나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8360 [1] 경상북도 영천시 대창면 어방리 산25 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상북도 영천시 대창면 어방리 소재 '나무와중학교' 북동측 인근에 위치하
고 있으며, 주위는 지방도(909번) 주변 농촌지역으로 마을 내 주택, 전, 답 등의 농경지,
산림지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 토지까지 직접적인 차량 접근은 할 수 없으며, 인근 '나무와중학교'를 통하여 연결
된 비포장도로변으로 일반차량 접근 가능하고, 근거리 및 원거리 일대로 마을버스 정류장
이 소재하고 있음.

- 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교
통상황은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

대체로 남동측 하향 완경사지대에 형성되어 있는 부정형의 임야로서, 임지상에 자연림
상태의 입목이 자생하고 있음.

인접 도로상태

맹지상태임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 ""농림지역, 가축사육제한구역(일부제한1km(한육우2400
㎡미만 젖소 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업
용산지<산지관리법>""에 해당함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

물건 비고

지분매각, 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 자연림 포함하고 분묘 소재 감안 평가, 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립 여지 있음. 지적경계 명확하지 않음. 맹지
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경8360 (1)호

경상북도 영천시 대창면 어방리 산25

용도: 임야

감정가: 5,563,800원

토지면적: 6744.00㎡ (약 2040.1 평)

토지 지분: 1686㎡ (약 510.0 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주식회사 남선알미늄

총 채권액: 549,056,449원

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 재매각

주의사항: 지분매각, 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능. 자연림 포함 및 분묘 소재 감안 평가. 지상 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여지 있음. 지적 경계 명확하지 않음. 맹지.

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

본건 토지는 경상북도 영천시 대창면 어방리 소재 '나무와중학교' 북동측 인근에 위치하고 있음.

주위는 지방도(909번) 주변으로 농촌 지역과 산림 지대로 형성되어 있으며, 마을 내 주택, 전, 답 등의 농경지가 분포함.

교통상황은 본건 토지까지 직접적인 차량 접근이 불가능하며, 인근 '나무와중학교'를 통해 연결된 비포장도로변으로 일반 차량 접근이 가능함. 근거리 및 원거리 일대에 마을버스 정류장이 소재하나, 전반적인 교통 상황은 다소 불편함.

토지 형태는 대체로 남동측 하향의 완경사지에 형성된 부정형의 임야로, 자연림 상태의 입목이 자생하고 있음.

인접 도로 상태는 맹지로, 외부 도로와의 직접적인 연결이 없음.

3. 권리분석

토지 등기부 요약 정보에 따르면, 여러 소유권 이전 및 가압류, 강제경매 개시 결정이 등기되어 있음.

말소기준권리는 서울보증보험 주식회사의 3번 전유물 지분 가압류 (접수일자: 2023-05-30, 권리금액: 100,000,000원)임.

이 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

다만, 물건명세서 참고사항에 따르면 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립 여지가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있음.

4. 상권분석

본건 토지는 농촌 지역 내 임야로, 일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있음.

주변은 농경지와 산림 지대로 형성되어 있어, 직접적인 상권 형성은 미미할 것으로 판단됨.

지역적 특성상 개발 잠재력보다는 현 상태에서의 자연 자원으로서의 가치가 주된 고려 대상이 될 수 있음.

5. 생활정보

본건 토지는 임야로, 주거 또는 상업적 목적으로 즉시 활용하기 어려운 지역임.

주변 편의 시설 및 생활 기반 시설에 대한 정보는 제한적이며, 농촌 지역의 생활 환경을 고려해야 함.

토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따름.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 개발에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적임.

* 공유자 우선매수신고: 공유자는 법적으로 정해진 절차 내에서 우선 매수 신고를 할 수 있으며, 이는 입찰 경쟁에 영향을 줄 수 있음. (1회에 한하여 행사 가능)

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 발생시킬 수 있음.

* 맹지: 외부 도로와의 직접적인 연결이 없어 토지 이용 및 건축에 심각한 제약이 따름.

* 지적 경계 불명확: 정확한 지적 경계 확인이 어려워 소유권 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

* 재매각: 이전 경매 절차에서 매각되지 못한 물건으로, 유찰 가능성 및 가격 조정 가능성이 있음.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 보전산지, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 활용 방안이 제한적임.

* 자연림: 자연림 상태로 평가되었기에, 벌채 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본건 물건은 경상북도 영천시의 농촌 지역에 위치한 임야의 일부 지분으로, 맹지이며 지적 경계가 불명확하고 분묘기지권 성립 여지가 있는 등 활용에 제약이 많은 물건임.

또한, 지분 매각이라는 특성상 다른 공유자와의 관계 설정이 중요하며, 재매각 물건이라는 점을 고려해야 함.

상대적으로 낮은 감정가와 넓은 면적에도 불구하고, 이러한 복합적인 리스크 요인들로 인해 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 자연 자원으로서의 가치: 자연림을 포함하고 있어 임업 또는 장기적인 산림 관리 목적의 투자를 고려할 수 있음.

* 잠재적 개발 가능성 (장기적 관점): 향후 지역 개발이나 토지 이용 계획 변경 시 가치 상승의 여지를 기대할 수 있으나, 현재로서는 불확실성이 큼.

* 낮은 진입 장벽 (가격 측면): 지분 매각 및 다수의 권리 관계, 맹지 등의 이유로 경쟁이 치열하지 않을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건은 재매각 물건으로, 최저 매각 가격은 감정가(5,563,800원)에서 유찰 비율에 따라 조정될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 경매의 현재 최저 입찰 가격을 확인해야 하며, 이를 기준으로 권리 분석, 주변 시세, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

단순히 감정가만을 기준으로 하기보다는, 맹지, 지분, 분묘기지권 등의 제약을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.