나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52640 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1400-15 광명하이빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""초당초등학교"" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물내 제4층 제402호로서,

외 벽 : 돌붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

다세대주택으로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약10m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(초당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

물건 비고

`주택도시보증공사(임차인:박인철)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 확약서(2026.05.04.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

* 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52640 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1400-15 광명하이빌 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 174,000,000 원

* 토지 면적: 36.44㎡ (약 10.94평)

* 건물 면적: 75.09㎡ (약 22.69평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 용도: 공동주택 (철근콘크리트구조)

* 준공년도: 2007년

* 입지조건

* 본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건 남측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 환경으로는 초당초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 15일자 박은영 근저당 (금104,000,000원)

* 말소 예정 권리:

* 을10: 박인철 주택임차권 (보증금 200,000,000원, 2022-05-10 전입, 2022-06-24 확정일자). 해당 임차권은 등기부상 말소 예정으로 처리되어 있습니다.

* 갑7: 주택도시보증공사 강제경매 (200,000,000원, 2025-06-20 접수). 사건번호 2025타경52640 (1)의 경매 개시 결정 등기입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 박인철)

* 보증금: 200,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-10, 확정일자: 2022-04-07 (등기부상 확정일자 2022-06-24 기재)

* 배당신고일자: 2024-05-30

* 대항력: 없음 (임차인 현황 기준)

* 주요 특이사항 (임차인 관련):

* `주택도시보증공사(임차인: 박인철)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서(2026.05.04.자)가 제출되었습니다.

* 이에 따라 임차인 관련 인수 보증금은 0원입니다.

* 상권분석

* 본건은 경기도 안산시 상록구 사동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지가 분포하여 기본적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 상업 시설 이용이 가능하나, 대규모 상업지구보다는 근린 생활 위주의 상권으로 판단됩니다.

* 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO이고 주택도시보증공사가 경매를 신청하였습니다.

* 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 초당초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 정보: 임차인 현황 및 등기부 상에는 '박인철' 임차인의 주택임차권이 확인되나, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서를 통해 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의가 이루어졌습니다. 이로 인해 인수되는 임차보증금은 0원으로 분석되나, 관련 법률 검토 및 현장 확인이 추가로 필요할 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 강제경매 및 주택임차권 등기 등이 복합적으로 존재하여 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 다만, 확약서로 인해 임차인 관련 부담은 해소된 것으로 보입니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장 상황 및 지역별 시세 변동에 따라 낙찰 후 가치 변동 가능성이 있습니다.

* 종합 의견

* 본 물건은 안산시 상록구 사동의 다세대주택으로, 초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호하고 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

* 건축 연도가 2007년으로 비교적 신축에 속하며, 건물 구조는 철근콘크리트입니다.

* 주요 권리로는 근저당과 강제경매가 있으며, 임차인 박인철의 경우 대항력 포기 확약서가 제출되어 인수되는 임차보증금은 0원으로 분석됩니다. 이는 낙찰자에게 부담이 되지 않는 중요한 요인입니다.

* 감정가는 174,000,000원이지만, 최근 유사 거래 사례를 분석한 결과 시세는 약 140,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 종합적으로 볼 때, 임차인 관련 리스크가 해소된 점을 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

* 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금 없음 (0원)

* 비교적 최신 건축 연도 (2007년)

* 초등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수

* 안산시 상록구의 주거 안정성

* 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 174,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 물건 시세는 약 140,700,000원 수준으로 추정됩니다.

* 임차인 관련 인수 부담이 없고, 시세 분석 결과를 바탕으로 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 150,000,000원

* (해당 금액은 시세 분석 및 권리 분석을 기반으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 본인의 자금 계획에 따라 유동적으로 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.