나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2370 [1] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층다647호 지식산업센터 경매

경기도 하남시 미사강변한강로 135 미사강변 스카이폴리스, 지식산업센터 6층다647호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경2370(성남지원 경매4계). 감정가 730,000,000원, 최저가 357,700,000원. 매각기일은 2026-08-03입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 2370 [1]
소재지	경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층다647호
도로명주소	경기도 하남시 미사강변한강로 135 미사강변 스카이폴리스, 지식산업센터 6층다647호
용도	집합건물
매각기일	2026.08.03
관할법원	성남지원 경매4계 ((031)737-1324)
이용제한	배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (저촉)공장설립제한지역, (저촉)공장설립승인지역, 과밀억제권역, (접함)개발제한구역, 공공주택지구, 지구단위계획구역, (접함)제1종일반주거지역, (접함)근린공원, 준주거지역, (접함)자연녹지지역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), 토지거래계약에관한허가구역, 도시지역, (저촉)가축사육제한구역, (저촉)역사문화환경보존지역, (저촉)중점경관관리구역

경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층다647호 지식산업센터 경매 물건 이미지

면적

토지면적	40.36㎡ (12.21평)
건물면적	158.34㎡ (47.90평)

금액

감정가	730,000,000원
최저가	357,700,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	35,770,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.22	730,000,000원	유찰
2차	2026.06.29	511,000,000원	유찰
3차	2026.08.03	357,700,000원	매각
3차	2026.08.10	-	최고가매각허가결정
3차	2026.09.18	-	진행

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사강변중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 및 주택, 아파트단지, 학교 및 공원 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물 내 제6층 제다647호 및 제다648호로서,
[사용승인일: 2022.01.28.]

외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 시스템 창호 등임.
이용상태: 기호(가,나) 공히 공장(지식산업센터)으로 이용중임(상호: 슈퍼맨주식회사).
설비내역: 위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비 및 화재탐지설비 등이 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 본건은 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 운동시설, 기숙사)의 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건의 동측으로 노폭 약 40M의 포장도로(미사대로)와 접하며, 남서측으로는 노폭 약 24M의 포장도로(미사강변한강로)와 각각 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 망월동 834 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 등임,

망월동 834-1 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역(하남미사리유적(500m이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-10-06) 등임.
공부와의 차이: 본건은 건축물현황도상 구분되어 있는 2개호의 경계벽을 일부 제거하여 기호(나)의 일부를 일체로 이용중에 있음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상이나 기준시점 현재 소유 법인(슈퍼맨주식회사)이 자가사용중인 것으로 확인되며 기호(나)는 미사강변스카이폴리스 관리단에 무상으로 사용대차 중으로 탐문되오니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

건축물현황도상 구분되어 있는 2개호의 경계벽을 일부 제거하여 다648호의 일부를 일체로 이용중에 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경2370 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층다647호

용도: 지식산업센터

감정가: 730,000,000원

토지면적: 40.36㎡ (약 12.21평)

토지지분: 40.3647㎡ (약 12.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 158.34㎡ (약 47.90평)

건물지분: 158.34㎡ (약 47.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 별도등기

주의사항: 건축물현황도상 구분되어 있는 2개호의 경계벽을 일부 제거하여 다648호의 일부를 일체로 이용중에 있음

특수물건정보: 유동화물건, 별도등기

1.1. 입지조건

본건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, '미사강변중학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 주택, 아파트 단지, 학교 및 공원 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 및 도로

본건은 인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 운동시설, 기숙사)의 건부지로 이용 중입니다. 본건의 동측으로는 노폭 약 40M의 미사대로, 남서측으로는 노폭 약 24M의 미사강변한강로와 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

망월동 834번지와 834-1번지 일대는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인/제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다. 망월동 834-1번지에는 추가적으로 역사문화환경보존지역(하남미사리유적(500m이내)) 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

현재 임차인으로 김태훈 씨가 등재되어 있으나, 보증금과 차임이 0원이며 전입일자는 2023년 10월 5일이나 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

* 등기부 요약

말소기준권리는 국민은행 근저당권(2022년 3월 29일 접수, 1,116,000,000원)입니다.

등기부상 현재 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 망월동 834, 834-1 각 토지 을구 1번 지상권설정등기(2022년 1월 14일 등기)가 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 권리분석 요약

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 하남 미사강변도시는 신축 아파트 단지와 지식산업센터, 상업시설 등이 밀집하여 조성된 지역입니다. 단지 인근으로 미사강변중학교 등 교육시설과 공원이 위치하여 주거 및 업무 환경이 혼합된 복합 상권의 특성을 보입니다. 또한, 미사대로 및 미사강변한강로 등 주요 도로와 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경

본건은 '미사강변중학교' 동측 인근에 위치하며, 주변으로 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 주택, 아파트단지, 학교 및 공원 등이 소재하고 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

* 교통

차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 복합 이용: 건축물현황도상 구분된 2개 호수(다647호, 다648호)의 경계벽을 일부 제거하여 일체로 이용 중인 점은 관리 및 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

* 높은 공실률 가능성: 미사강변 스카이폴리스는 대규모 지식산업센터로, 최근 공급 과잉 및 경기 침체로 인해 높은 공실률을 보이고 있다는 보도가 있습니다. 이는 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 지상권 인수 가능성: 물건명세서 상 토지 을구 1번 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 해당 토지는 과밀억제권역, 공장설립 제한/승인 지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 망월동에 위치한 미사강변스카이폴리스 지식산업센터 내 6층 다647호입니다. 우수한 도로 접근성과 주변의 다양한 편의시설 및 교육시설은 긍정적인 요소입니다. 다만, 건축물현황도상 구분된 호수를 일체로 이용 중인 점, 최근 지식산업센터 시장의 높은 공실률 우려, 그리고 토지 지상권 인수 가능성 등은 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 하남 미사강변도시의 중심부에 위치하며, 주요 도로 접근성이 우수하여 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 건물 규모: '미사강변 스카이폴리스'는 지역 내 대규모 지식산업센터로, 다양한 기업 활동의 중심지가 될 잠재력을 가지고 있습니다.

* 다목적 활용 가능성: 지식산업센터 용도로, 제조, IT, 연구 등 다양한 업종의 기업 유치가 가능하며, 지원시설(근린생활시설, 운동시설, 기숙사) 용도 또한 포함되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 730,000,000원이며, 권리분석 결과 인수되는 보증금은 0원입니다. 토지 지상권 인수 가능성이 있으나, 이를 제외한 권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

상기 정보를 바탕으로, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 검토하는 것이 합리적입니다. 다만, 최근 지식산업센터 시장의 높은 공실률 및 경기 상황, 그리고 본건의 복합 이용 및 지상권 인수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 별도의 시세 조사 및 현장 조사를 통해 추가적인 분석이 필요하나, 본 건의 경우 감정가의 80~100% 범위를 참고할 수 있습니다.1.물건 기본정보