나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11159 [1] 경상북도 구미시 인의동 399-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 인의동 소재 ""인동초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 단독주택, 아파
트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장 등이 있어 제반교통사정은 무난합니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 인접지와 대체로 등고 평탄한 ""단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설(사무
소) 건부지""입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 상대보호구
역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층건으로
외벽: 외장타일 및 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시 창호

이용상태

2-가)1층: 다가구주택(계단실)
2층: 단독주택(다가구주택-4가구), 제2종근린생활시시설(사무소)
3층: 다가구주택(6가구)
4층: 다가구주택(6가구)

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1 지상 수목(조경수 등), 목록2에 부합된 계단실옥탑 및 발코니 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11159 (1)

소재지: 경상북도 구미시 인의동 399-5

용도: 단독주택 (건물은 다가구주택 및 제2종근린생활시설 혼합)

감정가: 1,066,261,300원

토지면적: 390.00㎡ (약 117.98평)

건물면적: 657.43㎡ (약 198.87평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 공OOOOOOO (근저당권자: 공단새마을금고)

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 목록1 지상 수목(조경수 등), 목록2에 부합된 계단실옥탑 및 발코니 포함.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 구미시 인의동에 소재하며, "인동초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태

토지는 부정형의 토지로서, 인접 필지와 대체로 등고 평탄한 "단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설(사무소) 건부지"로 이용되고 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물로, 1층은 계단실, 2층은 다가구주택 4가구 및 제2종근린생활시설(사무소), 3층 및 4층은 각 다가구주택 6가구로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본 건 토지는 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 토지 이용에 문제가 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 준주거지역으로 용도지역 상 규제를 받으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역에 해당됩니다.

주변 환경

본 건 인근에 학교, 주거 시설, 상업 시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다. 주변 지역 조사 결과, 부동산에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

본 경매 절차에 따라 말소기준권리(을17, 을23: 공단새마을금고 근저당)보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임차권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

총 15명의 임차인이 조사되었으나, 공통적으로 "대항력 없음"으로 명시되어 있습니다. 이는 매수인에게 임차인의 보증금이나 권리가 승계되지 않음을 의미합니다. 다만, 일부 임차인의 경우 확정일자 또는 배당신고일자가 누락되었거나, 보증금 및 차임이 "미상"인 경우가 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김 , 보증금: 110,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정: 2022-08-18

* 임차인: 김 , 보증금: 110,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2023-02-07, 확정: 2022-01-03

* 임차인: 김 , 보증금: 0원, 차임: 650,000원, 전입/확정: 2022-10-27

* 임차인: 박 , 보증금: 20,000,000원, 차임: 200,000원, 전입: 2023-03-09, 확정: 2024-01-12

* 임차인: 성 , 보증금: 20,000,000원, 차임: 200,000원, 전입/확정: 2023-03-09

* 임차인: 송 , 보증금: 20,000,000원, 차임: 370,000원, 전입/확정: 2022-10-07

* 임차인: 신 , 보증금: 3,000,000원, 차임: 300,000원, 전입/확정: 2024-01-04

* 임차인: 신 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입: 2022-09-07, 확정일자 및 배당신고일자 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 이 , 보증금: 110,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정: 2022-09-26

* 임차인: 이 , 보증금: 20,000,000원, 차임: 200,000원, 전입: 2022-09-26, 확정: 2022-08-26

* 임차인: 장 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입: 2024-01-15, 확정일자 및 배당신고일자 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 최 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입: 2025-03-12, 확정일자 및 배당신고일자 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 한 , 보증금: 110,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정: 2022-09-07

* 임차인: 황 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입: 2022-08-29, 확정일자 및 배당신고일자 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 황 , 보증금: 0원, 차임: 250,000원, 전입: 2022-08-29, 확정: 2022-07-25

* 임차인: 성 , 보증금: 110,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정: 2022-08-10 (건물 등기부상 근거있는 임차인 정보로 추정)

등기부 요약

* 토지 등기부 채권 총액: 393,027,875원 (주요 채권: 공단새마을금고 근저당 384,000,000원)

* 건물 등기부 채권 총액: 796,027,875원 (주요 채권: 공단새마을금고 근저당 384,000,000원 및 다수 임차권 등)

모든 채권 및 임차권은 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 인의동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 특히, 인근 학교 및 주거 밀집 지역은 배후 수요를 확보하는 데 긍정적인 요소로 작용합니다.

