나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52647 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2718-1 시화엠티브이메가스퀘어 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""시화나래중학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위에는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본간까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 제3층 건물내 제2층 제201호로서

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 근린생활시설로 기준시점 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 20미터 내외 및 동측으로 로폭 약 15미터 내외의 보행자도로에 각 각접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로 엠티브이2-25)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 시흥시 정왕동 2718-1 시화엠티브이메가스퀘어 2층 201호에 소재한 근린상가 건물입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경52647 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본건의 감정가는 500,000,000원입니다.

토지 면적은 40.96㎡ (약 12.39평)이며, 건물 면적은 57.24㎡ (약 17.32평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 에프더블유2503유동화전문유한회사이며, 유동화 물건으로 분류됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 3층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 주위에는 오피스텔 및 근린생활시설이 소재하는 지대입니다.

'시화나래중학교' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로는 약 20미터, 동측으로는 약 15미터의 도로에 접하고 있습니다.

토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 관련 법률에 따른 용도 제한이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 5월 13일 접수된 우리은행의 근저당(금496,800,000원)입니다.

후순위 권리로는 2025년 1월 3일 접수된 경기신용보증재단의 가압류(금42,368,400원)와 2025년 6월 20일 접수된 에프더블유2503유동화전문유한회사의 임의경매(408,624,212원)가 있습니다.

경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 539,168,400원입니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본건은 시화 MTV 지역 내 근린생활시설로서, 주변에 오피스텔 및 상업시설이 다수 분포하고 있습니다.

기준 시점 현재 공실 상태이며, 임대 현황은 파악되지 않았습니다.

지역 개발이 진행 중인 신흥 상권에 해당하여, 배후 수요 및 유동인구 확보 시 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 다양한 오피스텔 및 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

교육 시설로는 시화나래중학교가 가까운 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 대지권의 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 별도로 등기되어 있다는 점입니다. 이는 토지의 이용 및 처분에 중대한 제약을 초래할 수 있는 법적 위험 요소이므로, 반드시 철저한 법률 검토가 필요합니다.

본건은 유동화 물건으로 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

현재 공실 상태이므로 즉각적인 임대 수익 창출이 어렵습니다.

총 채권액이 감정가를 초과하는 상황입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 시화 MTV 지역의 근린상가 건물로, 입지 및 교통 접근성은 양호한 편입니다.

그러나 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 토지 별도등기는 매우 중대한 리스크 요인이므로, 법률 전문가와의 상담을 통해 정확한 내용과 영향, 해결 가능성을 파악하는 것이 필수적입니다.

현재 공실 상태이며, 총 채권액이 감정가를 상회하는 점 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

시화 MTV 지역은 지속적인 개발과 함께 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

근린생활시설로서 지역 내 유동인구 및 배후 수요를 확보할 경우 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

지역 개발 활성화에 따른 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 별도등기의 구체적인 내용, 이것이 토지 이용 및 소유권에 미치는 영향, 그리고 해당 제한사항의 해소 가능성 등에 대한 심층적인 법률 검토와 현장 조사가 선행되어야 합니다.

현재 감정가는 500,000,000원이며, 등기부채권 총액은 539,168,400원입니다.

상기 명시된 중대한 법적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 요구되며, 관련 전문가와 충분한 상담 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.