나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31304 [1] 경기도 이천시 부발읍 응암리 109 주은다솜마을임대아파트 102동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 가산리 소재 ""이천가산초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골트러스지붕 15층 건내 2층 207호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅마감 등임.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(내부구조 및 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참고바람.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(응암지구), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(이천가산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계미상임.
- 집합건축물대장상 2025.05.22 건축물명칭이 주은다솜마을임대아파트에서 다솜아파트로 변경됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31304 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 응암리 109 주은다솜마을임대아파트 102동 2층207호

용도: 아파트

감정가: 66,000,000원

토지면적: 33.51㎡ (약 10.14평)

토지지분: 33.508㎡ (약 10.14평)

건물면적: 35.77㎡ (약 10.82평)

건물지분: 35.768㎡ (약 10.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOO

집합건물 정보:

* 아파트명: 다솜아파트 (구 주은다솜마을임대아파트)

* 주소: 경기도 이천시 부발읍 응암리 109번지 (도로명: 경충대로1804번길 70)

* 사용승인일: 2001년 8월 2일

* 총 동수: 4동

* 총 세대수: 600세대

* 최고층: 15층 (본건: 2층)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철골트러스지붕

* 총 연면적 (추정): 33,562.9㎡

* 전용면적: 35.768㎡ (약 10.82평)

* 주차대수: 총 478대 (지상 352대, 지하 126대)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 경기도 이천시 부발읍 응암리에 위치하며, "이천가산초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지와 더불어 소규모 공장, 창고, 농경지가 혼재하는 지역 특성을 보입니다.

교통상황:

* 차량으로 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 주거개발진흥지구(응암지구), 제2종지구단위계획구역에 속합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(이천가산초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본 요약:

* 본건의 권리관계는 말소 기준 권리(을5: 한국도로공사 전세권 설정, 2023-02-22)를 기준으로 하여, 경매 신청 채권(갑7: 한국도로공사 임의경매, 2025-06-10) 및 기타 가압류(갑6), 압류(갑8) 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 소유권 이전 관련 권리(갑2, 갑3) 또한 정리될 예정입니다.

임차인 현황:

* * 임차인: 한국도로공사

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025년 6월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 기준 권리인 전세권자의 임차인으로, 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약:

* 현 소유자로부터 발생한 권리 및 채권자들의 권리, 그리고 한국도로공사의 전세권 설정 등기가 모두 매각으로 인해 소멸되는 안전한 물건입니다. 임차인인 한국도로공사는 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 이천시 부발읍 응암리는 주거지역과 더불어 소규모 공장 및 창고, 농경지가 혼재하는 복합적인 지역입니다.

* 이천가산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 대규모 주거 단지와 일부 산업 시설이 공존하는 특징을 보입니다.

* 다만, 최근 기사들에 따르면 응암리 일대에 폐기물 소각시설(SRF 사용시설) 설치가 추진되면서 주민들의 반대 시위가 이어지고 있어, 해당 시설의 최종 추진 여부 및 운영 시 예상되는 환경적 영향에 대한 확인이 필요합니다. 이는 지역의 주거 환경 및 가치에 잠재적 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

* 향후 지역 개발 계획에 따라 상권 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통:

* 단지 내 도로를 통해 주요 도로와 연결되어 자가용 이용이 편리합니다.

* 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외부 지역으로의 이동이 가능합니다.

편의시설:

* 이천가산초등학교가 인접하여 교육 접근성이 좋습니다.

* 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 이용할 수 있습니다.

주거환경:

* 아파트 단지 내부에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 다만, 주변 지역의 복합적인 용도(주거, 공장, 농경지)와 잠재적 폐기물 소각 시설 추진 이슈는 주거 쾌적성에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 다양한 용도의 시설이 혼재하는 지역 특성상, 인근 공장이나 창고 등으로 인한 소음, 먼지, 교통량 증가 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* "이천가산초등학교" 상대보호구역으로 지정되어 있어, 학교 주변 일정 반경 내에서는 유해업종 입점이 제한됩니다.

* 응암리 일대에 폐기물 소각시설(SRF 사용시설) 설치가 추진되고 있으며, 이로 인한 환경 오염, 소음, 악취 등의 우려가 존재하며 주민 반발이 거세게 일어나고 있습니다. 이는 지역 환경 및 주거 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 이천시 부발읍에 위치한 아파트로, 비교적 저렴한 감정가와 최근 시세가 형성되어 있어 투자 가치를 탐색해 볼 만합니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있으며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 초등학교가 인접하고 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능하나, 주변 지역의 복합적인 용도와 잠재적 폐기물 소각 시설 추진 이슈는 주거 쾌적성에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

* 2층이라는 층수와 지역 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계와 인수할 임차보증금이 0원으로, 명도 및 법적 부담이 적습니다.

* 감정가 6600만원 대비 최근 매매 시세(5,800만원 ~ 6,300만원)가 형성되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 이천시의 지역 개발 잠재력과 함께 아파트 가격 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 단지 내 상가 등 부대시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적의 아파트가 2026년 6월~7월 사이에 5,800만원에서 6,300만원 사이에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 6,600만원으로, 최근 실거래가 상단보다는 높게 책정되었습니다.

* 물건은 2층으로, 일반적으로 선호도가 높은 층은 아닙니다.

* 또한, 응암리 일대에서 추진 중인 폐기물 소각 시설 이슈는 지역 환경 및 주거 가치에 대한 우려를 야기할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

* 인수해야 할 임차 보증금이 0원이므로, 이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 5,900만원 ~ 6,100만원 사이를 권장합니다. (이 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.