나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509938 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 38 5동 1층 102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인천지방법원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제1층 제102호로서,
(사용승인일 : 1982.12.30)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 아파트지구(2024-09-25)(인천광역시 미추홀구 제2024-170호), 지구단위계획구역(인천광역시 미추홀구 고시 제2024-17호), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-09-25)(인천광역시 미추홀구 제2024-170호)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509938 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 38 5동 1층 102호

용도: 아파트

감정가: 92,000,000원

토지면적: 45.90㎡ (약 13.89평)

건물면적: 46.45㎡ (약 14.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

사용승인일: 1982년 12월 30일

특이사항: 별도등기

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인천지방법원' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 주변에 아파트단지, 학교 및 각종 근린생활시설이 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접도로상태: 남서측으로 소로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 13일 접수된 김운수 명의의 근저당권 (90,000,000원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 전세권, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 김운수: 보증금 5,000,000원, 차임 없음. 대항력 없음. (전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상)

* 서진: 보증금 0원, 차임 없음. 2025년 01월 07일 전입. 대항력 없음. (확정일자, 배당신고일자 미상)

인수 보증금 합계: 0원. 따라서 임차인 관련 인수되는 추가 금액은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 아파트 단지 주변 상권으로서 일반적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

교육시설: 학교가 인근에 위치해 있어 자녀 교육 환경으로 고려할 수 있습니다.

행정시설: 인천지방법원이 남동측 인근에 있어 관련 업무 처리 시 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

별도등기: '별도등기' 사항이 있으므로, 해당 등기 내용과 관련된 추가적인 권리 관계나 부담이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

건축 연도: 1982년에 준공된 건물로, 건축 연령이 높아 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

용도 불일치 가능성: 감정평가서 상 본건 용도는 '아파트'로 기재되어 있으나, 건축물대장상 표제부 정보상 해당 건물의 주요 용도가 '제1종근린생활시설'로 기재되어 있어, 실제 이용 현황과 공부상의 내용 간의 차이가 존재할 수 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 인천지방법원과 인접해 있으며, 주변에 학교 및 생활 편의시설이 있어 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건축 연도가 오래되었으나, 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 다만, '별도등기' 사항과 건축물대장상 용도와의 차이 가능성은 반드시 확인하고 투자 결정을 내려야 합니다. 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

경매 감정가 대비 합리적인 가격으로 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

인천지방법원, 학교 등 공공 및 교육 시설 인근에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

최근 실거래가 데이터를 바탕으로 시세 차익을 고려한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적대의 아파트 매매가는 2025년 5월 9,000만원, 2025년 6월 9,500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가는 9,200만원입니다.

건축 연도(1982년)가 오래되었고 '별도등기' 및 용도 불일치 가능성 등의 리스크 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 현 시세 및 감정가 대비 약 80% ~ 89% 수준을 고려한 예상 입찰가 범위는 75,000,000원 ~ 82,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.