나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101174 [1] 경기도 군포시 대야미동 645-14 더웰대야미 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 군포시 대야미동 소재‘대야미역(전철, 4호선)’북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철역(4호선 대야미역)등이 소재하는 등 제반 교통상황은 비교적 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 / 지상10층 건 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일: 2020.11.27.)

외벽: 돌붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 등 입니다.

이용상태

대상물건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

대상물건 건물에는 위생 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 오피스텔 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 각각 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 9.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경101174 (1)

소재지: 경기도 군포시 대야미동 645-14 더웰대야미 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 255,000,000원

최저입찰가: 163,200,000원 (감정가의 64% 적용 시, 2026년 7월 14일 기준)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 등기부 요약 기준)

1.2. 면적 정보

건물면적: 50.84㎡ (약 15.38평)

건물지분: 50.845㎡ (약 15.38평)

토지면적: 14.11㎡ (약 4.27평)

토지지분: 14.1134㎡ (약 4.27평)

대지면적 (건축물대장): 1083.6㎡ (건축물 내 지분 면적)

건축물대장상 전유 면적: 50.84㎡

1.3. 건물 정보

사용승인일: 2020년 11월 27일

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 / 지상10층 건물 내 3층 302호

총 호수 (건축물대장): 51호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 군포시 대야미동 소재 '대야미역(전철, 4호선)' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

4호선 대야미역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 제반 차량의 접근 및 출입이 용이하여 교통 상황은 양호한 편입니다. 남동측으로는 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 4월 12일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(을1)입니다.

3.2. 권리 현황

* 소유권보존: 주식회사더웰 (2020-12-04)

* 소유권이전: 주현식 (2021-05-27, 매매 금225,000,000원)

* 주택임차권: 차마금 (225,000,000원, 2021-05-27 전입, 2021-04-19 확정) - 말소예정

* 가압류: 주택도시보증공사 (20,000,000원, 2024-04-12) - 말소기준권리, 말소예정

* 압류: 성북세무서장 (2024-09-02) - 말소예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (225,000,000원, 2025-06-20 개시결정) - 본 경매의 신청 채권자

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(차마금 승계)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-27

* 확정일자: 2021-04-19

* 대항력: 없음

* 주의사항: 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 9.자)가 제출되었습니다.

* 결론: 상기 임차인으로 인한 추가적인 보증금 인수 의무는 발생하지 않습니다.

3.4. 권리 분석 요약

본 물건의 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서로 인해 임차 보증금에 대한 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 군포시 대야미동은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

4.2. 배후 수요

오피스텔 자체의 거주 수요와 더불어 인근 공동주택 거주자들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다. 대야미역을 이용하는 유동인구 및 대중교통 이용객들도 잠재적 고객이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

4호선 대야미역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 쇼핑, 외식, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교육

토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다. (구체적인 학교 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 확약서의 효력

주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서가 제출되었으나, 만약 해당 확약서의 법적 효력에 문제가 발생하거나 예상치 못한 분쟁이 발생할 경우, 낙찰자에게 부담이 될 가능성이 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

명확한 임대 관계 정보가 제공되지 않아, 낙찰 후 실제 거주자(임차인 또는 소유자)와의 명도 과정에서 마찰이 발생할 수 있습니다. 다만, HUG의 확약서로 인해 보증금 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 토지 이용계획상 제한

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술) 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 이러한 지역 지구는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요한 부분이며, 인수 조건에 따라 매수인에게 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군포시 대야미동에 위치한 역세권 오피스텔로, 2020년에 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. 대야미역 접근성이 좋고 주변 주거 및 상업 환경이 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

가장 큰 장점은 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여, 낙찰자가 명도 부담 없이 물건을 취득할 수 있다는 점입니다. 이는 권리관계 분석 시 매우 긍정적인 요소입니다.

다만, 임대관계가 불분명하다는 점과 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항, 그리고 토지 이용계획상의 일부 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

주변 시세 분석 결과, 최근 실거래가 2억 6천만원 수준이 확인되어 감정가(2억 5천5백만원) 및 최저 입찰가 대비 시세 경쟁력을 확보할 수 있는 여지가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 4호선 대야미역 역세권으로 교통 편리성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력 포기 확약서로 명도 리스크가 거의 없어 안전한 취득이 가능합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 면적으로 임대 수요 확보 용이성이 높습니다.

* 실거래가 대비 경쟁력: 최근 실거래가(2.6억원) 대비 시세 차익 또는 투자 안정성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 더웰대야미 오피스텔(52.435㎡)이 2025년 1월 18일 26,000만원(2억 6천만원)에 거래되었습니다. 이는 현재 물건의 감정가(255,000,000원)와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

낙찰자가 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점을 고려할 때, 시세 수준인 2억 6천만원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 경매 초기 유찰 가능성도 있으나, 우량 물건의 경우 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 제시해야 합니다.

* 감정가(255,000,000원) 및 최근 실거래가(260,000,000원)를 참고하여, 250,000,000원 ~ 270,000,000원 사이에서 전략적인 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자의 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.