최근 주변 연립/다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월, 60.02㎡ 전용면적의 다세대 주택이 3,900만원에, 27.84㎡ 전용면적이 2,450만원에 거래되었습니다. 또한 76.06㎡ 전용면적의 다세대 주택이 7,000만원에 거래된 사례도 있습니다.

본건은 단독주택(다가구주택)으로, 해당 사례들과 직접적인 비교는 어렵지만, 면적과 건물 규모를 고려할 때, 평당 약 600만원에서 700만원 수준의 시세가 형성된 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "인동초등학교" 남측 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 아파트단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용도 불편함이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본 건이 중복사건이거나 공동담보로 묶여 있는 경우, 다른 사건의 진행 상황이나 담보물의 가치 변동이 본 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다. 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 보증금 관련: 다수의 임차인이 존재하며, 일부 임차인은 확정일자나 배당신고일자, 보증금/차임 정보가 미상으로 되어 있어 배당 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 모든 임차인이 대항력이 없으므로 매수인이 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮습니다.

* 건물 이용 상태: 현재 건물이 다가구주택 및 근린생활시설로 혼합 이용되고 있어, 향후 건물 관리 및 용도 변경 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이 없음: 토지 및 건물 공부상 현황과 실제 이용 상태에 차이가 없는 것으로 파악되어 이 부분에서의 리스크는 적습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 인의동의 준주거지역에 위치한 4층 규모의 다가구주택 및 근린생활시설 건물입니다. 토지면적 390㎡, 건물 연면적 657.43㎡로 상당한 규모를 갖추고 있으며, 인동초등학교 인근에 위치하여 교육 및 생활 환경이 양호합니다.

권리상으로는 말소기준권리보다 후순위인 다수의 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 위험은 없습니다. 다만, 일부 임차인의 정보 불확실성은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

감정가는 10억 6천만 원대이나, 주변 시세 및 건물 규모, 가치를 고려하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 중복사건 및 공동담보 관련 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 인동초등학교 인근에 위치하여 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 건물 규모: 연면적 657.43㎡의 4층 건물로, 다가구주택 및 상가 혼합으로 인한 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 인수 부담이 상대적으로 적습니다.

* 개발 가능성: 준주거지역으로 향후 용도 변경 또는 증축 등 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,066,261,300원입니다.

주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 평당 600만원 ~ 700만원 수준의 거래 가격이 형성되어 있습니다.

건물 연면적 198.87평 (657.43㎡)을 기준으로 보수적으로 평당 600만원을 적용하면, 건물 가치만 약 11억 9천만원 (198.87평 * 600만원/평) 수준으로 추정됩니다.

토지 면적 117.98평 (390㎡)에 평당 600만원을 적용하면, 토지 가치는 약 7억 1천만원 (117.98평 * 600만원/평) 수준으로 추정됩니다.

이를 종합하면, 토지 및 건물 가치는 총 약 19억원 수준으로 추정 가능하나, 이는 보수적인 산정이며 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

채권 총액(약 7.9억원) 및 현장 조사를 통한 건물 상태, 공실률, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 본인의 투자 성향에 맞는 입찰가격을 결정해야 합니다.

현재 감정가는 주변 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

보수적인 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 8억 5천만원 ~ 9억 6천만원 내외에서 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 본 물건은 중복사건 및 공동담보 관련 특이사항이 있어, 이에 대한 철저한 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.