나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502663 [1] 대전광역시 서구 둔산동 1423 크레온오피스텔 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 ""대전광역시청"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 각종 근린생활시설 및 아파트단지, 오피스텔, 관공서 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하 4층 / 지상 15층 건물 내 8층 805호로서,
-외벽 : 외장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등임.
-창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

급배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고·평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로 및 북측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중중심상업지역 , 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문부재로 건물 내부를 직접 확인하지 못하여 집합건축물대장상의 건축물현황도와 외관상 건물구조 및 상태의 관찰과 탐문 등에 의하였음.

물건 비고

대항력 있는 임차인으로 권리신고한 임차인(소연재) 있음. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원에서 진행 중인 2025타경502663 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 대전광역시 서구 둔산동 1423, 크레온오피스텔 8층 805호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 189,000,000원

* 토지면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

* 토지 지분: 9.2037㎡ (약 2.78평)

* 건물면적: 78.46㎡ (약 23.73평)

* 건물 지분: 78.46㎡ (약 23.73평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 정보: 크레온오피스텔, 철근콘크리트구조, 지하 4층/지상 15층 건물 중 8층 805호. 2005년 12월 1일 사용승인. 총 92호실. 주 용도는 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설.

2. 입지조건

본 물건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 대전광역시청 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 오피스텔, 관공서 등이 소재하여 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측 및 서측으로 폭 약 30m, 북측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 도시계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업), 대로2류, 중로2류에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역입니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본 상 권리관계를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2024년 9월 19일 접수된 주식회사더드립의 근저당 (채권금액 47,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑7 소유권이전(강제경매), 갑9 임의경매, 갑10 압류, 갑11 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 소연재 임차인이 권리신고 하였으며, 전입일자 및 확정일자(2022년 10월 13일)가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 소연재

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 220,000원

* 전입/확정일자: 2022-10-13

* 배당신고일자: 2025-07-21

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. (총 인수 보증금: 150,000,000원)

4. 상권분석

본 물건은 대전광역시청, 법원, 세무서 등 주요 관공서가 밀집한 둔산동 중심 상업지구에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 주변 업종: 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 법률 사무소 등이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다.

* 임대 수요: 오피스텔로서 직장인들을 중심으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 시장 동향: 본건과 유사한 면적의 크레온오피스텔 매매 사례가 최근 거래되었으며, 이는 지역 내 오피스텔 시장이 활발함을 시사합니다.

5. 생활정보

편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 교통: 대전광역시청 인근의 주요 간선도로 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 백화점, 대형 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 대전광역시청, 정부대전청사 등 공공기관이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 투자 시 고려해야 할 몇 가지 잠재적 리스크가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 소연재 임차인의 보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 투자금 회수에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태, 수리 필요 여부 등을 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 해당 호실의 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 추가적인 임대 현황 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 둔산동의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다. 다만, 대항력 있는 임차인(소연재)이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 가능성은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 해당 임차인의 배당 현황 및 보증금 변제 가능성을 면밀히 분석하여, 인수될 보증금을 고려한 최종 투자금액을 산정해야 합니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 실제 현장 답사를 통해 반드시 보완해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 대전광역시청 인근 둔산동 중심 상업 지역으로, 직주근접 수요가 높습니다.

* 교통 여건: 대중교통 및 차량 접근성이 뛰어나 임대 용이성이 높습니다.

* 잠재 가치: 둔산지구 택지개발사업 지역 내 위치하여 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 30.4평)의 거래 가격은 2억 1,500만원(2024년 4월)에서 2억 2,500만원(2025년 8월) 수준입니다. 본건의 전용면적 78.46㎡ (약 23.73평)을 기준으로 환산 시, 시세는 약 1억 7,500만원 수준으로 추정됩니다.

규정상 "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치(약 1억 7,500만원)에서 대항력 있는 임차인의 인수 보증금(1억 5,000만원)을 제외한 금액을 최대 입찰가로 설정할 수 있습니다.

* 추정 시장 가치: 175,000,000원

* 인수 보증금: 150,000,000원

* 예상 입찰가: 175,000,000원 - 150,000,000원 = 25,000,000원

이 경우, 총 투입 금액은 입찰가 25,000,000원 + 인수 보증금 150,000,000원 = 175,000,000원이 되어 시장 가치와 일치하게 됩니다. 따라서, 본건에 대한 합리적인 입찰가는 25,000,000원을 상한선으로 신중하게 고려해야 합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.