나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510123 [1] 인천광역시 부평구 부평동 396-65 대영빌라트 5층 503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, ""부평중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 동유형의 다세대주택 및 단독주택, 오피스텔 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서,
외 벽 : 드라이비트 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

현재 ""다세대주택""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 자루형 토지로서, 현재 ""대영빌라트"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510123 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 396-65 대영빌라트 5층 503호

용도: 다세대주택

감정가: 140,000,000원

토지면적: 23.94㎡ (약 7.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.62㎡ (약 13.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

특이사항: 재매각 물건. 대항력있는 임차인 존재 가능성 언급, HUG 인수조건 변경.

주의사항: 재매각으로 인한 최저매각가격 조정 가능성. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 납부.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 동유형의 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 대체로 무난한 편입니다.

3. 권리분석

* 권리분석 요약

본 건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 갑8 압류(계양세무서장)입니다. 대부분의 등기사항은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-01

확정일자: 2021-09-06

배당신고일자: 2023-10-26

등기부상 대항력: 없음 (등기부 요약에 '말소'로 기재)

* 권리 분석 상세

- 등기부상 임차권(을13)은 김신우 명의로 보증금 140,000,000원이며, 등기부 요약 상 '말소'로 기재되어 있습니다.

- 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 13번 주택임차권이 언급되었으나, 이는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출을 조건으로 하고 있습니다.

- '임차인 현황'에서는 대항력이 '없음'으로 명시되어 있으며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있습니다.

- 이러한 정보들을 종합해 볼 때, 등기부상 '말소' 처리된 임차권은 매수인에게 인수되지 않을 가능성이 매우 높습니다. 다만, '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 입찰 전 등기사항 및 관련 서류를 최종 확인하는 것이 필수적입니다.

* 총 권리 금액 (등기부채권 총액)

365,000,000원

4. 상권분석

* 주변 건물 및 면적 비교

- 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택들이 인천 부평구에서 거래되었습니다.

* 해담캐슬 (2016년식, 43.31㎡, 2026년 7월 거래, 188,000,000원): 평당 약 14,351,145원

* 우진그린빌 (2001년식, 38.94㎡, 2026년 7월 거래, 70,000,000원): 평당 약 5,942,275원 (참고: 서구 소재)

* 해피팰리스 (2015년식, 49.26㎡, 2026년 7월 거래, 284,000,000원): 평당 약 19,060,403원

* 시세 분석

- 본건의 감정가는 140,000,000원으로, 건물 면적 44.62㎡(약 13.50평) 기준 평당 약 10,370,370원입니다.

- 최근 부평구에서 거래된 비교적 신축(2015-2016년식) 다세대주택의 경우 평당 1400만원대에서 1900만원대에 거래된 사례가 있습니다.

- 반면, 본건과 건축 연도가 같은 2001년식의 "우진그린빌"(부평구가 아닌 서구 소재)은 평당 약 594만원에 거래된 사례가 있습니다. 이 사례가 본건의 연식으로 인한 가치를 반영한다면, 본건의 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

- 다만, 재매각 물건임을 고려할 때, 최초 감정가 또는 그 이하에서 시작될 가능성도 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경

- "부평중학교" 인근에 위치하며, 주거 지역에 속해 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

- 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 및 교육시설

- 주택가 지역이므로 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등) 이용은 무난할 것으로 보입니다.

- 건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역 등 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건

- 본건은 재매각 물건으로, 최초 입찰에서 유찰되었거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있을 수 있습니다. 이는 가격 조정의 기회가 될 수도 있으나, 유찰 사유에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련 불확실성

- '대항력있는임차인'이라는 특이사항과 등기부상 '말소' 처리된 임차권 사이의 모순점이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 혹시 모를 권리관계 변동 가능성에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

* 토지이용계획 제한

- 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법상 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위에 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경510123 (1) 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택입니다. 부평중학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 환경은 대체로 무난한 편입니다.

권리관계상 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, '대항력있는임차인' 표기와 등기부상 '말소' 처리된 임차권 간의 상충 가능성이 있어 최종 확인이 중요합니다. 또한, 재매각 물건이라는 점과 여러 도시계획법상 제한 사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

건축 연식(2001년)을 고려할 때, 주변 신축 다세대주택 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보이나, 유사 연식 주택의 거래 사례를 참고하면 감정가가 높다고 볼 여지도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 신축 다세대 시세 대비 본건의 감정가가 낮아, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 명확해진 권리관계: 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단되어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 재매각을 통한 가격 조정 가능성: 재매각 물건으로서 낙찰가 조정의 기회를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 재매각 물건이며, 건축 연식(2001년)과 주변 유사 연식 다세대주택의 실거래가(평당 약 594만원)를 고려할 때, 감정가(평당 약 1037만원)보다 낮은 가격에서의 낙찰 가능성도 존재합니다.

최근 거래된 신축 다세대주택의 시세(평당 1400만원~1900만원)를 참고하되, 본건의 연식을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

본 금액은 시세 및 권리 분석을 바탕으로 한 예상치이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 법원 진행 상황, 타 입찰자들의 움직임 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.