 번에 취득 가능.

* 산업단지 내 도로망이 잘 갖추어져 있어 물류 이동이 용이함.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(3,798,119,920원)를 기준으로 하되, 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으므로 이를 제외한 금액으로 산정할 수 있습니다. 다만, 기계기구의 현 상태 및 불확실성, 명도 관련 변수 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 30억 4천만원 ~ 34억 2천만원 수준을 잠정적인 입찰가 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.