나이스옥션 법원경매 청주 2025타경3084 [1] 충청북도 청주시 서원구 개신동 709 3층 312호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 '모태안여성병원' 북측 인근에 위치하며 인근은
근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보
통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건
은 용이합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 건물 내 제3층 제312호로서
, (사용승인일 2013.12.23)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장벽돌쌓기 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등
창호 : 섓시창호 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생급배수 설비, 난방설비(도시가스), 승강기 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭
약12미터 내외의 아스팔트 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,상업용지(건폐율 70%이하, 용적률 500%이하, 높이 3층이상
7층이하, 건축한계선 서측도로변 2m),지구단위계획구역(개신지구),중로3류(폭 12m~15m)
(접합),가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(서경초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경
보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경3084 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 개신동 709, 3층 312호

용도: 오피스텔

감정가: 66,000,000원

건물 사용승인일: 2013년 12월 23일

건물 규모: 지하 1층, 지상 7층 건물 내 3층 312호

총 건물면적: 3537.698㎡ (약 1070평)

토지 면적 (건물 대지권): 12.35㎡ (약 3.7평)

건물 면적 (전유부분): 31.32㎡ (약 9.5평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동에 위치하며, '모태안여성병원' 북측 인근 지역입니다.

* 주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 건물 서측으로는 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지는 인접지 대비 평탄한 사다리형으로, 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 토지 이용계획상 도시지역, 준주거지역, 상업용지(건폐율 70% 이하, 용적률 500% 이하, 높이 3층 이상 7층 이하, 건축한계선 서측도로변 2m), 지구단위계획구역(개신지구), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) 및 상대보호구역(서경초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 20일자 충주세무서장의 압류 (갑17)입니다.

* 인수되는 권리: 을구 순위번호 7번 주택임차권 (이충훈, 2018년 6월 18일 접수)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2016년 5월 27일

* 대항력: 있음

* 본 임차인은 전입 및 확정일자를 보증금 반환 채권 신고일(2018년 6월 18일)보다 앞서 취득하였고, 대항력을 갖춘 상태로 보증금 65,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 기타 권리사항: 소유권보존, 소유권이전, 가압류(서울보증보험주식회사, 2024년 3월 20일, 5,647,423원), 강제경매(본건, 이충훈, 2025년 6월 23일) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 이후 권리 합계): 70,647,423원 (주: 본건 경매 신청 채권자도 임차인 이충훈으로 확인되어, 임차보증금 회수를 위한 경매 신청으로 추정됩니다.)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼합된 복합 상권입니다.

* 인근에 '모태안여성병원'이 소재하고 있으며, 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 도시지역 내 준주거지역 및 상업용지로 지정되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설: 서경초등학교가 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호되고 있습니다.

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조의 건물이며, 기본적인 위생/급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 65,000,000원을 인수해야 하므로, 실제 투자 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다.

* 건물 자체는 2013년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 10년이 경과함에 따라 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용계획상 준주거지역, 상업용지, 지구단위계획구역 등 여러 용도지역 및 제한 사항이 복합적으로 적용되어 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정되었는지 면밀한 분석이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 개신동에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 생활 환경을 갖춘 입지입니다. 가장 중요한 권리 분석상 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그의 보증금 65,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 경매 신청 채권자 역시 해당 임차인으로 추정되어, 본인 임차보증금 회수를 위한 경매 절차로 보입니다. 감정가 66,000,000원 대비 인수되는 보증금이 65,000,000원이라는 점을 감안할 때, 실질적인 낙찰가 상한선이 매우 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 정확한 시세 분석 및 임대수익률 검토를 통해 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건으로 인해, 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있습니다.

* 인수되는 보증금을 제외한 실질 투자금액이 낮아질 수 있어, 저가 취득을 통한 시세 차익 또는 높은 임대수익률 확보가 기대됩니다.

* 부동산 강제경매 사건으로, 채권 회수를 위한 법적 절차에 따라 진행됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 66,000,000원

* 인수되는 임차보증금: 65,000,000원

* 본 건의 경우, 낙찰가가 임차보증금을 초과하는 금액만큼이 실질적인 투자 비용이 됩니다. 만약 감정가가 현재 시세를 정확히 반영하고 있다면, 66,000,000원의 감정가에서 인수되는 65,000,000원을 제외한, 1,000,000원 수준의 입찰가 상한선을 고려해 볼 수 있습니다.

* 하지만 이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 오피스텔의 최근 매매 및 임대 시세, 공실률, 관리비, 향후 예상 임대 수익률 등을 면밀히 조사해야 합니다.

* 현 시점에서는 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가격을 산정하기 어렵습니다. 따라서, 현재 시세 조사 결과 (예: 비슷한 크기의 오피스텔 매매가가 7,000만원 ~ 8,000만원 수준이고, 월세가 40만원~60만원 수준이라면)를 바탕으로, 예상되는 총 투자금액(목표 시세가 - 인수 보증금)을 설정하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 추정 예상 입찰가 : 현재 정보만으로는 구체적인 금액 제시가 어렵습니다. 추가적인 시세 조사를 통해 본건의 적정 가치를 산정한 후, 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 신중하게 결정해야 합니다. 예를 들어, 목표 총 투자금액을 7,000만원으로 설정한다면, 최대 입찰가는 7,000만원 - 6,500만원 = 500만원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 주의사항 : 본건은 임차보증금 인수 금액이 감정가와 거의 유사하므로, 시세 조사 결과가 입찰가 결정에 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.