나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11160 [1] 경상북도 김천시 남산동 13-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 남산동 소재 '김천초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 노선상가지대로서 소규모의 점포, 음식점 등의 근린생활시설로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

정방형 토지로 남동하향 완경사지에 위치하고 자체지반 평탄한, '주상용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

북동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 ‘지적 및 건물개황도’를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 및 세멘트벽돌조 스라브지붕 3층 건물로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감으로서 전면은 외장강판 덧쒸움.
내벽 : 몰탈위페인팅 및 벽지도배 등 마감.
바닥 : 인조석물갈기, 장판지깔기 등 마감.
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

(가) 1층 : 점포
2층 : 사무실
3층 : 주택으로 이용중입니다.

설비내역

기호(가) : 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 주택부분은 난방설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(가) 건물은 공부상 용도가 2,3층은 '여관'이나, 실제 2층은 '사무실', 3층은 '주택'으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 김천지원 2025타경11160 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대신동새마을금고 (등기부 을1 권리)

* 소재지: 경상북도 김천시 남산동 13-3

* 용도: 근린주택

* 감정가: 239,220,360원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 100.80㎡ (약 30.5평)

* 건물면적: 267.28㎡ (약 80.9평)

* 건물 제시외면적: 19.20㎡ (약 5.8평)

1.3. 건물 현황

* 구조: 철근콘크리트조 및 세멘트벽돌조 스라브지붕 3층 건물

* 외벽: 몰탈위페인팅 마감, 전면 외장강판 덧쒸움

* 내벽: 몰탈위페인팅 및 벽지도배 등 마감

* 창호: 새시창호

* 이용상태: 1층 점포, 2층 사무실, 3층 주택

* 공부상 용도: 2,3층 '여관'

* 실제 이용: 2층 '사무실', 3층 '주택'

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 주택 부분 난방 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경상북도 김천시 남산동 소재 '김천초등학교' 북서측 인근에 위치

* 노선상가지대로로서 소규모 점포, 음식점 등 근린생활시설 형성

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통인 편

* 북동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접함

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 근저당, 대신동새마을금고, 2015-05-14 접수 (78,000,000원)

3.2. 주요 권리 내역

* 등기부상 모든 을구 권리(근저당) 및 일부 갑구 권리(가압류)는 경매로 인해 말소될 예정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

3.4. 권리분석 요약

* 인수되는 권리 및 보증금 없음. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸 예정.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 노선상가지대로에 위치한 일반상업지역

* 주변에 다양한 소규모 근린생활시설이 밀집

4.2. 건물 용도 활용

* 1층 점포, 2층 사무실, 3층 주택으로 이용 중으로 다양한 업종 및 주거 임대 수익 가능

* 일반상업지역으로 향후 개발 또는 업종 변경 용이

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 김천초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 양호

* 근린생활시설 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근 용이

5.2. 주변 부동산 시세 (참고용)

* 인근 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례(2026년 기준)를 분석한 결과, 공급 면적 기준 평당 약 101만원 ~ 125만원 수준의 거래가 확인됨 (예: 57.03㎡ 약 1,750만원, 82.21㎡ 약 3,000만원 등).

* 해당 물건은 근린주택으로 위 사례들과 직접적인 비교는 어려우나, 주변 시세 형성의 참고 자료로 활용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용상 차이

* 건축물대장 상 2,3층은 '여관'으로 등재되어 있으나, 실제로는 '사무실' 및 '주택'으로 이용 중. 이는 추후 용도 변경 또는 행정적 제약의 가능성을 내포.

6.2. 제시외 건물 존재

* 19.20㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 활용 및 관리 방안 검토 필요.

6.3. 임대 관계 불확실성

* 유일하게 등재된 임차인 외 다른 임차인 존재 가능성 배제 불가. (단, 현재 등재된 임차인은 대항력 없음)

* 기타 임대차 관계 미상으로 추가적인 확인 필요.

6.4. 토지이용계획 제한

* 가축사육제한구역 (전부제한구역), 상대보호구역에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 김천시 남산동에 위치한 일반상업지역 내 근린주택으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

* 김천초등학교 인근의 상업지역에 자리하고 있어 접근성 및 편의성이 양호하며, 1층 점포, 2층 사무실, 3층 주택으로 활용되고 있어 다각적인 수익 창출이 가능합니다.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수되는 임차인 보증금 또한 없어 권리 분석상 안전하다고 판단됩니다.

* 다만, 공부와 실제 이용 현황의 차이, 제시외 건물 존재 등은 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 일반상업지역 내 복합 용도 건물로 안정적인 임대 수익 기대

* 도심 상권에 위치하여 유동인구 및 배후 수요 확보 용이

* 초등학교 인근으로 주거 및 교육 관련 시설 입지 유리

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차 간소

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 239,220,360원입니다.

* 제공된 인근 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례(2026년 기준)를 분석한 결과, 해당 면적 대비 매우 낮은 가격대(최고가 기준 평당 약 125만원, ㎡당 약 37.5만원)로 거래된 사례가 있습니다. 이를 본건 근린주택 총 면적(토지 100.80㎡ + 건물 267.28㎡ = 368.08㎡)에 적용 시 약 1억 3천만원대의 시장 가치를 추정할 수 있으나, 이는 물건의 용도, 규모, 지역 특성(일반상업지역) 등을 고려할 때 직접 비교에 한계가 있습니다. 또한, 공급된 시세 정보의 신뢰성 및 대표성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

* 감정가는 본 물건의 제반 가치를 종합적으로 반영한 금액으로 판단되며, 이를 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 이에 따라, 본건 물건의 예상 입찰가는 약 205,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 85.7% 수준으로, 시장 시세 변동 가능성 및 권리 관계의 명확성을 고려한 전략적인 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.