나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51406 [1] 충청북도 청주시 청원구 율량동 1292 율량신라아파트 가열동 4층 411호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 '덕성초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

제 차량 접근 가능하며, 대중교통 사정은 대체로 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트슬라브지붕 14층 주상복합건물 내 제4층 제411호로서,
- 외벽 : 시멘트몰탈위 수성페인트 마감,
- 내벽 : 벽지 등 마감,
- 창호 : 알루미늄샷시창 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급수 및 급탕 겸용 위생설비, 도시가스 이용한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 인접하는 토지와 완경사를 이루며, 주상복합 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 15m 포장도로와, 남서측 및 남동측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(무궁화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(충북상업정보고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51406 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 율량동 1292 율량신라아파트 가열동 4층 411호

용도: 아파트

감정가: 46,000,000원

토지면적: 10.74㎡ (약 3.25평)

토지지분: 10.74㎡ (약 3.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.60㎡ (약 8.05평)

건물지분: 26.6㎡ (약 8.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대OOOOOOOOOO

건축물 정보:

- 아파트명: 신라아파트 (건축물대장 기준)

- 사용승인일: 1995년 10월 5일

- 층수: 지상 4층 (총 14층 건물 내)

- 전용면적: 26.60㎡ (약 8.05평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 '덕성초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 기존주택지대입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 대체로 편리한 지역입니다.

* 도로상태

북서측으로 폭 약 15m 포장도로와, 남서측 및 남동측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 상대보호구역(무궁화유치원), 상대보호구역(충북상업정보고등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부 갑구 7번 권리인 대형선망수산업협동조합의 강제경매개시결정(2025-06-23, 100,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 주요 권리 관계

- 집합건물 등기부 요약 상, 소유권 이전 (갑5, 갑6) 및 강제경매 (갑7) 내역이 확인됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 조성찬 (조 )

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-14

* 확정일자: 2023-05-19

* 배당신고일자: 2025-07-15

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리

대항력 있는 임차인(조 )이 존재합니다.

* 주의사항

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

4. 상권분석

* 주위 환경

본 물건이 위치한 율량동 일대는 다수의 아파트 단지가 밀집해 있으며, 이에 따른 근린생활시설 및 단독주택이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 역시 편리한 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 주변 주요 시설

본 건 인근에는 덕성초등학교, 무궁화유치원, 충북상업정보고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 아파트 단지 정보

- 아파트명: 신라아파트 (율량동 1292번지)

- 총 세대수: 252세대 (2개동)

- 최고층: 14층

- 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등

* 주변 혐오시설 여부

주변 환경 조사 결과, 본 건과 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성

가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인(조 )의 보증금 문제입니다. 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건축 연도

1995년에 건축된 아파트로, 내부 시설의 노후화로 인한 수리 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공동담보

특이사항에 공동담보가 언급되어 있어, 관련 채무 관계에 따른 복잡성이 잠재되어 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 율량동 소재 아파트로, 주거지로서의 입지조건은 양호한 편입니다. 그러나 경매 물건으로서 가장 핵심적인 고려사항은 대항력 있는 임차인(조 )의 존재입니다. 임차인 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 금전적 부담이 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 건물의 노후화 역시 잠재적 수리 비용 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 가격 메리트

현재 감정가(46,000,000원)와 최근 시세 조사를 통해 파악된 시장 가치를 비교 분석하여, 합리적인 입찰가 산정이 가능하다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 주거 지역 내 안정성

율량동은 이미 형성된 주거 지역으로, 향후 급격한 가치 하락보다는 안정적인 수요층 확보가 기대됩니다.

* 임차인 문제 해결 시 잠재 가치

만약 임차인 보증금 문제를 원만히 해결하거나, 매각 대금을 통해 임차인 보증금이 전액 변제되는 상황이 발생한다면, 향후 시세 상승을 통한 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 분석 결과, 유사 면적(약 30.6㎡)의 거래가는 평균 약 4,400만원 ~ 4,800만원 선으로 파악됩니다. 본 건의 전용면적(26.60㎡)을 기준으로 환산한 현 시세는 약 39,700,000원 수준으로 추정됩니다.

상기 분석된 시장 가치와 함께, 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 고려해야 하므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 법적 인수 채무에 대한 것이며 임차인과의 관계는 별도로 고려해야 합니다.

이에, 현 시세 및 잠재적 위험 요인을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 38,000,000원으로 제안합니다. 이 금액은 감정가보다 낮으며, 시장 가치에 기반한 보수적 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 최종적인 권리 분석 및 임차인 관련 상황을 면밀히 재확인하고, 본인의 투자 성향에 맞게 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.