나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1308 [1] 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 1323-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영서 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 소재 ‘강동초등학교’ 남동측 원거리에 위치하며 주위는 지방도주변 농경지대로 환경은 보통.

교통상황

차량접근이 가능하며 대중교통은 보통.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 사다리형 평지로 단독주택건부지.
일련번호 3 : 부정형 평지로 도로.

인접 도로상태

일련번호 1: 남측으로 노폭 약 5M도로에 접함.
일련번호 3 : 현황도로.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-12-06), 일련번호 1, 3 :가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항없음.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기타지붕 2층 건물로서,
외벽 : 페인트
내벽 : 벽지 및 타일
창호 : 샤시창호

이용상태

단독주택.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비.

부합물 및 종물

2-1 : 일반목구조 기타지붕 테라스 26.7㎡
2-2 : 알루미늄합판 알루미늄지붕 썬룸 20㎡

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 목록1 농지취득자격증명 불필요(주거시설로 허가완료)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

원주지원 2025타경1308 (1)

1.2. 소재지

강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 1323-13

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

486,959,500원

1.5. 면적

* 토지 면적: 1061.00㎡ (약 321평)

* 건물 면적: 195.59㎡ (약 59평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

대원신용협동조합 (본 건 경매 신청 채권자)

1.9. 특이사항

* 공동담보 물건

* 대항력 있는 임차인 존재

* 주거시설로 허가 완료되어 농지취득자격증명 불필요

1.10. 주의사항

* 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 농지취득자격증명 불필요 (주거시설 허가 완료)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 소재 ‘강동초등학교’ 남동측 원거리에 위치하며, 주변은 지방도변 농경지대로서 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

* 토지 일련번호 1: 남측으로 노폭 약 5미터 도로에 접해 있습니다.

* 토지 일련번호 3: 현황 도로입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역

* 가축사육제한구역 (일부/전부제한, 모든 축종 제한)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

건물 등기부상 2024년 1월 26일 접수된 주식회사다음에이엠씨대부의 근저당권(을5)이 말소기준권리입니다. 이에 따라 선순위 근저당권, 지상권, 근저당, 압류 등이 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (을2)은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로, 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 황

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 3월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 신고되었습니다. 이는 특이사항으로, 법적 검토 및 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 655,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 404,000,000원

3.5. 주요 권리 관계

* 을1: 근저당 (2019-12-10, 주식회사다음에이엠씨대부, 3억원)

* 을2: 지상권 (2019-12-12, 대원신용협동조합) - 매각 후 소멸되지 않음

* 갑2: 소유권이전청구권가등기 (2020-04-03, 이동규)

* 을5: 근저당 (2021-02-09, 박용수, 2억6천만원)

* 을6: 근저당 (2022-06-24, 정연선, 3천만원)

* 갑3: 소유권이전 (2024-01-26, 주식회사더봄)

* 을9: 근저당 (2024-01-26, 이동원, 6천5백만원)

* 갑4: 압류 (2024-04-26, 원주세무서장)

* 갑5: 임의경매개시결정 (2025-06-18, 대원신용협동조합, 약 1억9천7백만원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 물건은 농경지대에 인접한 주거지역으로, 인근에 대규모 상업시설보다는 지역 기반 편의시설 위주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 상업시설 정보는 주변 지역 검색 필요)

4.2. 향후 발전 가능성

성장관리계획구역으로 지정되어 있으나, 주변 환경이 농경지대인 점을 고려할 때 단기간 내 대규모 상권 발달 가능성은 낮습니다. 다만, 지역 개발 계획에 따라 점진적인 변화 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 도로는 차량 통행이 가능한 상태입니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

5.2. 편의시설

가장 근거리의 교육시설은 강동초등학교이며, 기타 편의시설(마트, 병원 등)은 원주시 소초면 소재지의 편의시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.3. 교육시설

* 강동초등학교 (남동측 원거리)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지상권 인수 부담

을2 근저당권설정 등기상 '지상권'이 등기되어 있으며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 낙찰자가 이를 인수해야 합니다. 이는 토지 이용 및 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 부담입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (황 )

보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 '대항력 있음'으로 기재된 임차인 황 씨가 존재합니다. 이는 법적 절차 진행 시 명도에 영향을 줄 수 있으며, 권리관계 확인이 필수적입니다.

6.3. 높은 총 채무액

토지와 건물 등기부상 총 채무액이 10억원 이상으로 매우 높은 수준입니다. 이는 물건의 정상적인 거래 가격이나 경매 낙찰가 산정에 심리적 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 소유권이전청구권가등기 (갑2)

이동규 씨의 소유권이전청구권가등기(갑2)가 존재합니다. 일반적인 경매 절차에서 말소되는 권리일 가능성이 높으나, 가등기의 성격 및 말소 여부에 대한 면밀한 법률적 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 소초면의 농경지대 인근에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 약 4억 8천만원 수준이나, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 매우 큰 부담이 존재하며, '대항력 있는 임차인' 또한 명도 및 권리관계 확인에 주의를 요합니다. 높은 채무 총액과 가등기의 존재 역시 잠재적 리스크로 작용합니다. 주거시설로 허가가 완료되었고 토지 면적이 넓다는 점은 긍정적이나, 인수해야 할 지상권으로 인해 일반적인 단독주택보다 활용에 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (1061.00㎡, 약 321평)을 활용한 건축 및 개발 잠재력 (단, 지상권의 제약 고려 필요)

* 조용하고 한적한 전원생활을 원하는 실수요자에게는 감정가 이하의 매수 시 매력적일 수 있음.

* (조건부) 높은 채무액과 인수 부담으로 인해 경쟁이 적을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 단독주택의 매매 사례를 종합적으로 검토한 결과, 해당 물건과 유사한 면적(토지 약 300평, 건물 약 60평)의 단독주택 시세는 약 5억 2천만원에서 5억 5천만원 수준으로 파악됩니다. 본 물건의 감정가는 4억 8천 6백 9십 5만 9천 5백원입니다.

9.2. 투자 고려 요인

* 감정가 대비 시장 시세는 높은 편입니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 권리가 낙찰자가 부담해야 합니다. 이는 물건의 실질 가치를 크게 하락시키는 요인입니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재 및 명도 절차의 난이도 또한 고려해야 합니다.

* 높은 총 채무액으로 인해 경매 절차의 안정성 및 낙찰 후 권리관계 정리에 신중해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

상기 분석 결과를 종합해 볼 때, 본 물건은 '지상권 인수'라는 매우 큰 부담으로 인해 시장에서 높은 가격에 거래되기는 어려울 것으로 판단됩니다. 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 4억 3천만원 ~ 4억 6천만원 선으로 제안합니다. 이는 감정가보다 낮은 수준이며, 지상권 인수 및 기타 리스크를 고려한 낙찰자가 감수할 수 있는 범위 내에서 제안하는 가격입니다. 최종 입찰가는 경매 당일 응찰 경쟁률 및 현장 분위기를 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.