나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510147 [1] 인천광역시 부평구 청천동 426-1 부평 제이타워3차 지식산업센터 11층1117호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동에 소재하고, ""부평IC"" 남측 인근에 위치하며 주위는 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제11층 제1117호이며,
외벽 : 외벽 복합판넬 등 마감
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

""공장(지식산업센터)""임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기 설비, 소화시설 등 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 가장형 토지이며, ""공장(지식산업센터)"" 건부지임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 북측, 동측 및 남측으로 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역(2017-04-25), 도로(2017-04-25)(저촉) , 도시철도(저촉), 산업시설구역(2013-01-30)(국가산업단지-기타 자세한 사항은 경제지원과 문의 바람)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2023-06-29)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510147 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 426-1 부평 제이타워3차 지식산업센터 11층 1117호

용도: 지식산업센터

감정가: 171,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (근저당권 및 임의경매 개시결정 등기 참조)

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.99㎡ (약 3.93평)

토지지분: 12.9894㎡ (약 3.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.53㎡ (약 14.38평)

건물지분: 47.53㎡ (약 14.38평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 청천동에 소재하며, 부평IC 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건이 양호합니다. 또한, 인천지하철 1호선 갈산역이 도보권 내에 있으며, 부평역 등 주요 지하철 역과의 접근성도 좋습니다. 경인고속도로 부평IC가 가까워 서울외곽순환도로, 인천국제공항고속도로 등 광역도로망 이용이 편리하여 물류 운송 및 출퇴근에 매우 유리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건이 소재한 토지는 북측, 동측 및 남측으로 공도에 접하고 있어 차량 진출입에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 일반공업지역으로 지정되어 있으며, 도로(저촉), 도시철도(저촉), 산업시설구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다. '저촉' 표기는 해당 토지가 도로 또는 도시철도 관련 법규에 저촉될 가능성이 있음을 의미하며, 이는 향후 토지 사용에 있어 추가적인 제한이나 영향을 줄 수 있으므로 관련 기관을 통해 구체적인 내용을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 1월 15일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 가압류(인천신용보증재단, 신용보증기금, 주식회사케이비국민카드) 및 임의경매개시결정(중소기업은행) 등 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권이전1번신탁등기말소(갑2) 또한 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 김재길 씨로, 보증금 0원, 차임 0원이며 전입일자는 2024년 12월 31일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 산업 및 업무 환경

본 물건이 소재한 청천동 일대는 부평국가산업단지 내 핵심 지역으로, 다양한 규모의 제조업체, 지식산업센터, 물류 시설 등이 밀집해 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다. 특히 한국GM 부평공장 등 대규모 사업장이 인근에 위치하여 잠재적 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 편의시설

물건 건물 1층부터 일부 층에 편의점, 커피숍, 식당, 은행, 세탁소 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 입주자들의 편의성이 높습니다. 또한, 부평IC 및 주요 간선도로 인접으로 서울 및 수도권 전역으로의 접근성이 매우 뛰어나 물류 및 유통 비즈니스에 유리한 환경을 제공합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적인 연관이 있는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 인천 지역 내 혐오시설들이 친환경 체육시설 등으로 탈바꿈하는 추세가 있으나, 본 건 주변 지역의 현황은 산업 및 업무 시설 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 업무 편의성

본 건은 지식산업센터로서, 근무자들의 업무 편의를 위한 다양한 부대시설(상업시설, 식당 등)을 갖추고 있습니다. 대중교통 접근성 또한 양호하여 직원들의 출퇴근이 편리합니다.

5.2. 주변 인프라

업무 환경 외에도 부평구청, 홈플러스 등 행정 및 편의시설이 인근에 위치하여 비즈니스 활동에 필요한 지원 인프라가 비교적 잘 갖추어진 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 저촉 사항

토지이용계획에 '도로(저촉)', '도시철도(저촉)' 표시가 있어, 향후 해당 토지의 이용 및 건축 등에 있어 관련 법규에 따른 추가적인 제한이나 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 반드시 관련 기관(구청 등)에 문의하여 명확한 내용을 파악해야 하는 중요한 사항입니다.

6.2. 건물 현황 및 설비

건물의 실제 내부 이용 상태가 공부 서류(집합건축물대장, 건축물현황도)와 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 재확인해야 합니다. 또한, 건물 내 위생, 급배수, 승강기, 소화설비 등의 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도로 확인하시기 바랍니다.

6.3. 임대 관계

임대 관계가 불분명한 부분이 존재할 수 있습니다. 비록 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 추가적인 임차인 존재 여부 및 명도 관련 사항은 입찰 전 철저히 조사해야 합니다.

6.4. 기타 참고사항

건축물대장상 '철근콘크리트구조'로 되어 있으나, 건물의 노후화 정도 및 유지보수 필요성에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치한 지식산업센터로, 부평IC 인근의 탁월한 교통망과 부평국가산업단지 내 탄탄한 산업 인프라를 기반으로 높은 사업 가치를 지닙니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 모든 후순위 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다. 또한, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 '저촉' 표기와 건물 내부 현황 및 설비에 대한 현장 확인 필요성은 반드시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 부평IC와 인접한 뛰어난 교통 접근성으로 물류 및 유통 관련 사업에 최적의 입지입니다.

* 말소기준 권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계가 매우 명확하고 안전합니다.

* 탄탄한 산업단지 배후 수요와 인접 상업시설로 인한 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 향후 노후 산업단지 개발 및 구조고도화 사업과 연계한 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 171,000,000원입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 본 보고서에 명시된 물건의 장단점, 주변 시세, 향후 시장 전망, 경매 시 예상 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 물건의 경우, 권리상 안전하고 입지 조건이 우수하며 명도 부담이 적으므로, 희망하는 투자 수익률 및 시장 상황에 맞춰 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.