나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2363 [1] 경기도 하남시 풍산동 492 미사하우스디엘타워 2층에프203호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경한감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 '미사3동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 지식산업센터, 오피스텔, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2018년 08월 03일에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상10층 건물 내 제2층 제에프203호외 3개호로서,
외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인트 및 인테리어 마감 등,
창호 : 강화유리 및 샷시 창호 등임.

이용상태

-본건 기호(1~4)는 공장(지식산업센터)으로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

-본건 기호(1~4)는 현황 제이와이커스텀(주)에서 전체를 사용중이며, 일부 호별 경계벽을 철거하고 출입문을 설치하는 등 내부에서 이동이 가능한 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 지식산업센터 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 60m 내외, 북측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록1~4호는 공장(지식산업센터)으로 이용중, 현황상 제이와이커스텀(주)에서 전체를 사용중이며, 일부 호별 경계벽을 철거하고 출입문을 설치하는 등 내부에서 이동이 가능한 것으로 탐문조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경2363 (1)

1.2. 소재지

경기도 하남시 풍산동 492, 미사하우스디엘타워 2층 에프203호 외 3개호 (에프204, 에프205, 에프206)

1.3. 용도

지식산업센터 (공장)

1.4. 감정가

1,726,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 85.72㎡ (약 25.93평)

건물 면적: 441.13㎡ (약 133.44평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 하남시 풍산동 소재 '미사3동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 지식산업센터, 오피스텔, 아파트, 주상복합 부동산 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본 건은 남측으로 노폭 약 60m 내외, 북측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 6월 30일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액 금1,182,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부등본 상 을구의 근저당권 및 갑구의 가압류, 임의경매 등 모든 후순위 권리는 소멸 대상입니다.

3.3. 인수되는 권리

공부상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임대차 관계: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

* 현황 점유: 목록 1~4호(본건 F203호 외 3개호)는 현재 제이와이커스텀(주)에서 전체를 사용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 일부 호별 경계벽을 철거하고 출입문을 설치하는 등 내부에서 이동 가능한 상태입니다.

* 임대차 관계 미상: 해당 물건의 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건은 경기도 하남시 미사지구 내에 위치한 지식산업센터로, 주변에 다양한 상업, 업무, 주거 시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 상권 형성

지식산업센터 밀집 지역으로서 관련 기업체 입주가 활발하며, 이를 지원하는 편의시설 및 서비스 업종이 동반 성장할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'미사3동행정복지센터' 인근에 위치하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있습니다.

5.3. 주변 시설

주변 지역은 신축 아파트 단지 및 상업 시설 등이 들어서 있어 도시 개발이 활발하게 이루어지고 있습니다. 현재까지 파악된 정보 및 주변 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

* 현재 물건 전체를 제이와이커스텀(주)에서 점유 사용 중이며, 일부 호별 경계벽 철거 및 내부 구조 변경이 이루어진 상태입니다. 이로 인해 명도 과정에서 점유자와의 협의가 필요하며, 예상치 못한 시간적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 내부 구조 변경에 따른 원상복구 의무 발생 여부는 별도로 확인해야 할 사항입니다.

6.2. 유동화 물건 특성

유동화 물건은 일반 물건과 달리 채권 관리 및 매각 절차에 있어 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.3. 채무 총액 규모

등기부채권 총액이 100억 원을 초과하는 상당한 규모의 채무가 설정되어 있습니다.

6.4. 임차인 관련 리스크

임대차 관계가 미상인 점은 명도 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 미사지구 내에 위치한 지식산업센터로, 개발이 활발한 지역에 자리하고 있어 입지적 강점을 지닙니다. 현재 네 개 호실을 하나의 업체가 일괄 사용하고 있으며, 인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다. 그러나 현재 점유 중인 업체의 내부 구조 변경 상태 및 명도 협상이 주요 변수로 작용할 수 있습니다. 유동화 물건이라는 특성을 고려하여 철저한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 잠재력

미사지구는 지속적인 개발과 함께 인프라가 확충되고 있어, 지식산업센터의 수요 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

8.2. 일괄 사용 및 임대 용이성

네 개 호실이 일괄적으로 한 업체에 의해 사용되고 있어, 낙찰 후 일괄 임대가 용이할 수 있습니다.

8.3. 명도 부담 감소 가능성

인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 일반적인 임차인 명도에 비해 상대적으로 부담이 적을 수 있습니다.

8.4. 가격 경쟁력 (감정가 대비)

감정가 17억 2천만 원에 약 133평의 면적을 고려할 때, 평당 약 1,296만 원 수준입니다. 시세 조사 후 합리적인 입찰가를 통해 경쟁력 있는 투자가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가는 제공된 감정가(1,726,000,000원)를 기준으로 하며, 인수되는 임차 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 주지 않습니다.

9.2. 고려 사항

본 건의 명확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 명도 가능성, 잔금 납부 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

9.3. 권고

통상적으로 감정가의 80%에서 100% 범위 내에서 입찰가를 결정하게 되나, 본 건의 특수성을 감안하여 충분한 시장 조사 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.