나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52389 [1] 경기도 하남시 망월동 1099 하남미사롯데캐슬스타 1층152호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""미사역"" 북서측 인근에 위치하며 부근으로 아파트, 업무
시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경
은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(미사역)이 소재하여 대중교
통 이용은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 1층 152호로서,

외 벽 : 몰탈 위 페인트 및 석재붙임.
내 벽 : 몰탈 위 페인트 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 강화유리 임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나 현황 ""공실"" 상태임.
후면 (""내부개황도 및 사진"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로
)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구<공공
주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장
설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 건물 정보

2.1. 1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경52389 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1099 하남미사롯데캐슬스타 1층152호

용도: 근린상가

감정가: 838,000,000원

토지면적: 6.09㎡ (약 1.84평)

건물면적: 30.94㎡ (약 9.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주식회사대우건설

2.1. 2. 건물 상세

건물명: 하남미사 롯데캐슬 스타

구조: 철근콘크리트구조 (건축물대장 상 철골철근콘크리트구조)

건축년도: 2019년 12월 6일 사용승인

총 층수: 지하 6층, 지상 29층

본건 위치: 해당 건물 1층 152호

건물 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 의료시설(병원) 등 복합 용도. 본건은 공부상 근린생활시설입니다.

2.2. 감정평가 요약

2.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 미사역이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

2.2. 3. 건물 구조 및 내부 상태

철근콘크리트구조 29층 건물 내 1층 152호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재 붙임, 내벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 알루미늄 샷시 강화유리입니다.

현황은 "공실" 상태입니다.

2.2. 4. 토지 이용 상태 및 계획

인접 도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류 접합.

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

하남미사지구 내 중심 상업지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖춘 지역입니다.

단지 내 및 주변으로 다양한 상업, 업무, 주거 시설이 밀집해 있습니다.

3.2. 교통 접근성

지하철 5호선 미사역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지입니다.

주요 간선도로와의 접근성이 우수하여 차량 이동이 편리합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2024년 12월 2일 접수된 송포농업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

본 경매로 인해 소유권이전, 근저당권, 강제경매 등 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

*임차인이 존재할 경우, 보증금 액수 미상으로 인한 권리관계 확인 및 명도 절차에 주의가 필요할 수 있습니다. 현재 명시된 정보 상으로는 인수되는 임차보증금은 없습니다.*

5. 상권분석

5.1. 업종 및 배후 수요

본건은 근린상가로, 주변의 대규모 아파트 단지 및 오피스텔, 업무시설 종사자를 대상으로 하는 상권입니다.

미사역 역세권 상업시설로서 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

주변 건물(하남미사 롯데캐슬 스타)의 다양한 업종 구성 (업무시설, 근린생활시설, 의료시설)은 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5.2. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 하남미사 롯데캐슬 스타는 오피스텔, 근린생활시설, 의료시설 등이 복합된 대형 건물입니다.

인근에 스타필드 하남, 미사호수공원 등 대규모 상업 및 문화시설이 위치하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

스타필드 하남 이용이 편리합니다.

6.2. 교육시설

망월초등학교, 신평중학교, 하남고등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공실 위험

현재 "공실" 상태로, 낙찰 후 공실 장기화 가능성이 있습니다.

인근 상권의 경쟁 심화 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

7.2. 권리관계

명시된 권리 외에 추가적인 미등기 권리나 특이사항이 있는지 확인이 필요합니다. (현재까지는 특이사항 없음)

7.3. 법적 제한

도시지역, 중심상업지역 등 용도지역 및 각종 규제 사항(가축사육제한구역, 과밀억제권역 등)을 확인하였으며, 이는 해당 토지의 활용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치한 중심상업지역의 근린상가입니다.

대단지 복합건물 내에 있어 배후 수요가 풍부하고 교통이 편리하다는 장점이 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며, 향후 임대차 관계 설정 및 공실 해소를 위한 전략 수립이 필요합니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 미상인 부분은 확인이 필요합니다.

검색 결과, 하남시에는 하남 유니온타워와 같은 복합 문화 공간으로 재탄생한 환경 기초시설이 있으나, 본건 소재지 주변에 직접적인 혐오시설로 인한 부정적 영향은 확인되지 않았습니다.

9. 투자 포인트

미사역 역세권 핵심 상권에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

대규모 복합 상가 내 유닛으로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

주변 개발 호재 및 인프라 확충으로 인한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 838,000,000원

현황: 공실, 임대관계 미상

권리분석상 인수되는 채무 없음 (말소기준권리 이하 소멸)

최근 매매가 (갑5): 500,000,000원 (2024-12-02)

채권자(강제경매) 신청 채권액: 1,953,252,820원

말소기준권리(근저당) 채권액: 520,000,000원

보수적인 예상 입찰가 산정:

감정가 대비 70~80% 수준에서 시작을 고려할 수 있습니다.

최근 실거래가(5억원)와 감정가(8.38억원)의 차이가 크며, 공실 상태를 감안해야 합니다.

예상 입찰가는 600,000,000원 ~ 700,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다.

(단, 이는 시세 조사 및 현장 답사 후 최종 결정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.