나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510074 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39 12층 1202호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510074 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39 12층 1202호 오피스텔 경매

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인천지방법원 경매19계 2025타경510074 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39 12층 1202호 | 감정가: 235,000,000원 | 최저가: 115,150,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510074 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39 12층 1202호

용도: 업무시설(오피스텔)

감정가: 235,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (부동산강제경매)

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적(대지권): 12.34㎡ (약 3.73평)

건물면적(전용면적): 59.99㎡ (약 18.14평)

본건은 13층 건물 중 12층에 위치한 오피스텔로, 전용면적 약 18평에 해당하는 중형 평형입니다.

1.3. 감정 요약

본건은 인천 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 상업 및 주거 혼합 지역입니다. 철근콘크리트 구조의 13층 건물 내에 소재하며, 위생, 급배수, 도시가스, 난방설비, 승강기, 소화전 등 기본적인 편의 시설을 완비하고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 미추홀구청 인근에 위치하여 행정 업무 수요 및 관련 상주 인구에 기반한 안정적인 수요층을 확보할 수 있는 입지적 장점을 가집니다. 일반상업지역에 해당하여 토지 효율성 및 잠재적 가치가 높으며, 사다리형의 2필지 일단지 토지는 업무시설 부지로 적절하게 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다. 북서측 약 6미터, 북동측 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 상권분석

본건 소재지는 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 및 업무 밀집도가 높은 지역으로 판단됩니다. 미추홀구청 인접에 따른 관공서 연계 상권과 더불어, 주거 시설(공동/단독주택)이 혼재되어 있어 주거 수요와 업무 수요를 모두 충족하는 복합 상권을 형성하고 있습니다. 특히 오피스텔의 특성상 1인 가구 및 소규모 업무 시설 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2.4. 생활정보

미추홀구청이 근거리에 위치하여 행정 편의성이 높으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활 편의 시설(식당, 편의점, 병의원 등) 이용이 용이합니다. 건물 내부에 난방설비, 승강기 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로 이용하는 데 불편함이 없습니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자와 소유자가 박OO으로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 토지와 건물이 일괄매각되는 건으로, 권리관계가 단순한 편입니다. 다만, 감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으므로, 낙찰 후 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 면밀히 확인해야 하며, 존재할 경우 명도(인도) 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 발생할 수 있습니다. 매수자 책임 하에 정확한 현장 조사를 통해 임차인 현황을 파악해야 합니다.

3.2. 법규 및 제한상태

토지이용계획상 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 과밀억제권역에 해당합니다. 일반상업지역은 용적률 및 건폐율이 높아 향후 개발 가능성 측면에서 가치가 높게 평가될 수 있습니다. 그 외 가축사육제한구역 및 건축법상 도로(일부 포함) 등의 제한이 있으나, 오피스텔 이용에는 큰 지장이 없을 것으로 판단됩니다.

4. 현황 및 잠재적 리스크

4.1. 잠재적 리스크

최대 잠재적 리스크는 '임대관계 미상'으로 인한 명도 리스크입니다. 대항력 있는 임차인이 확인될 경우, 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 투자 수익률에 치명적일 수 있습니다. 또한, 인도명령 집행 시 임차인 또는 점유자와의 마찰로 인해 명도 시간이 지연될 수 있습니다. 입찰 전 점유자 현황 조사를 통한 권리 관계 확인이 필수입니다.

4.2. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 검색 환경을 통해 인근 혐오시설 유무는 명확히 확인되지 않았습니다. 입찰 전 개인적인 현장 답사를 통해 정확한 주거 환경 및 혐오시설 유무를 파악하는 것이 중요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 미추홀구청 인근의 일반상업지역에 위치하여 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있습니다. 약 18평의 전용면적은 실거주 또는 임대 목적으로 활용하기에 적절한 중형 평형이며, 13층 중 12층의 고층으로 채광 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다. 감정가 2억 3천 5백만원은 일반상업지역 오피스텔로서 적정한 수준으로 판단되나, 유찰 시 투자 매력도가 더욱 높아질 수 있습니다. 핵심 리스크인 임차인 현황(명도 리스크)에 대한 사전 조사만 철저히 한다면 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 일반상업지역 및 미추홀구청 인접으로 인한 높은 업무 및 주거 수요 확보.

2. 안정적인 면적: 전용 59.99㎡ (약 18.14평)로 실수요자 선호도가 높은 중형 오피스텔.

3. 고층 이점: 13층 중 12층에 위치하여 일조권, 조망권 확보에 유리.

4. 일괄매각: 토지(대지권)와 건물이 함께 매각되어 안정적인 소유권 확보 가능.

법원 정보

인천지방법원 경매19계