나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510149 [1] 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 6층605호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 '인천그랜드컨트리클럽' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
중·소규모의 공장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 6층 605호 외 1개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

공히 공부상 '근린생활시설(의원)'이며, 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 기준시점 현재 '상업용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약15m 내외의 포장된 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 중로2류(폭15m~20m)(접함),
중로2류(폭15m~20m)(2012-01-16)(접함), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제1749호)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(2025-05-20)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : -.

물건 비고

공부상 '근린생활시설(의원)'이며 현황 공실임
건물바닥이 콘크리트 작업이외 바닥마감공사 마무리가 안 된 상태임
6층은 시계 반대방향으로 7개 점포로 이루어져 있고, 점포 모두 호수의 표찰이 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경510149 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워Ⅰ 6층 605호이며, 건축물대장상 주소는 인천광역시 서구 북항로32번안길 11 (원창동)입니다.

건물명은 대상타워Ⅰ이며, 용도는 제1종근린생활시설이나 제1,2종근린생활시설, 운동시설, 위락시설 등으로도 복합 활용 가능합니다.

건물은 총 10층 규모이며, 본건은 6층 605호입니다.

감정가는 720,000,000원입니다.

토지 면적은 29.05㎡ (약 8.79평)이며, 건물 면적은 131.58㎡ (약 39.80평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 에프더블유2503유동화전문입니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 원창동에 위치하며, '인천그랜드컨트리클럽' 남동측 인근 지역에 속합니다.

주변은 중·소규모의 공장 및 다양한 근린생활시설들이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통 상황은 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

물건이 접하고 있는 도로는 서측 및 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장된 도로입니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지)으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭15m~20m)에 접하고 있습니다.

다만, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당하여 향후 개발 행위 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 6월 20일 접수된 우리은행의 근저당(채권금액 900,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 모두 말소 대상입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 안전한 물건입니다.

총 등기부채권 금액은 908,371,870원입니다.

임차인 현황을 살펴보면, 인수 보증금 합계는 0원이며 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

임대 관계가 미상이므로, 보증금 및 차임 등 세부 내역이 확인되지 않은 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서, 입찰 전 임차인 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 인천 서구 원창동 대상타워Ⅰ 주변은 공업 시설과 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

인근의 중·소규모 공장들과 다양한 근린생활시설들이 밀집해 있어, 배후 상권을 형성하고 있습니다.

대상타워Ⅰ의 6층 605호는 공부상 '근린생활시설(의원)'로 되어 있으나, 건축물 현황상 제1,2종 근린생활시설, 운동시설, 위락시설 등으로도 활용 가능한 복합 용도로 지정되어 있어 업종 선택의 폭이 넓습니다.

5. 생활정보

본 물건은 '인천그랜드컨트리클럽'이 인근에 위치하고 있어, 주변 경관이나 시설 이용 측면에서 특징을 가집니다.

주변은 공장 및 상가 밀집 지역이므로, 주거 편의 시설보다는 상업 및 업무 관련 편의시설 이용이 상대적으로 용이할 것으로 판단됩니다.

교통 측면에서는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 상대적으로는 차량을 이용한 접근이 더 편리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 리스크 요인은 다음과 같습니다.

현황이 '공실' 상태로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다.

건물 바닥이 콘크리트 작업 외 마감 공사가 완료되지 않은 상태로, 상당한 수준의 추가 인테리어 및 마감 공사 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

6층 해당 호수를 포함한 여러 점포들이 호수 표찰이 없는 상태로, 실제 점포 구성 및 경계 확인이 필요합니다.

본 물건은 '유동화 물건'으로, 일반 경매 물건에 비해 절차상 특이사항이 있을 수 있으므로 세심한 주의가 요구됩니다.

토지이용계획상 과밀억제권역에 포함되어 있어, 향후 사업 확장 또는 용도 변경 시 수도권정비계획법상의 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 서구 원창동 대상타워Ⅰ에 위치한 본 경매 물건은 권리 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

건물 바닥 마감 미완료 및 현황 공실이라는 단점이 존재하지만, 이를 저렴한 가격에 인수하여 추가 공사를 진행한다면 가치 상승 및 임대 수익 창출이 기대되는 잠재력을 가지고 있습니다.

주변 공장 및 상가 밀집 지역에 위치하여 잠재적 수요를 확보할 수 있으며, 넓은 면적은 다양한 업종으로의 활용 가능성을 높여줍니다.

다만, 마감 공사 비용, 임대 관계 미상에 따른 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 다음과 같은 투자 포인트가 있습니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 인수 부담이 없는 안전한 투자 대상입니다.

131. 58㎡ (약 39.80평)의 넓은 전용 면적을 활용하여 다양한 상업 용도로의 전환 및 운영이 가능합니다.

건물 바닥 마감 미완료 상태를 감안하여, 경쟁 물건 대비 저렴하게 낙찰받은 후 신규 인테리어를 통해 상품성을 높여 고수익 창출을 기대할 수 있습니다.

유동화 물건이라는 특성상, 일반 경매 물건에 비해 경쟁률이 낮을 수 있어 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 720,000,000원입니다.

건물 바닥 마감 미완료, 현황 공실, 호수 표찰 없음 등 추가적인 공사 및 관리 비용 발생 가능성을 고려할 때, 감정가 대비 일정 수준 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 실질적인 상태를 확인하고, 주변 상권 및 유사 물건의 시세 동향에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

임차인 현황 미상의 위험 요소 또한 입찰가 결정 시 중요한 고려사항이 될 것입니다.

따라서, 상기 내용을 종합적으로 검토하여 보수적인 관점에서 적정 입찰가를 산정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.