나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11148 [1] 경상북도 김천시 부곡동 1328 부곡3주공아파트 303동 12층1211호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 부곡동 소재 김천고등학교 남서측 인근에 위치하며 부근은
아파트단지, 단독주택, 주변의 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 제반차량출입 용이하고 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등 제반 교통
사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층건중 12층1211호 복도식아파트로서
-외벽: 몰탈위 페인트 마감
-내벽: 벽지, 타일 등 내장재 마감
-창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

부곡3주공아파트 303동 12층 1211호임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 북동향의 완경사지대이나 계단식으로 평탄하게 조성한 아파트부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭약 12미터, 북으로 폭약 6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(김천도시지역), 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-121)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(2022-05-19)(중로3-10)(접합), 가축사육제한구역(2022-02-24)
(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률> .

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11148 (1)

소재지: 경상북도 김천시 부곡동 1328 부곡3주공아파트 303동 12층 1211호

용도: 아파트

감정가: 44,000,000원

토지면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

건물면적: 42.90㎡ (약 12.98평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 김천시 부곡동 소재 김천고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근성이 용이하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 또한 무난한 편입니다.

건축물은 철근콘크리트 벽식 구조의 15층 아파트 중 12층에 위치하고 있으며, 복도식 구조입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시 이중창으로 마감되어 있습니다.

토지는 부정형의 완경사지로 조성된 아파트 부지이며, 동측으로 12미터, 북측으로 6미터 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 수협은행 가압류 (2019.06.27) 이며, 해당 권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 65,774,310원.

현재 채권 총액은 65,774,310원으로 확인됩니다.

이하 등기부 요약입니다.

등기구분: 갑1, 접수일자: 1996-03-18, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 지정자

등기구분: 갑2, 접수일자: 2008-01-18, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 임계향

등기구분: 갑3, 접수일자: 2013-11-26, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 장유환 (매매)

등기구분: 갑4, 접수일자: 2019-06-27, 권리종류: 가압류, 권리자: 수협은행, 권리금액: 44,893,364원, 말소: 말소 (말소기준권리)

등기구분: 갑5, 접수일자: 2023-03-13, 권리종류: 가압류, 권리자: 한국주택금융공사, 권리금액: 20,880,946원, 말소: 말소

등기구분: 갑6, 접수일자: 2025-06-18, 권리종류: 강제경매, 권리자: 최 , 권리금액: 42,874,230원, 말소: 말소 (본건 경매개시결정)

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 42,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-01-30

* 확정일자: 2015-01-30

* 대항력: 있음

* 비고:

본건에는 대항력 있는 임차인 최 씨가 존재합니다. 전입일자(2013-01-30) 및 확정일자(2015-01-30)가 말소기준권리(2019-06-27)보다 앞서므로, 임차인은 대항력을 가지며 보증금 42,000,000원에 대해 매수인에게 대항할 수 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제될 가능성 또는 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 추정됩니다. 그러나 '대항력 있음'이라는 명시적인 문구와 함께 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 해당 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

아파트 단지 자체의 수요를 기반으로 하는 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건이 속한 김천부곡3주공 아파트는 1995년 10월에 사용 승인된 아파트로, 총 4개 동, 534세대로 이루어져 있습니다.

건물은 총 15층 중 12층에 위치하며, 복도식 구조입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

총 주차 대수는 181대입니다.

단지 관리사무소 연락처: 054-435-4677.

생활 편의시설로는 인근 학교(김천고등학교) 및 주거 단지 내 기본 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 최 임차인은 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선행하므로 대항력이 있습니다. 보증금 42,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 기재 확인 필요)

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

건축물 노후화: 1995년 사용 승인된 아파트로, 약 30년 이상 경과된 노후 건축물입니다. 향후 리모델링 또는 재건축 필요성 발생 가능성이 있습니다.

혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 해당 아파트 단지 인근에 직접적으로 심각한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 산업 폐수 배출 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설이 일부 존재할 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 김천시에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

감정가는 44,000,000원이며, 최근 실거래가와 비교 시 시장 가격 수준에서 거래가 이루어지고 있는 것으로 보입니다.

주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인의 존재 및 건축물의 노후화가 있습니다.

안정적인 주거 환경과 편리한 접근성을 선호하는 실수요자에게는 고려해볼 만한 물건이나, 투자 목적이라면 임차인 관련 사항에 대한 철저한 권리 분석 및 인수 가능 금액 파악이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

적정 감정가 및 시장가 수준: 감정가가 4400만원으로, 실거래가와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 책정되어 있어 급격한 시세 하락 위험이 적습니다.

실수요층 확보 용이: 아파트로서 기본적인 주거 수요가 꾸준히 존재하며, 김천고등학교 인근이라는 점은 실수요자 유입에 긍정적인 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 44,000,000원입니다.

최근 42.9㎡ 면적의 실거래가는 2026년 4월 10일 35,000,000원(10층), 2026년 4월 20일 45,000,000원(14층)으로 확인됩니다.

본건은 12층에 위치하며, 14층 실거래가와 비슷한 수준으로 평가될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 42,000,000원에 대해 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 해당 보증금이 배당을 통해 해결될 경우 낙찰자가 추가로 부담하지 않을 것으로 예상됩니다.

이를 고려하여, 예상 입찰가는 39,000,000원 ~ 44,000,000원 선으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.