나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510073 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 510-4 스마트타운 1동 3층 304호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510073 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 510-4 스마트타운 1동 3층 304호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경510073 | 소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 510-4 스마트타운 1동 3층 304호 | 감정가: 189,000,000원 | 최저가: 92,610,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510073 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 510-4 스마트타운 1동 3층 304호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대주택) 이용 중)

감정가: 189,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 별도의 특이사항 없음.

주의사항: ‘도시형생활주택(단지형다세대주택)’으로 이용 중임.

1.2. 면적 정보

토지면적: 31.94㎡ (약 9.66평)

건물면적: 32.91㎡ (전용면적, 약 9.96평)

*본 물건은 다세대주택이므로, 별도의 분양면적 표시는 하지 않음. 전용면적 기준 소형 평형대에 해당함.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 304호

외벽/창호: 치장벽돌 마감 등 / 샷시 창호

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추고 있음.

토지 형상: 장방형의 토지로, 다세대주택의 건부지(건물이 들어선 땅)로 이용 중임.

인접 도로: 본건 동측으로 로폭 약 8m 내외의 도로에 접하여 접근성이 양호함.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 인천1호선 귤현역이 인근에 소재하여 대중교통 이용 편의성이 매우 양호합니다. 역세권 입지를 갖추고 있어 임대 수요 확보에 유리한 조건을 가집니다.

노선버스 정류장 또한 가까워 버스 이용도 편리하며, 본건까지 차량 진입이 용이하여 교통 환경이 전반적으로 우수합니다.

2.2. 생활 환경

교육 시설로는 귤현초등학교가 서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 학군입니다. 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역을 형성하고 있어 생활 편의 시설 이용에 무리가 없습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

용도 지역은 제2종일반주거지역으로, 일반적인 주거 환경 조성에 적합하며 비교적 높은 용적률을 적용받을 수 있는 지역입니다.

다만, 공항시설법상 장애물제한표면구역(수평표면) 및 과밀억제권역에 포함되어 있으며, 상대보호구역(학교 환경) 지정으로 인해 건축 및 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

2.4. 혐오 시설 여부

주변 지역을 검색한 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 감정평가서상 장애물제한표면구역(수평표면) 지정으로 보아 항공기 이착륙에 따른 소음 발생 가능성은 잠재적으로 존재할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 박OO으로 동일합니다. 이는 단순 채무로 인한 경매 진행 사건으로, 매각 이후 소유권 이전 시 인수되는 복잡한 권리 관계가 발생할 가능성이 낮습니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

감정평가서상 임대관계는 미상으로 보고되어 있습니다. 이는 임차인이 없을 수도 있고, 있더라도 권리 신고를 하지 않았을 가능성도 있습니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 인수 리스크가 발생하나, 현재 채무자/소유자가 점유할 경우 명도 소송(인도명령) 절차는 비교적 간단합니다. 다만, 임대관계 미상으로 인한 점유 현황 확인의 어려움은 명도 과정의 변수로 작용할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 임대 수요

본건은 귤현역 역세권에 위치한 소형 다세대주택(도시형생활주택)으로, 인근 거주자 및 역세권 수요를 기반으로 하는 주거 상권이 형성되어 있습니다.

소형 평형대(약 10평)는 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 선호도가 높아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 특히, 귤현역을 이용하는 직장인 및 인근 공항 관련 종사자들의 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주거 만족도

귤현초등학교가 인접하고, 주변에 다세대주택이 밀집되어 있어 주거 커뮤니티가 안정적으로 형성된 지역입니다. 8m 도로에 접하고 승강기 설비가 갖춰져 있어 주거 편의성은 양호한 수준으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

도시형생활주택(단지형다세대주택)이라는 용도는 일반 다세대주택에 비해 대출이나 매매 시점에 따라 특수한 규제 또는 취급 제한이 발생할 수 있습니다. 사전에 금융 기관을 통해 대출 가능 여부 및 조건을 반드시 확인해야 합니다.

임대관계 미상으로 인한 점유자 확인 및 명도 절차의 불확실성이 존재합니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 귤현역 인근의 제2종일반주거지역에 위치한 소형 주택으로, 우수한 교통 접근성(역세권)과 안정적인 주거 환경(학교, $\text{residential}$ $\text{area}$)을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 소유자/채무자 동일로 비교적 단순하여 권리 분석상의 큰 하자는 없습니다. 감정가 대비 적절한 가격에 낙찰받는다면, 역세권 소형 주택의 안정적인 임대수익 또는 실거주 목적으로 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

6. 투자 포인트

최고의 입지: 인천1호선 귤현역을 도보로 이용 가능한 역세권 주택으로, 임대 수익률 확보에 유리합니다.

안정적인 수요: 전용 약 10평의 소형 평형대로, 1인 가구 및 신혼부부의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

단순한 권리: 소유자와 채무자가 동일하여, 복잡한 권리 관계의 인수 위험이 낮아 명도만 해결되면 소유권 이전이 깨끗합니다.

적정 투자금: 1억 원 후반대의 감정가로, 비교적 소액으로 역세권 부동산 투자 진입이 가능합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계