나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510005 [1] 인천광역시 계양구 작전동 858-10 서보한마음아파트 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 ""작전초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물내 제7층 제702호로서,
(사용승인일: 2013.02.05)
외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 동측으로 중로, 북측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 8 에 ""주택임차권"" 등기 설정됨.
-임차보증금: 금250,000,000원
-점유개시일: 2022.05.23
별첨 ""등기사항전부증명서"" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510005 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 858-10 서보한마음아파트 7층702호

용도: 아파트

감정가: 202,000,000원

토지면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

건물면적: 49.21㎡ (약 14.89평) - 전용면적

분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않았습니다.

건물총면적 (연면적): 2,246.16㎡

토지총면적 (대지권): 942.4㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2013년 02월 05일

2. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치하며, 작전초등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트단지, 소규모 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다.

단지 동측으로는 중로, 북측으로는 세로에 접하여 차량 및 보행 접근성이 양호한 편입니다.

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역에 해당하며, 관련 법규에 따라 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 6월 16일 접수된 임의경매 개시결정(갑9)입니다.

본 경매는 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

등기부등본상 을구 8번 순위의 주택임차권이 가장 중요한 권리 사항입니다.

임차인: 이 (주택도시보증공사)

임차보증금: 250,000,000원

전입일자: 2022년 05월 23일

확정일자: 2022년 04월 28일

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

등기사항전부증명서 상 을구 8번 임차권은 '인수'로 표시되어 있으며, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

총 등기부채권액은 250,000,000원 (주택임차권 보증금 기준)입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 작전동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트와 다세대 주택이 주를 이루고 있습니다.

단지 인근으로는 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능합니다.

상업 중심지라기보다는 안정적인 주거 지원 상권으로 평가됩니다.

5. 생활정보

교육: 인근에 작전초등학교가 위치하여 초등 자녀를 둔 가정의 교육 환경 측면에서 유리합니다.

교통: 단지 주변으로 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

편의: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

주거환경: 아파트 단지로 구성되어 있어 비교적 정돈되고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 2억 5천만 원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 부담해야 하므로 총 취득 비용이 예상보다 커질 수 있습니다.

형식적 경매: 청산을 위한 형식적 경매로 진행되므로, 권리 관계가 복잡하거나 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

공동담보: 공동담보 물건이 존재한다는 사실은 채권 및 담보 설정 관계가 복잡할 수 있음을 시사하며, 추가적인 조사나 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 작전동에 위치한 아파트로, 주거지로서의 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편이며, 2013년 건축되어 건축물 상태 또한 비교적 양호할 것으로 판단됩니다.

가장 중요한 고려 사항은 2억 5천만 원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 보증금의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 매우 높다는 점입니다. 이는 본건의 투자 결정에 있어 가장 중대한 요인으로 작용할 것입니다.

형식적 경매라는 점과 공동담보 물건의 존재 등 추가적인 복잡성이 있을 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

초등학교가 인접해 있어 자녀 양육 환경이 중요한 실수요자에게는 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

임차인의 보증금 인수 부담을 명확히 인지하고, 이를 충분히 반영한 가격으로 접근한다면 시장 시세 대비 유리한 조건으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

지역 개발 및 향후 부동산 시장의 상승세를 고려할 때, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,000,000원입니다.

하지만, 250,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점을 감안해야 합니다.

따라서 예상 입찰가는 이러한 잠재적 인수 보증금의 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

엄격한 권리 분석과 예상되는 총 인수 비용을 고려하여, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금을 제외한 물건 자체의 순수 가치에 대한 낙찰가율을 보수적으로 적용하여, 약 70% 수준인 141,400,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(이는 물건 자체의 가치에 대한 입찰가이며, 최종적으로 낙찰자가 부담할 총 금액은 입찰가와 더불어 임차인에게 배당되지 못하는 보증금 잔액을 합산한 금액이 될 수 있습니다.)

주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.