나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1215 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 1040 주안역미추홀더리브 202동 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화교차로"" 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위
는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 단지로의 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역('시민공원역') 등의
대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물내 2층 203호로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 석재붙임 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 광대로폭, 동측으로 소로폭, 북측으로 세로폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18,) 가축사육제
한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1215 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 1040 주안역미추홀더리브 202동 2층203호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 332,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO (신한은행)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.2. 면적 및 구성

* 토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

* 건물면적: 78.89㎡ (약 23.87평)

* 건물 주용도: 업무시설 (오피스텔)

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1.1. 입지조건

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1.1. 1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화교차로" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

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1.1. 2. 교통상황

* 본건 단지로의 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역('시민공원역') 등의 대중교통시설이 소재하고 있습니다.

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1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속합니다.

* 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

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1.2. 권리분석

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1.2. 1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 2023년 11월 6일 접수된 신한은행 근저당(채권최고액 330,000,000원)입니다.

* 총 등기부채권액은 330,000,000원입니다.

* 인천지방법원의 임의경매개시결정(2025타경1215) 등기가 확인됩니다.

* 본 경매 절차를 통해 근저당 및 임의경매 등기 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

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1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 남궁

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자)/확정일자: 2024년 02월 16일

* 배당신고일자: 2025년 08월 11일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

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1.2. 3. 인수 및 소멸 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (물건명세서 상 지상권 개요 있으나 정보 없음).

* 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

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1.3. 상권분석

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1.3. 1. 건물 개요

* 건물명: 주안역 미추홀 더리브

* 사용승인일: 2023년 08월 28일 (준신축 건물)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 27층, 지하 1층 규모입니다.

* 해당 호수: 202동 2층 203호

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1.3. 2. 주변 개발 및 시세 동향

* 최근 실거래 정보 분석 결과:

* 2026년 1월 (15층, 76.27㎡): 340,000,000원 (평당 약 1,474만원)

* 2024년 2월 (16층, 83.86㎡): 297,000,000원 (평당 약 1,170만원)

* 2026년 4월 (6층, 78.96㎡): 320,000,000원 (평당 약 1,339만원)

* 본건(78.89㎡)은 최근 거래된 78.96㎡(6층) 매물(320,000,000원)과 면적이 유사합니다.

* 2024년 이후 해당 아파트의 매매가는 297,000,000원부터 340,000,000원 범위에서 형성되었습니다.

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1.4. 생활정보

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1.4. 1. 건물 설비 및 구조

* 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시 창호입니다.

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1.4. 2. 주변 편의시설

* 도화교차로 인근으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주변 상업시설 및 주거단지를 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지하철 시민공원역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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1.5. 1. 미확인 사항

* 임대 관계는 미상입니다.

* 제공된 JSON 정보상 전유부의 호수(1203호, 12층)와 본건 등기부상 소재지(2층 203호) 간에 차이가 있습니다. 정확한 호수 및 상태는 반드시 현장 확인이 필요합니다.

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1.5. 2. 환경적 요인

* 도화교차로 인근 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

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1.6. 종합 의견

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본건은 2023년 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태가 우수하며, 지하철역(시민공원역) 인근에 위치한 역세권 단지입니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 등기부 상 소재지와 JSON 정보상의 호수 불일치 등 확인되지 않은 사항에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 최신축 오피스텔로 즉시 활용 가능하며, 상품성이 우수합니다.

* 지하철 시민공원역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 일반상업지역으로 상업 및 업무 시설 이용에 유리한 입지입니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 위험 부담이 적습니다.

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1.8. 예상 입찰가

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* 현재 감정가: 332,000,000원

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 4월 거래된 78.96㎡(6층) 물건이 320,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건(78.89㎡)은 면적이 유사하나 층수가 2층으로 더 낮습니다.

* 층수 차이를 감안하여 320,000,000원보다 낮은 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 인수되는 권리(보증금)는 0원이므로, 순수하게 매각가 기준으로 산정합니다.

* 최근 실거래가 평균(약 319,000,000원) 및 6층 물건의 시세(320,000,000원)를 고려할 때, 2층의 가치를 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가: 315,000,000원

* 이는 감정가 대비 약 94.8% 수준이며, 최근 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.