나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509923 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1020호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 ""염골근린공원"" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 오피스텔, 지식산업센터 및 공장 등이 소재하여 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물내의 제10층 제1020호로서,
(사용승인 : 2020.5.4.)
외벽 : 볼탈위페인팅 마감
창호 : 알미늄 창호 임.

이용상태

오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보기, 도시가스에 의한 난방, 승강기, 지하주차장 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 40미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509923 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1020호

* 용도: 지식산업센터 내 공장 (건축물대장상), 감정평가서상 오피스텔로 이용 중 추정

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

* 건물면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 오피스텔, 지식산업센터 및 공장 등이 소재하여 제반 주위여건 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 제반 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

* 인접 도로상태: 본 건 남동측으로 노폭 약 40미터의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역

3. 권리분석

* 말소기준권리: 와이즈에셋대부주식회사 근저당권 (접수일자: 2022-03-31, 권리금액: 3,000,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (주택임차권은 말소동의 확약서 제출로 소멸 예정)

* 말소되는 권리:

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (갑2)

* 소유권이전 3번 신탁등기말소 (갑4)

* 주택임차권 (을2, 문혜원, 116,000,000원) - 말소 예정

* 근저당권 (을1, 와이즈에셋대부주식회사, 3,000,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (갑5, 인천세무서장) - 말소 예정

* 압류 (갑6, 중구(인천광역시)) - 말소 예정

* 압류 (갑7, 남동구(인천광역시)) - 말소 예정

* 압류 (갑8, 서울특별시) - 말소 예정

* 강제경매 (갑9, 주택도시보증공사, 116,000,000원) - 본 경매사건

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (문 )

* 보증금: 116,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-14

* 확정일자: 2021-12-29

* 배당신고일자: 2024-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 관련 특이사항은 추가 확인 필요.

* 권리분석 요약: 본 건은 말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 임차인으로 주택도시보증공사가 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 관련된 특수사항은 상세 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 JK루체스타지식산업센터는 인천 남동공단 지역에 속해 있으며, 주변에 다수의 산업 시설 및 관련 기업체가 밀집해 있어 산업 단지 종사자 및 기업체 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

* 소형 면적의 지식산업센터 유닛으로, 사무실, 소규모 제조, 창고 등 다양한 용도로 활용될 수 있으며, 관련 비즈니스 활동 지원 상권으로 분석됩니다.

* 대규모 상업 시설보다는 산업 단지 지원 기능 및 종사자 편의를 위한 근린 상업 시설 위주의 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: "염골근린공원"이 인접하여 쾌적한 환경을 제공하며, 단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 단지 주변 도로망을 통한 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 지식산업센터, 공장 등이 혼재하는 산업 지역의 특징을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 본건의 특수물건정보에 명시된 'HUG 인수조건 변경'과 '공동담보'는 구체적인 내용 확인이 필요하며, 이는 향후 인수 시 추가적인 부담이나 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 내부 이용상태 미확인: 감정평가서상 폐문부재로 내부 확인이 불가하여 정확한 건물 상태 및 현재 이용 상황(공장 vs 오피스텔) 파악이 어렵습니다. 이는 잠재적인 수리비 발생 가능성이나 예상과 다른 용도로의 활용 제한을 가져올 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 기타참고사항에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 공실인지 임대 중인지, 임대 조건은 어떠한지에 대한 추가 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획: 일반공업지역, 국가산업단지, 복합구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위, 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동공단 내 JK루체스타지식산업센터에 위치한 소형 지식산업센터(공장/오피스텔)로, 투자 접근성이 좋은 편입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'와 관련된 특이사항에 대한 면밀한 조사와 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

* 내부 상태 미확인 및 임대 관계 불명확은 본건의 주요 리스크 요인이므로, 현장 조사 및 추가 정보 수집을 통해 면밀히 파악해야 합니다.

* 소액으로 지식산업센터 투자를 고려하는 분들에게 적합할 수 있으나, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 감정가 1억 1천만 원으로 소액 투자자에 대한 진입 장벽이 낮습니다.

* 입지적 강점: 인천 남동공단 내 위치하여 산업 단지 종사자 및 기업체 수요를 직접적으로 확보할 수 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 활용 다양성: 공장, 사무실, 소규모 작업 공간 등 다양한 용도로의 활용이 가능하여 잠재적 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가 산정은 제시된 감정가 110,000,000원을 기준으로 하되, 최근 동종 물건의 낙찰가율, 본건의 특이사항(HUG 인수조건 변경, 공동담보), 내부 확인 불가, 임대 관계 미상 등의 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 임차인으로 주택도시보증공사가 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 'HUG 인수조건 변경' 관련 내용은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사, 현장 조사, 그리고 특이사항에 대한 명확한 정보 확보가 필수적입니다. 일반적으로는 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 결정되나, 본건의 경우 특수 사항에 따라 변동성이 클 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.