나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1160 [1] 인천광역시 중구 율목동 194 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 율목동 소재 ""인천반도체고등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택 등의 공동주택과 인근에 학교, 근린생활시설 등으로 형성된
일반주택지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통의
편의성은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 1층 101호로서,
외 벽 : 드라이비트 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 난방설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형 평지의 토지로서 다세대주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시
(광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리
해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계는 미상임.

물건 비고

-토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경1160 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 중구 율목동 194, 1층 101호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

87,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 21.76㎡ (약 6.58평)

토지 지분: 21.756㎡ (약 6.58평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.8. 채권자

이OO

1.9. 특이사항

- 토지에 관하여 별도 등기 있음.

1.10. 주의사항

- 토지에 관한 별도 등기 사항은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 율목동 소재 "인천반도체고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 인근 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 일반 주택지대로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권 이전: 최명례 (1994-12-10)

* 소유권 이전: 한희수 (2007-04-05)

* 소유권 이전: 안영애 (2014-10-02)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (43,200,000원, 2014-10-02 접수) - 말소기준권리

* 강제경매: 이혜숙 (4,646,967원, 2025-06-20 접수) - 본 경매 개시 결정

3.2. 말소기준권리

농협은행주식회사의 근저당권(2014-10-02 접수)이 말소기준권리이며, 본 경매 개시 결정 등기(을4) 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고된 내용상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다. 다만, "물건명세서 참고사항"의 "비고"에 "토지에 관하여 별도등기 있음"으로 기재되어 있어, 토지 자체에 대한 추가적인 권리 관계가 존재할 수 있습니다. 이 부분은 낙찰자가 인수하거나 별도로 해결해야 할 가능성이 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 현재 없는 것으로 추정됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 여부에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 배치 및 구조

본 건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 내 1층 101호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 건물은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

4.2. 토지 이용 및 형상

본건 토지는 정방형 평지의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

4.3. 토지이용계획

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 도로(접합), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 특별관리해역(해양환경관리법) 등의 용도지역 및 제한사항이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인천반도체고등학교가 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택 등 주거 밀집 지역에 속합니다. 또한, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통망

주변 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 통한 지역 내외 이동이 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도 등기

가장 큰 리스크 요인은 "토지에 관하여 별도등기 있음"이라는 명시적인 주의사항입니다. 이는 건물과 토지의 소유 관계가 복잡하거나, 토지에 대한 별도의 권리(예: 지상권, 별도 담보 설정 등)가 존재할 가능성을 시사합니다. 낙찰 후 법적 분쟁이나 예상치 못한 비용 발생의 원인이 될 수 있으므로, 반드시 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

제공된 정보상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

6.3. 임대차 정보 미상

임대 관계가 미상이라는 점은, 현황과 공부상 이용 상태가 다를 수 있거나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역 등 일부 제한사항이 있으나, 일반적인 다세대주택 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 율목동에 위치한 다세대주택으로, 일반 주거지역 내에서 기본적인 생활 인프라와 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 예정으로 비교적 명확해 보이나, 가장 중요한 "토지에 관하여 별도등기 있음"이라는 사항이 큰 잠재적 리스크로 작용합니다. 이는 부동산 가치 평가 및 향후 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 해당 별도 등기의 내용을 상세히 파악하고, 그 위험성을 충분히 인지해야 합니다. 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 위치: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 수요 예상.

* 편리한 교통 및 생활 편의시설 근접: 대중교통 이용 용이 및 근린생활시설 접근성 양호.

* 시세 대비 저가 매수 기회 가능성: 감정가(87,000,000원) 대비 최근 실거래가(최고 70,000,000원)가 낮아, 시세 이하 취득 시 투자 수익 기대.

9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 건물 가치를 고려할 때 본건의 시세는 약 5,000만원에서 7,000만원 사이로 추정됩니다. 제공된 감정가 8,700만원은 현재 시장 시세보다 다소 높게 평가된 것으로 보입니다. "토지에 관하여 별도등기 있음"이라는 중대한 리스크를 고려하면, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세와 물건의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 예상되는 적정 입찰가는 약 68,000,000원 수준입니다. 입찰 결정 시에는 해당 가격을 상한선으로 설정하고, 현장 조사 및 별도 등기 권리 관계에 대한 면밀한 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

* 예상 입찰가: 68,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.