나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510020 [1] 인천광역시 남구 문학동 377-14 101호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510020 [1] 인천광역시 남구 문학동 377-14 101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경510020 | 소재지: 인천광역시 남구 문학동 377-14 101호 | 감정가: 122,000,000원 | 최저가: 59,780,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 및 개요

본 보고서 물건은 인천지방법원 2025타경510020 (1) 사건의 다세대주택입니다. 감정가는 122,000,000원이며, 매각대상은 토지/건물일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매입니다.

소재지는 인천광역시 남구 문학동 377-14 101호이며, 1995년 3월 27일에 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 1층입니다.

면적 현황은 다음과 같습니다.

토지면적: 36.44㎡ (약 11.02평)

건물 전용면적(다세대주택): 46.50㎡ (약 14.06평)

다세대주택의 경우, 제시된 건물면적은 전용면적이며, 공용면적을 포함한 분양면적은 이보다 클 수 있습니다.

1.2. 입지조건 및 주변 환경

최고의 입지:

본건은 인천광역시 남구 문학동 소재 문학동행정복지센터 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원, 각급학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.

교통상황:

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용:

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 제2종일반주거지역에 속하며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

소유자 및 채무자는 모두 이OO이며, 채권자는 주OOOOOOO인 부동산강제경매 사건입니다.

임차권 등기 현황:

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항이 존재하며, 임차보증금은 120,000,000원입니다. 임대차계약일자(2021년 3월 17일)와 확정일자(2021년 3월 18일)를 모두 갖추고 있습니다. 감정가(122,000,000원) 대비 임차보증금의 비중이 매우 높으므로, 임차인의 선순위 여부 및 대항력 여부를 면밀히 분석하여 낙찰자가 인수할 보증금이 발생할 가능성을 반드시 확인해야 하는 중대한 권리적 리스크가 있습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

생활정보:

문학동행정복지센터 인근에 위치하여 기본적인 행정 서비스 접근성이 양호합니다. 주거지역 내에 근린생활시설, 공원, 각급학교 등이 소재하여 생활 편의시설을 이용하기에 무난한 환경입니다. 내부적으로는 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후도:

사용승인일이 1995년 3월 27일로 약 30년이 경과하여, 건물의 노후도 및 이에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

권리적 리스크:

선순위 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 임차보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 부분에 대한 정확한 분석과 배당 예측이 필수적입니다.

규제 리스크:

본건은 제2종일반주거지역 외에도 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2곳), 정비구역(2023.10.06 고시), 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역 등 다수의 규제에 묶여 있습니다. 특히 정비구역으로 고시된 점은 장기적으로 재개발/재건축 가능성을 내포하는 동시에, 단기적으로는 건축 행위나 가격 변동에 불확실성을 가중시킬 수 있습니다.

혐오시설:

제공된 정보 내에서는 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정비구역 및 여러 규제 사항과 인근 환경을 고려할 때, 정확한 현황 파악을 위해서는 반드시 현장 답사와 외부 지도 서비스를 통한 광역적인 혐오시설 유무 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 비교적 안정된 주거지역에 위치하나, 다수의 규제와 약 30년 된 건물이라는 점이 단점입니다. 가장 중요한 점은 감정가에 육박하는 임차보증금의 존재입니다. 임차인의 권리 분석 결과, 보증금을 인수하지 않는다는 확신이 들거나, 보증금 인수액을 고려한 실질적인 낙찰가(입찰가 + 인수금)가 주변 시세 대비 현저히 낮을 때만 투자가치가 있습니다.

투자 포인트:

1. 토지 가치: 토지 면적이 36.44㎡(약 11.02평)으로, 정비구역으로 지정된 지역 내 토지 지분을 확보한다는 점에서 장기적인 투자의 잠재력이 있습니다.

2. 실거주 접근: 1층이라 실거주 편의성이 높으며, 기본적인 생활 인프라(행정복지센터, 학교, 공원)는 갖춰져 있습니다.

3. 수익률 확보: 낙찰가를 보증금 인수 위험을 감안하여 보수적으로 책정한다면, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4. 명도 난이도: 임차권 등기명령을 신청한 임차인이 있으므로, 명도 협상 과정에서 난이도가 높을 수 있음을 인지해야 합니다. 투자 시에는 반드시 철저한 권리분석을 전제로 하되, 토지 지분 확보 및 장기적 정비구역 개발 가능성에 중점을 두고 접근하는 것이 유리합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계