나이스옥션 법원경매 서산 2025타경686 [1] 충청남도 서산시 죽성동 1-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 죽성동 소재, '동아2차 아파트' 서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지, 아파트, 단독주택, 자연림, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

- 본건 토지 기호 '2'
인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 기준시점 현재 '주거기타(작업장, 사무실 등) 건부지' 등으로 이용 중입니다.

- 본건 토지 기호 '4'
인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 기준시점 현재 '주거용 건부지' 등으로 이용 중입니다.

- 본건 토지 기호 '5'
인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 기준시점 현재 '전' 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 기호 '2, 4, 5' 공히 본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호 '2, 4, 5' 공히, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(200m 일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 본건 건물 기호 '1'
일반철골구조 그라울판넬, 샌드위치판넬지붕 1층 건으로서, (사용승인일 : 2009.11.24.)

외벽 : 철판잇기 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등 입니다.

- 본건 건물 기호 '3'
철근콘크리트구조 슬라브(징크판넬)지붕 2층 건으로서, (사용승인일 : 2017.05.22.)

외벽 : 대리석붙임 마감 등,
내부 : 타일마감 및 고급벽지 마감 등,
창호 : 시스템 창호, 철제 및 목제도어 등 입니다.

이용상태

- 본건 건물 기호 '1'
기준시점 현재, 근린생활시설(작업실, 사무실, 사장실) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 건물 기호 '3'
기준시점 현재, 단독주택(방, 거실, 주방, 욕실) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급수 및 배수시설, 위생시설, 전기설비 등이 있으며, 본건 건물 기호 '1'의 사무실 부분 및 본건 건물 기호 '3'은 난방설비가 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도 및 건물개황도' 참고

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록2 지상 제시외 건물 ㉠~㉣(2-1보일러실, 2-2차양, 2-3창고, 2-4 창고), 목록4,5 지상 제시외 수목 ㉮(5-1 소나무 등) 매각 포함.
- 목록2,5 지상 제시외 컨테이너 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경686 (1)

소재지: 충청남도 서산시 죽성동 1-2

용도: 단독주택 (건축물대장상 제1종근린생활시설 및 단독주택)

감정가: 3,423,791,670원

토지면적: 9492.00㎡ (약 2871.48평)

건물면적: 579.68㎡ (약 175.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 서산시 죽성동 소재, '동아2차 아파트' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 전, 답 등의 농경지, 아파트, 단독주택, 자연림, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본 건 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 접근성은 보통 수준입니다.

* 토지 이용상태

본 건 토지 기호 '2'는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '주거기타(작업장, 사무실 등) 건부지' 등으로 이용 중입니다.

본 건 토지 기호 '4' 역시 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '주거용 건부지' 등으로 이용 중입니다.

본 건 토지 기호 '5'는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '전' 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본 건 토지 기호 '2, 4, 5'는 공히 본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지 기호 '2, 4, 5'는 공히, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(200m 일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2009년 11월 10일 접수된 서산농업협동조합 근저당권 (을2, 건물 등기부 기준) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리 이하의 모든 근저당권, 강제경매, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸됩니다. (을2, 을4, 갑7, 갑8, 을5, 을10, 갑12, 갑13 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

을1 (토지 등기부 기준) 서산농업협동조합 지상권설정등기 (2007.12.03. 접수, 제43248호) 입니다.

본 지상권은 목적이 '건물 기타 공작물이나 수목의 소유 범위 토지의 전부'이며, 존속기간은 2007년 12월 3일부터 30년입니다 (2037년 12월 02일까지).

등기부등본상 '인수'로 기재되어 있어, 매수인이 인수해야 할 권리입니다.

다만, 물건명세서 상 '지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있음'이라는 문구가 있어, 매각으로 소멸될 가능성도 존재합니다. 이에 대한 최종 확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황

임차인: 서산그린파워(임 ), 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2025-04-30, 대항력 없음.

임차인: 양 , 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2018-09-28, 대항력 없음.

임차인: 오사그린파워(이 ), 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2025-04-30, 대항력 없음.

임차인: 윤 , 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-27, 대항력 없음.

임차인: 이 , 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-20, 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없어, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 이하)

2,232,800,000원 (서산농업협동조합 근저당 1,432,800,000원 + 최성규 근저당 800,000,000원)

4. 상권분석

* 본 물건지 주변은 전, 답 등의 농경지와 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 단독주택 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있으며, 이는 지역 특성상 상권의 집중도가 아주 높지는 않으나, 인근 지역의 주거 및 생활 편의 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있음을 시사합니다.

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터는 다세대주택으로, 본건과 성격이 다릅니다.)

제공된 JSON 정보는 '삼성아트힐' (죽성동, 2013-2015년식 다세대주택)의 최근 매매 사례입니다.

- 최근 매매 사례:

* 2025년 6월: 7.8억원 (전용면적 69.73㎡)

* 2026년 4월: 9.8억원 (전용면적 69.73㎡)

* 2026년 3월: 7.3억원 (전용면적 54.1㎡)

이러한 다세대 주택들의 시세는 약 7.3억~9.8억원 수준입니다. 하지만 본 건은 대규모 토지를 포함한 단독주택 및 근린생활시설 복합 용도이므로, 이러한 다세대 주택 시세와는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 본 건의 가치는 주로 토지의 광대한 면적에 의해 결정될 것으로 판단됩니다.

