나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8333 [1] 대구광역시 북구 고성동2가 11-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 고성동2가 소재 '대구복합스포츠타운' 남측 인근에 위치하며,주위로는 단독(다가구주택),근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼성지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입은 용이하며 교통상황은 대체로 무난함.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서 단독주택(다가구주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약7m정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

『건물감정평가요항표』참초

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕4층 건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감
바닥 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층 : 사무실(1개호)
2층~4층 : 다가구주택(각층별 4개호 전체12개호)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,도시가스시설에 의한 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 『지적 및 건물개황도』와 같이 제시외 건물(철근콘크리트조 2,3,4층 발코니 약98㎡)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8333 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 계명새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 북구 고성동2가 11-2

용도: 다가구주택 (1층 사무실 1개호, 2층~4층 다가구주택 12개호)

건축년도: 2002년 5월 16일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,082,424,500원

토지면적: 218.50㎡ (약 66.07평)

건물면적: 468.83㎡ (약 141.82평)

제시외 건물 면적: 98.04㎡ (약 29.66평, 발코니)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 북구 고성동2가 소재 '대구복합스포츠타운' 남측 인근에 위치하며, 주위로는 단독(다가구주택), 근린생활시설 등이 형성된 주택 및 상가 혼성지대입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 남측으로 노폭 약 7m의 포장도로에 접해 있습니다. 교통상황은 대체로 무난합니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부상 소유권 이전, 공유자 이전, 근저당권(계명새마을금고, 6억원, 말소기준권리), 가압류 3건(모두 말소), 임의경매(계명새마을금고, 530,412,300원, 말소)가 기재되어 있습니다.

건물 등기부상에도 유사한 소유권 이전, 근저당권, 주택임차권 4건(모두 말소), 가압류 3건(모두 말소), 임의경매(계명새마을금고, 530,412,300원, 말소)가 기재되어 있습니다.

토지 등기부 채권 총액: 668,463,455원

건물 등기부 채권 총액: 1,068,463,455원

3.2. 말소기준권리

2012년 11월 30일 접수된 계명새마을금고의 근저당권 (을5) 입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

총 13명의 임차인이 등재되어 있으며, 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

총 보증금 합계: 825,000,000원

임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 김 (김관수): 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-08-05, 배당신고 2025-07-24, 대항력 없음.

* 김 (김정섭): 보증금 100,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021-01-27, 확정 2021-01-27, 배당신고 2025-07-01, 대항력 없음.

* 김 (김찬민): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-27, 확정 2022-11-28, 배당신고 2025-07-02, 대항력 없음.

* 김 (김태윤): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-08-18, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음.

* 김 (김현영): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-02-16, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음.

* 류 (류태훈): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-19, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음.

* 박 (박정훈): 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2022-11-07, 확정 2022-11-07, 배당신고 2025-07-22, 대항력 없음.

* 박 (박창규): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-02, 확정 2021-02-19, 배당신고 2025-07-03, 대항력 없음.

* 이 (이병학): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-02, 확정 2023-01-20, 배당신고 2025-07-22, 대항력 없음.

* 이 (이상호): 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-02, 확정 2021-02-15, 배당신고 2025-07-01, 대항력 없음.

* 한 (한국토지주택공사 조상미): 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-14, 확정 2022-08-29, 배당신고 2025-08-27, 대항력 없음.

* 한 (한국토지주택공사 조윤아): 보증금 95,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2022-12-14, 확정 2022-11-24, 배당신고 2025-08-27, 대항력 없음.

* 홍 (홍재민): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-26, 확정 2021-01-26, 배당신고 2025-03-07, 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없으나, 일부 임차인의 경우 보증금 또는 차임이 일부만 기재되어 있어 배당 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 대구복합스포츠타운 남측 인근의 주택 및 상가 혼성 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 잠재적 상권 분석

주거지역과 상업시설이 혼합된 지역으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 인근의 대구복합스포츠타운, 대구오페라하우스, 대구시민회관 등 문화 및 체육 시설과의 연계성도 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주거 및 상업 혼성 지역으로 일반적인 편의시설(마트, 은행, 병원, 식당 등) 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 대구 고성초등학교, 대구 고성중학교 등이 소재하여 도보 통학이 가능한 지역입니다.

5.3. 혐오 시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 법적 부담은 없습니다. 다만, 배당받지 못하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 일부 갈등이 발생할 가능성은 있습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 전반적인 경기 변동에 따라 자산 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 관리 리스크

다가구주택의 특성상 공실 발생, 임대료 연체, 건물 노후화 등에 따른 지속적인 임대 관리 및 유지보수가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 고성동2가에 위치한 다가구주택으로, '대구복합스포츠타운' 남측 인근의 편리한 주거 및 상업 혼성 지역에 자리하고 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 도시지역 내 준주거지역에 속해 있어 지역의 발전 가능성도 기대해 볼 수 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담은 없습니다. 12가구의 다가구 주택으로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 대구복합스포츠타운 인근의 주거/상업 혼합 지역으로 생활 편의성과 교통 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 임대 수익: 12가구의 다가구주택으로 구성되어 있어 꾸준한 월세 수입 확보가 가능합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능하며, 법적 리스크가 낮습니다.

* 추가 공간 활용: 제시외 건물(발코니)이 포함되어 있어 실질적인 활용 면적이 더 넓습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,082,424,500원이며, 현재 등기부상으로 인수되는 보증금은 없습니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 투자 가치, 경쟁률, 명도 비용, 세금, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 구체적인 검토가 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사와 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.