나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510148 [1] 인천광역시 남동구 만수동 5-3 바동 5층 508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ""숭덕여자고등학교""동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 제5층 제508호로서,
(사용승인일: 1988.06.17)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

본건은 아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 부정형 토지로서, 현황 ""아파트"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해서 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 준주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

통칭"아주3차아파트"

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510148 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 5-3 바동 5층 508호

용도: 아파트

감정가: 138,000,000원

토지면적: 31.93㎡ (약 9.66평)

건물면적: 50.52㎡ (약 15.28평) - 이는 전용면적에 해당합니다. 분양면적은 별도 표기되지 않았으나, 통상적으로 공용면적을 포함한 면적입니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 통칭 "아주3차아파트"

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "숭덕여자고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

차량으로 본건까지 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변으로는 숭덕여자고등학교를 비롯하여 여러 학교와 주거 단지, 소규모 상가들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

주변 시설 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 임

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 보입니다.

* 등기부 현황

말소기준권리: 을9 (2021-10-20, 근저당권, 에스비아이저축은행, 48,000,000원)

매각으로 인해 인수되는 권리: 없음 (모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

등기부채권 총액: 122,400,000원

4. 상권분석

본건이 소재한 만수동 지역은 오랜 기간 형성된 주거 밀집 지역으로, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

인근에 위치한 아파트 단지 및 주택가와 학교 등으로 인해 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설(마트, 편의점, 식당, 병의원 등)이 잘 갖추어져 있어 상권이 안정적으로 유지될 것으로 판단됩니다.

단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의 서비스를 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 환경

본건 인근에 숭덕여자고등학교가 위치하고 있으며, 주변으로 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 및 편의시설

단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 각종 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 건물 정보

사용승인일: 1988년 6월 17일 (준공 38년 경과)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 제5층 제508호

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

창호: 샷시 창호

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도

1988년 사용승인된 건물로, 준공 후 30년 이상 경과하여 재건축 또는 리모델링 시기를 고려해야 할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인

감정평가 당시 폐문 부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 않았으므로, 실제 내부 상태는 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라와 교통 환경을 갖추고 있습니다.

경매 절차상 인수할 권리 관계가 없어 명확한 권리 분석이 가능하며, 감정가 대비 시장 가치를 고려한 합리적인 입찰 전략 수립 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 건물 노후도 및 내부 미확인 상태 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 충분한 현장 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 쾌적한 주거 환경: 학교와 주거 단지가 밀집한 지역으로 안정적인 주거 수요 기대

* 편리한 교통: 버스정류장 인근 위치, 차량 접근성 양호

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음

* 잠재적 가치: 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 기대 (장기적 관점)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 경우, 임차인의 대항력이 없으며 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 별도로 인수할 보증금은 없습니다.

따라서, 감정가 138,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 본건의 하자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가 수준에서 시작하여, 본건의 장단점을 분석한 후 적정 수익률을 고려한 금액으로 입찰하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.