나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20705 [1] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1905-6 강산타워 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 ""뱅이둑사거리"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 공공기관, 각종 근린생활시설 등이 주를 이루고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 지하2층/지상7층 건물 중 4층 401호로서, 주요 마감재는 다음과 같음.
외벽 : 석재붙임, 드라이비트 마감 등.
창호 : 시스템 창호 등.

이용상태

오피스텔 단위세대로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 각종 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 18m 내외의 아스팔트 포장도로, 북측으로 노폭 약 18m 내외의 아스팔트 포장도로 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 보도블럭 포장도로(보행자도로)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,지구단위계획구역(혁신도시),소로3류(폭 8m 미만)(2015-03-24)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-24)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 원주지원 2025타경20705 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1905-6 강산타워 4층 401호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종·2종 근린생활시설)

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 재단법인한국지방행정연구원 (등기부상 임의경매 신청 채권자)

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 12.02㎡ (약 3.63평)

토지 지분: 12.017㎡ (약 3.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.53㎡ (약 8.33평)

건물 지분: 27.53㎡ (약 8.33평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

본 물건은 선순위 전세권이 존재하나, 등기부상 말소기준권리이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 원주시 반곡동에 위치한 "강산타워" 내 4층 401호입니다. "뱅이둑사거리" 서측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 공공기관 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장과의 거리를 고려할 때 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 물건지 남측 및 북측으로 폭 약 18m 내외의 도로, 서측으로 폭 약 6m 내외의 보도블럭 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시)으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권

등기부등본상 소유자는 주식회사인앤온디앤씨입니다.

3.2. 주요 권리 현황 (말소기준권리: 을1번 전세권)

* 을1: 재단법인한국지방행정연구원 전세권 설정 (15.04.04, 95,000,000원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸 예상.

* 갑3: 주식회사혁신물류 소유권이전2번신탁등기말소 (18.04.04) - 말소.

* 갑4: 주식회사인앤온디앤씨 소유권이전 (18.04.04) - 말소.

* 갑7: 원주세무서장 압류 (22.11.24) - 말소.

* 갑8: 국민건강보험공단 압류 (23.05.24) - 말소.

* 갑9: 원주시 압류 (23.07.06) - 말소.

* 갑10: 재단법인(한국지방행정연구원) 임의경매개시결정 (25.06.16) - 말소.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 재단법인한국지방행정연구원

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025-06-13

본 임차인은 말소기준권리인 전세권자와 동일인이며, 대항력이 없어 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

3.4. 권리분석 요약

모든 압류 및 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸됩니다. 을1번 전세권(재단법인한국지방행정연구원)은 말소기준권리이므로 소멸될 것으로 보입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

원주시 혁신도시 내 상업지역에 위치하여 공공기관 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 이는 유동인구 확보와 배후 수요 측면에서 긍정적이며, 향후 지역 발전 가능성도 기대됩니다.

4.2. 건물 활용

건축물대장상 업무시설 및 근린생활시설로도 사용 가능하며, 현재는 오피스텔 단위세대로 이용 중입니다. 이는 투자 목적에 따라 다양한 용도로 활용할 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

주변에 근린생활시설이 풍부하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 인근 공공기관은 행정 서비스 접근성을 높입니다.

5.2. 교통 접근성

대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 있으며, 차량 접근성 또한 양호하여 생활 및 업무 편의성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 전세권 관련

특이사항 및 특수물건정보에 "선순위전세권"으로 기재되어 있으나, 등기부상 말소기준권리이며 대항력 없는 임차인과 동일인으로 확인되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 이러한 표기가 강조된 점은 추가적인 확인 및 주의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대차 관계에 대한 구체적인 정보가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 혁신도시의 중심부에 위치한 오피스텔로, 입지 조건, 교통, 주변 환경 등에서 우수한 평가를 받을 수 있습니다. 권리 관계상 인수할 부담은 없어 보이며, 말소기준권리인 전세권이 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, "선순위전세권" 표기 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인은 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 혁신도시의 성장 잠재력

원주혁신도시 개발 지역에 속해 있어 향후 지역 발전 및 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 다목적 활용 가능성

오피스텔뿐만 아니라 업무용, 상업용 등 다양한 용도로 활용 가능하여 수익형 부동산으로서의 가치가 높습니다.

8.3. 양호한 입지 조건

공공기관 및 상업시설과의 접근성이 뛰어나며, 편리한 교통망은 임대 수요 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보와 검색 결과에 따르면, 본 물건은 강산타워 4층 401호로 전용면적 27.53㎡ (약 8.33평)입니다. 해당 지역(원주시 반곡동, 혁신도시 인근)의 유사 오피스텔 및 소형 상가 시세는 전용 25~30㎡ 기준으로 약 1억 3천만원에서 1억 6천만원 수준으로 추정됩니다. 본 물건의 감정가는 1억 2천만원이며, 말소기준권리인 전세권(9천 5백만원)은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담 보증금은 0원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면 2018년 3월 26일 4층 401호가 1억 1,130만원에 거래된 이력이 있습니다. 현재 지역 시세와 감정가를 고려할 때, 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 120,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 시세 범위: 130,000,000원 ~ 160,000,000원 (추정)

잠재적 리스크(명도, 선순위 전세권 관련 확인 비용 등)를 고려하여, 감정가 수준에서 약간의 가감 또는 보수적인 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

추정 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

최종 희망 입찰가: 118,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.