나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101166 [1] 경기도 안양시 동안구 관양동 799 안양메가밸리 6층616호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안영시 동안구 관양동 소재 ""인덕원중학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 일
반공장, 아파트형공장, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 노선버스 정류장 및 전철역과의 거리 등으로 보아 대중교통사
정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트 평지붕 8층 중 6층 616호(기호1), 6층 624호(기호2)
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 몰탈 및 판넬위 페인팅 마감.
창호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

*기호1 : 현황 사무실 등으로 이용 중임.
*기호2 : 현황 물류센터로 이용 중임.

설비내역

공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북동측으로 광로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 일반공업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도
시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한
특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

*기호2 : 도시지역, 일반공업지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별
법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통
정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역.

공부와의 차이

본건 기호1,2 공부상 용도는 공장이나, 현황 기호1는 사무실 등으로, 기호2는 물류센터로 이
용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1의 임대관계는 미상이고, 기호2는 임대중인 것으로 탐문조사되나, 자세한 내역은
미상임.

물건 비고

공부상 용도는 공장이나, 현황 사무실 등으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 안양지원 2025타경101166 (1)

소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 799 안양메가밸리 6층616호

건물명: 안양메가밸리

구분: 집합건물 (지식산업센터)

층수: 8층 중 6층

호수: 616호

채권자: 중소기업은행 (부동산임의경매)

1.2. 평가 정보

감정가: 1,640,000,000원

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 118.75㎡ (약 35.94평)

토지 지분: 118.75㎡ (약 35.94평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 378.00㎡ (약 114.34평)

건물 지분: 378㎡ (약 114.34평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축 구조: 철골철근콘크리트구조, 8층 건물 중 6층

건축일자: 2001년 11월 3일

총 연면적: 92,376.05㎡ (약 27,919.24평)

1.4. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 공동담보 물건

현황 용도: 공부상 용도는 공장이나, 현황 616호는 사무실, 624호는 물류센터로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "인덕원중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 일반공장, 아파트형공장, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 산업 및 상업 활동이 활발한 복합 용도 지역입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반공업지역으로 지정되어 있으며, 대기관리권역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 또한, 벤처기업육성촉진지구로 지정되어 있어 관련 기업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

주변 시설 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 본건 단지는 북동측으로 광로3류와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

대중교통 이용 또한 편리한 편으로, 노선버스 정류장 및 전철역(인덕원역 추정)과의 거리를 고려할 때 접근성이 양호합니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철골철근콘크리트 평지붕 구조이며, 8층 건물 중 6층에 위치합니다.

외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 몰탈 및 판넬 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 페어그라스 창호로 마감되었습니다.

건물 내 공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있어 이용에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2022년 4월 28일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (채권액 3,000,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 약 4,640,118,552원입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

* 갑15 (2008-04-16): 이전행 (소유권 이전)

* 갑17 (2011-03-31): 아엠아이테크주식회사 (소유권 이전, 매매)

* 을19 (2022-04-28): 중소기업은행 (근저당, 30억, 말소기준권리)

* 갑19 (2024-10-14): 근로복지공단 (가압류, 4600만)

* 갑21 (2024-12-11): 기술보증기금 (가압류, 97700만)

* 갑22 (2025-04-14): 주식회사프로아테크 (가압류, 4480만)

* 갑23 (2025-04-21): 중소기업은행 (가압류, 3억)

* 갑24 (2025-06-11): 국민은행 (가압류, 1.8억)

* 갑25 (2025-06-17): 중소기업은행 (임의경매, 34.2억)

* 갑26 (2025-07-23): 하나은행 (가압류, 8636만)

* 갑27 (2026-01-09): 안양시 (압류, 세무)

* 갑28 (2026-01-21): 박희숙 (가압류, 404만 8천원)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 616호: 임대 관계는 미상이며, 현재 현황 사무실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 624호: 임대 중인 것으로 탐문 조사되었으나, 자세한 내역은 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 안양시 동안구 관양동 일대는 지속적으로 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

인근에 다수의 지식산업센터와 아파트형공장이 밀집해 있어 관련 업종의 종사자 및 유동 인구가 풍부합니다.

