나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51390 [1] 충청북도 괴산군 칠성면 두천리 134-1 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 괴산군 칠성면 두천리 소재 ""두천교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 출입가능하며, 대중교통이 왕래하는 지방도와 접하여 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건1, 3 : 일단의 부정형 평지로서 상업용지(주유소용지)로 이용중임.
대상물건4 : 부정형 평지로서 상업나지로 이용중임.
대상물건5 : 부정형 평지로서 답기타(잡종지)로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건1,3,4 : 소로한면의 도로에 접함.
대상물건5 : 세로불의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건1,3,4,5 : 보전관리지역 가축사육제한구역(100M 이내 모든축종 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조

공부와의 차이

대상물건5는 지목은 답이나 답기타(잡종지) 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
기준시점 현재(2025.06.27) 휴업중인 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건2 사무실 : 라멘조, 조적조 스라브지붕 2층 건물로서
외 벽 : 치장벽돌 쌓기 및 시멘몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임, 시멘몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

대상물건2 : 주유소 사무실 및 캐노피 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 급.배수설비 등

부합물 및 종물

건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
기준시점 현재 폐문부재 상태임.

물건 비고

일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계ㆍ기구 포함. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠㉡) 각 매각 포함. 목록5 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명서 발급기간이 연장되었으니 해당 행정관청에 사전 문의 후 입찰 요망). 목록5 공부상 ‘답’이나 현황상 ‘잡종지’임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 청주지방법원 2025타경51390 (1)

소재지: 충청북도 괴산군 칠성면 두천리 134-1

용도: 위험물저장 및 처리시설 (주유소 포함)

감정가: 785,254,200원

토지면적: 2385.00㎡ (약 721.71평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 281.26㎡ (약 85.12평)

건물제시외면적: 15.80㎡ (약 4.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새청주신용협동조합

1.2. 건축물 정보 (건축물대장 요약)

주요구조: 라멘조, 조적조 스라브지붕 2층 건물

외벽: 치장벽돌 쌓기 및 시멘몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지도배, 타일붙임, 시멘몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샛시 창호 등

주용도: 위험물저장 및 처리시설 (주유소)

준공일: 1992년 7월 23일

1.3. 토지 이용 현황

지목: 공부상 '답'이나 현황상 '잡종지'로 이용 중 (목록 5)

이용상태: 일단의 부정형 평지로서 상업용지(주유소용지) 및 나지, 잡종지로 이용 중

1.4. 주요 특징

* 일괄매각 물건으로 토지와 건물, 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계·기구 일체가 포함됩니다.

* 감정평가서상 제시외 건물(㉠, ㉡)도 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

해당 물건은 충청북도 괴산군 칠성면 두천리 소재 "두천교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통이 운행되는 지방도와 접하고 있어 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

대상 물건은 소로 한 면 또는 세로불의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설 (검색 결과 기반)

주변에는 괴산 자연드림파크(영화관, 회의장, 레스토랑, 체험시설 등 포함)와 같은 복합 문화/체험 시설이 자리하고 있습니다. 또한, 괴강관광농원 캠핑장이 인근에 위치해 있습니다. 칠성면 지역은 관광 및 농업 관련 시설이 있으며, '혐오시설'에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다 [토지이용계획 및 제한상태].

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2024년 4월 29일 접수된 새청주신용협동조합의 근저당권 (을19)

이 외 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 835,306,080원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바로는 없습니다. (단, 지상권 개요는 비고란에 있으나 별도 기재 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 마

* 보증금: 17,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2024-12-27

* 대항력: 없음

* 비고:

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (해당 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 17,000,000원을 인수하지 않아도 됩니다. 그러나 명도 저항 가능성은 있습니다.)

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

해당 물건은 '위험물저장 및 처리시설' 및 '주유소'로 이용되었으며, 현재는 폐문부재 상태로 휴업 중입니다 [건물감정평가요항표]. 주변은 근린생활시설과 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 복합 문화/체험 시설인 괴산 자연드림파크가 인근에 위치하여 방문객 유동이 있을 수 있습니다.

4.2. 잠재적 수요

주유소 및 위험물 처리 시설로서의 기능은 지속적인 수요가 있을 수 있으나, 지역적 특성과 현재 휴업 상태를 고려한 면밀한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 괴산 자연드림파크 등 관광 및 체험 시설이 있어 지역 내 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

지방도와 접하여 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

5.3. 주거 환경

물건지 주변은 농경지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 조용한 편이라고 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

목록 5 토지는 공부상 '답'이나 현황은 '잡종지'로 이용 중입니다. 입찰 시 '농지취득자격증명' 제출이 필수적이며, 미제출 시 낙찰자 보증금이 몰수될 수 있습니다. 농지법 개정으로 발급 기간이 연장될 수 있으니, 입찰 전 해당 행정관청에 사전 문의가 반드시 필요합니다.

6.2. 현황 및 공시지가 차이

토지의 현황 이용상태가 공부상 지목과 상이하여(답 -> 잡종지) 관련 서류 및 현황 확인이 필요합니다.

6.3. 휴업 및 폐문 상태

본 물건은 현재 휴업 중이며, 건물은 폐문부재 상태입니다. 향후 운영 재개 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 보전관리지역

* 가축사육제한구역 (100M 이내 모든 축종 사육제한구역)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

6.5. 기타

* 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계·기구 포함 매각 대상입니다.

* 제시외 건물도 매각 포함되어 명도 대상이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북 괴산군에 위치한 위험물저장 및 처리시설(주유소)로, 토지와 건물, 기계·기구 및 제시외 건물까지 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

입지적으로는 지방도와 접하여 교통이 양호하며, 주변에 관광 및 문화 시설이 위치하고 있습니다. 그러나 토지 현황과 공부상 지목 불일치, 농지취득자격증명 필수 제출 등 까다로운 조건이 존재합니다 [토지이용계획 및 제한상태, 주의사항]. 또한, 현재 휴업 및 폐문 상태로 향후 운영 계획 수립 및 명도 과정에서 추가적인 확인과 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 인한 토지, 건물, 부대 설비 일체 취득 가능

* 주유소 및 위험물 저장·처리시설로서의 잠재적 가치 (운영 재개 시)

* 주변 관광 시설(괴산 자연드림파크 등)과의 연계 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 785,254,200원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다. 다만, 현황과 공부상 지목 불일치, 농지취득자격증명 제출 의무, 현재 휴업 상태 등 여러 리스크 요인을 고려할 때, 시세 및 주변 시세, 향후 운영 계획에 따른 수익성 분석을 통해 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70%~80% 수준인 약 5억 5천만 원 ~ 6억 3천만 원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰가는 본 보고서에서 다루지 못한 추가적인 현장 조사, 법률 검토, 시장 분석 등을 통해 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.