나이스옥션 법원경매 여주 2025타경708 [1] 경기도 이천시 갈산동 582-14 1동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 갈산동 소재 <이현고등학교> 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 중,소규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일 : 2014.02.24)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.(후첨 <건물내부구조도> 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접대지와 대체로 평탄한 지형을 이루는 토지이며, 사다리형의 형상으로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 생산녹지지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-10-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 토지별도 등기(을구 9번 근저당설정등기)는 말소됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 이천시 갈산동 582-14 1동 3층303호에 대한 경매 물건 정보를 분석한 것입니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 여주지원 2025타경708 (1)

소재지: 경기도 이천시 갈산동 582-14 1동 3층303호

도로명 주소: 경기도 이천시 갈산로136번길 137-10 (갈산동)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

감정가: 40,000,000원

사용승인일: 2014년 2월 24일

1.2. 면적

토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

토지지분: 15.731031746031745㎡ (약 4.76평)

건물면적: 14.56㎡ (약 4.40평)

건물지분: 14.56㎡ (약 4.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 개요 (건축물대장 기반)

건축년도: 2014년

총동수: 1동

지상 층수: 4층

지하 층수: 1층

전유부분 면적: 14.56㎡

공용부분 면적: (제공 정보 없음)

전유부분 용도: 공동주택 (다세대주택)

구조: 철근콘크리트구조

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 하이샷시 창호 등

주차: 9대 (옥외)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 이천시 갈산동에 위치하며, 주위는 중소규모 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역입니다.

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 이현고등학교 동측 인근에 자리하고 있으며, 지역 내 제반 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.1. 3. 토지 현황

본건 토지는 인접 도로 및 대지와 대체로 평탄한 사다리형의 형상으로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 환경 및 개발 관련 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2014년 3월 10일 접수된 우리은행 근저당권 (을1) 입니다.

1.2. 2. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (김현숙, 2014-03-10)

* 을1: 근저당 (우리은행, 267,900,000원, 2014-03-10) - 말소기준권리

* 갑2: 소유권이전 (길충배, 2014-08-20)

* 을2: 근저당 (박재순, 100,000,000원, 2024-01-04) - 말소

* 을5: 주택임차권 (김재봉, 45,000,000원, 2025-06-26) - 말소

* 갑5: 강제경매 (김재봉, 41,000,000원, 2025-06-16) - 말소

1.2. 3. 채권 총액

등기부채권 총액은 412,900,000원 입니다.

1.2. 4. 임차인 현황

* 임차인: 김재봉 (김 )

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 / 확정일자: 2022년 5월 4일

* 배당신고일자: 2025년 6월 26일

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.2. 5. 주의사항

토지에 별도로 등기된 근저당 설정등기(을구 9번)는 말소됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설과 함께 다양한 주거 형태가 공존하는 지역입니다.

1.3. 1. 주변 시세 분석

입력된 주변 매매 정보에 따르면, 2015년~2016년식의 약 53~58㎡(약 16~18평) 면적의 다세대주택이 110,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 600만 원 이상의 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

본건은 14.56㎡(약 4.4평)의 전용면적을 가지고 있으며, 이는 시세 대비 면적이 매우 작습니다. 동일 연식의 넓은 면적 거래 사례를 바탕으로 단순 평당가 계산 시 약 28,600,000원 수준으로 추정되나, 소형 면적의 특성상 단위 면적당 가격은 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

본건 주위에는 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2. 교육시설

이현고등학교가 동측 인근에 위치하고 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 3. 주변 환경

이천아트홀, 이천시립도서관, 이천병원이 인근에 위치하여 문화 및 의료 시설 이용이 편리합니다. 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 소형 면적

건물 전용면적 14.56㎡, 토지 지분 15.73㎡로 매우 작은 면적은 향후 활용도 및 재판매 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 2. 토지이용 규제

도시지역 내 생산녹지, 자연녹지 등 지정으로 인해 건폐율 및 용적률, 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한, 배출시설설치제한, 자연보전권역 등 환경 관련 규제도 존재합니다.

1.5. 3. 권리관계

권리분석 상 낙찰 후 모든 권리가 말소될 예정으로, 인수되는 권리 부담은 없습니다. 다만, 경매 물건의 일반적인 리스크는 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 갈산동에 위치한 소형 다세대주택 경매 물건입니다. 주거 지역 내에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 권리관계는 명확하며 인수되는 권리 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 그러나 극히 작은 면적은 투자 및 실거주 측면에서 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 시세 대비 낮은 감정가

주변 시세를 고려할 때, 감정가 40,000,000원이 시세 대비 낮을 가능성이 있습니다.

1.7. 2. 안정적인 권리관계

경매 후 모든 권리가 말소되는 조건으로, 권리상 하자 없이 취득 가능합니다.

1.7. 3. 주거지 내 입지

기본적인 주거 수요가 뒷받침되는 지역에 위치하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 진행합니다.

주변 유사 연식 다세대주택의 매매 사례(110,000,000원/약 17-18평)를 바탕으로 추정한 본건의 시장 가치는 약 28,600,000원 수준입니다.

그러나 감정가는 40,000,000원으로, 면적 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

소형 면적의 제약과 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근을 권장합니다.

예상 입찰가: 38,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.