또한, 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 비즈니스 활동에 필요한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

특히 "벤처기업육성촉진지구"에 포함되어 있어 IT, 연구개발 등 첨단 산업 분야 기업들의 입주가 활발할 것으로 예상됩니다.

주변에 상업 시설 및 편의 시설도 갖추어져 있어 업무 환경이 비교적 우수합니다.

5. 생활정보

본 건은 경기도 안양시 동안구에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

인덕원역(지하철 4호선, 향후 GTX-C 노선 예정)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 이용 시에는 북측의 광로를 통해 주요 간선 도로망으로의 진입이 용이합니다.

단지 내 또는 인근에 금융기관, 식당, 편의점 등 다양한 편의시설이 입점해 있어 입주 기업 및 직원들의 편의를 높여줍니다.

인근에는 인덕원중학교가 있으며, 대규모 아파트 단지들도 있어 주거 환경 또한 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

본 건은 공부상 용도가 "공장"이나, 현황 616호는 "사무실", 624호는 "물류센터"로 이용 중입니다.

이러한 용도 불일치는 향후 건축물대장 위반건축물 등재, 이행강제금 부과 등의 행정적 불이익이 발생할 수 있습니다.

해당 용도 변경 절차 이행 또는 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

616호의 임대차 관계 및 보증금, 차임 등이 미상인 점은 본건 취득 시 인수해야 할 위험 요소가 될 수 있습니다.

명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생하거나, 명도에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

명확한 정보 확인 없이는 수익률 산정에 큰 오차가 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 법적 검토가 필수적입니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부등본상의 총 채권액은 약 46.4억 원에 달합니다. 이는 감정가 16.4억 원 대비 상당히 높은 수치입니다.

물론 말소기준권리보다 후순위 채권들은 소멸되지만, 채권 총액이 높다는 점은 경매 절차의 복잡성 또는 잠재적 채권자 간의 갈등 소지를 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동에 위치한 지식산업센터로, 편리한 교통망과 다양한 기업 및 주거 시설이 혼재하는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

특히 벤처기업육성촉진지구에 속해 있어 미래 성장 가능성이 있는 업종의 입주에 유리할 것으로 판단됩니다.

그러나 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 616호 임대차 관계의 불확실성, 그리고 높은 총 채무액은 본건 취득 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

잠재적 인수 비용 및 명도 관련 제반 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 향후 개발 가능성이 높은 지역의 지식산업센터 물건입니다.

* 교통 요지(인덕원역, GTX-C 노선 예정)에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 벤처기업육성촉진지구 지정으로 인한 성장 잠재력을 가진 기업들의 입주가 기대됩니다.

* 안양메가밸리 단지 내에서 다수의 호실이 복합적으로 이용되고 있어, 권리 분석 및 명도 계획 수립 시 종합적인 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,640,000,000원입니다.

제반 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 채권들은 경매로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 나타났습니다.

다만, 616호의 임대 관계가 미상인 점과 공부상 용도와 현황 용도의 불일치 등은 반드시 현장 방문 및 추가 조사를 통해 명확히 파악해야 할 리스크 요인입니다.

이러한 잠재적 리스크를 고려하고, 철저한 명도 계획 수립 및 용도 변경 가능성 등을 검토한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 현재의 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 위험 요소들에 대한 실사(Due Diligence) 결과에 따라 70% ~ 90% 수준의 범위에서 신중하게 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가는 1,148,000,000원 ~ 1,476,000,000원 수준을 예상해 볼 수 있으나, 이는 현장 상황 및 법률 검토 결과에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하여 상세한 권리 분석 및 시세 조사를 수행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.