나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31332 [1] 경기도 이천시 신둔면 수광리 306-1 세일아트에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 '신둔면 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며
주변은 단독주택, 다세대주택, 공공시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 공동주택 4층 중 401호로서
외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택으로서 방3, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실 등으로 사용중 인 것으로 탐문
조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 대체로 평탄한 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류( 폭8m ~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대
보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 주택도시보증공사(양도전:임차인 허영무)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

2. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 여주지원 2025타경31332 (1)

소재지: 경기도 이천시 신둔면 수광리 306-1, 세일아트 A동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 132,000,000원

2.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 38.86㎡ (약 11.76평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 매각 대상 및 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정평가 요약:

- 주위환경: '신둔면 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 공공시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

- 교통: 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 공동주택으로, 4층 중 401호입니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 샷시창호입니다.

- 이용상태: 공동주택으로서 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 다용도실 등으로 사용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

- 설비내역: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

- 토지 형상 및 이용: 부정형의 대체로 평탄한 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로: 북서측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.

- 토지 이용계획: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m ~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역입니다.

- 공부와의 차이: 없습니다.

- 기타: 임대관계는 미상입니다.

3. 입지조건

3. 물건의 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 '신둔면 행정복지센터' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 공공시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 및 도로

차량으로 본건까지 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됩니다. 본건은 북서측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.3. 토지 이용계획

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m ~ 10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 포함됩니다.

3.4. 주변 시설 (외부 검색 결과)

본건 소재지 인근은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 지도상으로 즉각적으로 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약

- 소유권보존: 2013-12-31 (안세일)

- 소유권이전: 2014-08-05 (엄성욱)

- 소유권이전: 2021-06-01 (심미경)

- 근저당권: 2021-12-13 (안택근, 360,000,000원) - 말소기준권리

- 주택임차권: 2023-06-21 (허영무, 145,000,000원) - *말소기준권리(을5 근저당)보다 늦게 설정되었으나, 아래 '인수되는 권리'에서 상세 분석함.*

- 압류: 2023-04-24 (의정부세무서장)

- 압류: 2023-12-26 (대전세무서장)

- 압류: 2024-01-16 (남양주시)

- 압류: 2025-05-13 (서대전세무서장)

- 강제경매개시결정: 2025-06-12 (주택도시보증공사, 145,000,000원) - 본 경매 사건

- 압류: 2025-06-26 (이천시)

등기부채권 총액: 505,000,000원

4.1. 1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 13일 접수된 안택근 외 1인의 근저당권(을5)입니다. 이 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

4.1. 2. 인수되는 권리

을구 6번 주택임차권(허영무, 145,000,000원)은 말소기준권리보다 늦게 설정되었으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있습니다. 그러나, 주택도시보증공사(양도전: 임차인 허영무)로부터 2026년 6월 1일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 또한, 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 명시되어 있고, 권리분석에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 본 건 매수인이 해당 임차보증금을 인수할 가능성은 매우 낮은 것으로 판단됩니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인 정보

- 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 허영무)

- 보증금: 145,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2021-05-11

- 확정일자: 2021-04-12

- 배당신고일자: 2023-06-21

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 대항력 포기 확약서 제출됨)

5. 상권분석

5. 상권분석

5.1. 주변 건물 매매/임대 시세 (제공된 JSON 기반 분석)

* 프리마빌(2026년 준공, 다세대, 84.88㎡): 2026년 5월 30일 370,000,000원 (약 14.4백만원/평)

* 풍전주택(1986년 준공, 연립, 42.06㎡): 2026년 5월 28일 61,000,000원 (약 4.8백만원/평)

* 레이캐슬(2016년 준공, 다세대, 59.72㎡): 2026년 3월 21일 155,000,000원 (약 8.58백만원/평)

5.2. 시세 분석

본건 건물면적(59.79㎡, 약 18.09평)과 유사한 레이캐슬(2016년 준공, 59.72㎡)의 최근 매매가는 155,000,000원(약 8.58백만원/평)입니다. 본건의 감정가는 132,000,000원(약 7.3백만원/평)으로, 유사 면적 및 연식의 최근 거래가 대비 상대적으로 낮게 평가되어 있습니다. 이는 향후 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있는 부분입니다. 신축인 프리마빌의 경우 가격대가 높게 형성되어 있어, 본건의 신축 대비 가치는 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

6. 생활정보

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 공동주택으로, 4층 중 401호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감이며, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6.2. 주거 환경

내부는 탐문 조사 결과 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 다용도실 등으로 사용 중인 것으로 파악됩니다.

7. 잠재적 리스크

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차권 관련

을구 6번 주택임차권(허영무)이 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 아주 낮게 존재합니다. 이는 임차인의 대항력 포기 확약서 제출 및 '대항력 없음' 처리로 인해 인수 보증금이 0원으로 분석되기 때문입니다. 그러나 만약의 경우를 대비하여 관련 법률 전문가와 추가 상담을 권장합니다.

7.2. 기타

'HUG 인수조건 변경' 사항이 보고서에 명시되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사가 채권 인수 또는 채무 처리에 관여하고 있음을 시사하며, 본 경매의 채권자가 HUG라는 점에서 관련 절차 및 조건 변경에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

8. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 이천시 신둔면 수광리에 위치한 다세대주택입니다. 비교적 잘 갖추어진 주거 환경과 편리한 교통 접근성을 가지고 있습니다. 등기부상 선순위 임차권이 존재하나, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출 및 HUG와의 조건 변경으로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 판단되어 권리상 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 감정가 대비 유사 면적의 최근 실거래가가 높게 형성된 점은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 포함된 점은 잠재적 고려사항입니다.

9. 투자 포인트

9. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 조건 변경으로 인한 임차보증금 인수 부담 없음.

* 감정평가액 대비 유사 면적 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대 가능.

* 현황 '방 3, 욕실 2'의 활용도 높은 내부 구조.

10. 예상 입찰가

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 132,000,000원입니다. 임차보증금 인수 부담이 없고, 유사 면적의 최근 거래 사례(약 155,000,000원)가 감정가보다 높게 형성된 점을 고려할 때, 경쟁적인 입찰이 예상됩니다.

인수 보증금: 0원

현 시세 대비: 감정가 수준 또는 그 이상

예상 입찰 범위: 130,000,000원 ~ 145,000,000원

보수적 관점에서 감정가 수준인 132,000,000원에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 정도를 고려하여 상향 조정하는 전략을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.