나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42053 [1] 경기도 평택시 동삭동 388-13 더샵지제역센트럴파크2블럭 213동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 ""평택모산초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파
트, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설, 공원 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 25층 건내 5층 502호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감.
내벽: 벽지등 마감.
창호: 새시창 등임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 소방설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인접 공도 및 단지내 도로를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(모산영신지구(도시개발과:8024-4031)), 대로3류(폭 25m~
30m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시
개발구역(모산영신지구(031-8024-4032))<도시개발법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨
(대지권비율을 알 수 없어 적정 대지권비율에 따라 평가함 - 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경42053 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제삼십구차유동화전문

매각 대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 동삭동 388-13 더샵지제역센트럴파크2블럭 213동 5층502호

건물 용도: 아파트

건물 면적: 74.99㎡ (약 22.69평)

건물 지분: 74.9929㎡

토지 면적: 0.00㎡

토지 지분: 0㎡

감정가: 487,000,000원

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 평택모산초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설, 공원 등이 혼재한 지역임.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 무난함.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(모산영신지구), 대로3류(폭 25m~30m)에 저촉되며, 가축사육제한구역 및 도시개발구역(모산영신지구)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존 등기일은 2020년 10월 8일이며, 권리자는 최명희임.

말소기준권리인 국민은행 근저당은 2020년 10월 8일 접수되었으며, 채권 최고액은 273,540,000원임.

이 외 비엔케이저축은행 근저당(362,400,000원) 및 유아이제삼십구차유동화전문 임의경매(247,841,193원) 등기 등이 존재하나, 모두 말소될 예정임.

등기부채권 총액은 635,940,000원임.

1.2. 2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원임.

임대관계는 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업 및 근린생활시설

본건이 위치한 지역은 아파트 단지 외에도 점포 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖춘 지역으로 판단됨. 단지 자체적으로도 다양한 편의시설을 갖추고 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육시설

단지 남동측 인근에 평택모산초등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편임.

1.4. 2. 편의시설

주변에 점포 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

1.4. 3. 단지 정보

단지명: 더샵지제역센트럴파크 2BL

총 세대수: 1674세대

총 주차대수: 2105대

건축물 현황상 25층 건물로, 본건은 5층에 위치함. (다만, 건축물대장 표제부상 전유부 정보에는 15층 1502호로 표기되어 있어, 이는 경매 물건 정보인 5층 502호와 불일치하므로 현장 확인이 필요함).

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 대지권 미등기

본건은 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무를 알 수 없음.

최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되었으며, 감정평가 시 알 수 없는 대지권비율을 고려하여 적정 대지권 비율에 따라 평가하였음.

이는 향후 대지권 확보를 위한 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인임.

1.5. 2. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 미상으로, 점유자 유무 및 실제 임대차 관계에 대한 확인이 필요함.

1.5. 3. 토지이용계획 제한

본건 토지는 대로3류(폭 25m~30m)에 저촉되는 부분이 있어, 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.5. 4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 해당 물건지 인근에 혐오시설이 있는 것으로 확인된 바는 없음.

1.6. 종합 의견

본건은 평택시 동삭동에 위치한 아파트 물건으로, 평택모산초등학교 인근에 자리하고 있으며 교통 및 생활 편의시설 이용이 비교적 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 더샵지제역센트럴파크 단지 내 위치하여 비교적 양호한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 다만, 가장 큰 리스크 요인은 대지권 미등기 상태로, 이는 향후 권리 확보에 대한 불확실성을 내포하고 있으며, 이에 대한 면밀한 검토와 대비가 필요합니다. 임대 관계 미상인 점도 인수 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트 단지 내 물건으로 비교적 양호한 주거 환경 기대.

* 평택모산초등학교 인근으로 교육 환경 우수.

* 채권 총액이 감정가에 비해 높은 편이나, 말소 기준 권리 이후 권리들은 말소 예정으로 인수 부담 적음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 별도의 인수 보증금은 고려되지 않습니다. 그러나 대지권 미등기라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이에 대한 리스크 프리미엄을 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시세, 주변 유사 물건 낙찰가, 대지권 확보 관련 예상 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 권리 분석 및 시장 조사가 선행되어야 합니다. 최종 입찰가 결정은 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.