* 추가적인 지역 상권 및 유사 물건(대규모 토지 포함 단독주택) 시세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 노선버스 정류장 및 간선도로 이용 가능.

* 편의시설, 교육시설, 의료시설 등 주변 상세 정보는 현장 방문 및 외부 지도 검색을 통한 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 지상권: 을1 (2007.12.03. 설정) 지상권은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. (존속기간 2037.12.02.) 비록 말소 동의서가 제출되었다는 언급이 있으나, 최종 소멸 여부는 반드시 확인해야 합니다. 만약 인수 시 토지 활용에 큰 제약이 따릅니다.

* 중복 병합 사건: 본 사건(2025타경686) 외 임의경매 사건(2025타경51724)이 병합되어 진행될 수 있습니다.

* 대규모 토지: 9492㎡의 넓은 토지는 잠재적 가치가 높으나, 향후 활용 방안(개발, 분할 매각 등)에 대한 신중한 검토와 인허가 가능성 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 불가) 등은 향후 토지 활용 계획 수립 시 중요한 제약 사항이 됩니다.

* 건축물 용도: 1동은 제1종근린생활시설, 3동은 단독주택으로 이용 중입니다. 각 건물의 활용도 및 법규 준수 여부 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시 죽성동에 위치한 광대한 토지(약 2871평)와 복합 건축물(단독주택, 근린생활시설)을 포함하는 경매 물건입니다. 감정가는 34.2억원 수준으로 높게 책정되었으나, 이는 넓은 토지 면적과 건축물 가치를 종합적으로 반영한 결과로 보입니다.

권리 관계에서 가장 핵심적인 쟁점은 선순위 지상권(을1)의 인수 여부입니다. 등기부상 '인수'로 명시되어 있으나, 말소 동의서 제출로 인해 소멸될 가능성도 존재하여, 이에 대한 명확한 확인이 무엇보다 중요합니다. 대항력 있는 임차인은 없어 인수되는 보증금 부담은 없습니다.

제공된 주변 다세대주택 시세는 본건 토지 가치와 직접 비교하기 어렵습니다. 본 건의 가치는 주로 광대한 토지 면적과 향후 개발 가능성에 기반할 것으로 예상됩니다. 자연녹지지역 및 가축사육제한구역 등 토지 이용 규제를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 보유: 약 2871평에 달하는 토지는 향후 개발, 분할 매각 등 다양한 방식으로 높은 시세 차익을 기대할 수 있는 핵심 자산입니다.

* 복합 용도 건축물: 주거용 단독주택과 근린생활시설(사무실, 작업실 등)이 함께 있어 즉시 활용이 가능하며, 추가적인 사업 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 및 서산시 부동산 시장의 전반적인 성장 추세에 따라 토지 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 권리 관계 명확화 시 투자 매력 증대: 선순위 지상권 문제가 명확히 해결될 경우, 권리 관계가 단순해져 투자 리스크가 감소하고 매력도가 높아집니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,423,791,670원

본 물건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 복합적인 요소를 고려해야 합니다.

* 넓은 토지 면적 (약 2871평)은 높은 잠재적 가치를 시사합니다.

* 건축물(단독주택 및 근린생활시설)의 현황 및 활용 가능성.

* 가장 중요한 변수는 선순위 지상권 (을1, 2007.12.03. 설정, 존속기간 2037.12.02.)의 인수 여부입니다. 등기부등본상 '인수'로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '신청채권자의 말소동의서 제출' 언급으로 인해 소멸 가능성도 존재합니다. 만약 지상권이 인수된다면, 이는 해당 토지 이용에 큰 제약을 초래하며 가치 하락 요인이 됩니다.

* 제공된 주변 다세대 주택의 시세(약 7.3억~9.8억원)는 본 건의 단독주택 및 광대한 토지 가치와는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 총 채무액(22.3억원)은 감정가 대비 높으나, 토지 가치 상승 잠재력을 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 선순위 지상권의 확실한 소멸 여부가 확인되기 전까지는 매우 신중한 접근이 필요합니다. 만약 지상권이 인수된다면, 본 건의 가치는 대폭 하락할 수 있습니다. 반대로, 지상권이 소멸된다면 감정가(34.2억원)를 기준으로 잠재적 가치를 고려한 입찰이 가능합니다.

보수적인 접근으로, 선순위 지상권 인수 가능성을 염두에 두고 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 것을 고려할 수 있습니다. 하지만 이는 전문가의 정밀한 권리 분석 및 현장 조사 후 결정되어야 합니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 24억원 ~ 27억원 (감정가 34.2억원 기준, 지상권 인수 가능성 및 제반 위험 고려 시)

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 정확한 권리 분석 결과 및 현장 조사를 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

* 혐오시설 여부 확인: 본 물건지 주변의 혐오시설 유무는 지도 서비스 및 현장 조사를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.