나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509715 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 85-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""인하공업전문대학"" 동측 인근에 위치하며,
주위일대는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로
주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 걱종 차량의 접근이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사장은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

대체로 정방형인 토지로서 완경사지이며, 현황 단독주택(다가구주택) 건부지
등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북측 및 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역,
상대보호구역, 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1977. 12월경에 사용승인을 득한, 연와조 및 벽돌조 슬래브지붕 3층건으로,
외벽 : 치장벽돌쌓기, 시멘트몰탈 위 페인팅 등 마감.
내벽 : 시멘트몰탈 위 벽지 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

1층 : 단독주택(다가구주택, 화장실)으로 이용중임.
2층 : 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.
3층 : 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""건물개황도""와 같이 제시외 건물 1동이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(옥탑 5㎡) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경509715 (1)

인천광역시 미추홀구 용현동 85-11

1.1. 물건현황

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 85-11

* 용도: 단독주택 (건축물대장상: 단독주택, 다가구주택)

* 감정가: 532,989,950원

* 토지 면적: 145.80㎡ (약 44.1평)

* 건물 면적: 269.53㎡ (약 81.5평)

* 건물 제시외 면적: 5.00㎡ (옥탑)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 한마음새마을금고

* 주의 사항: 일괄 매각. 제시외 건물(옥탑 5㎡) 포함

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건축년도: 1977년 12월 21일 사용승인 (건축물대장 기준)

* 구조: 연와조 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물

* 토지 형태: 대체로 정방형, 완경사지

* 건축물 용도: 1층 단독주택(다가구주택), 2층 단독주택(다가구주택), 3층 단독주택(다가구주택)

* 설비 내역: 급배수, 위생, 난방 설비 구비

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인하공업전문대학" 동측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스 정류소가 근거리에 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 본 건은 북측 및 동측으로 도로와 접하고 있습니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2003년 5월 13일자 용현4동새마을금고 근저당권 (을3)

* 등기부 채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 116,554,916원

* 건물 등기부채권 총액: 210,595,776원

* (상기 채권들은 대부분 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 이동열

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 5월 4일

* 배당신고일자: 2025년 1월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 없음

* 이해숙

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 5월 16일

* 배당신고일자: 2025년 7월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 없음

* 최근철

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 5일, 확정일자: 2022년 3월 15일

* 배당신고일자: 2025년 6월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 부담할 보증금은 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.5. 상권 및 생활정보

* 주변 시설: 본건 인근에는 인하공업전문대학, 인하대학교, 인하대학교 병원 등 교육 및 의료 시설이 위치하고 있습니다. 또한, 학교, 공원, 상업 시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

* 교통: 다수의 버스 노선이 운행되고 있으며, 인근 도로를 통해 차량으로의 접근이 용이하여 인천 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 주거 및 교육 시설과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 건축물 정보 요약

* 건물(1) 표제부:

* 신주소: 인천광역시 미추홀구 재넘이길 111 (용현동)

* 주요 구조: (철근)콘크리트 슬라브 지붕, 벽돌구조(연와조, 벽돌조)

* 층수: 지상 3층

* 주용도: 단독주택

* 총 면적: 269.53㎡

* 건축 면적: 102.8㎡ (71.49% 용적률)

* 대지 면적: 143.8㎡ (정확한 대지 면적은 등기부/토지대장 확인 필요)

* 준공일: 1977년 6월 7일 (건축 허가일) / 1977년 12월 21일 (사용 승인일)

1.7. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1977년 준공된 건물로, 내외부 시설의 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 향후 개발 제한: 제2종일반주거지역 내 건축물로, 향후 재건축 또는 리모델링 시 관련 법규 및 주변 환경과의 조화가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 단독주택(다가구주택)으로, 인하공업전문대학 인근에 자리하고 있습니다. 건물은 연식이 오래되었으나, 넓은 토지 면적과 도심 내 주거 입지라는 장점을 가지고 있습니다. 현재 임차인들이 존재하나 모두 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없습니다. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰을 통해 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 개발 잠재력: 145.80㎡의 넓은 토지 면적은 향후 재건축, 증축 등 다양한 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 생활 편의성: 인근의 다양한 편의시설과 양호한 교통 환경으로 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 532,989,950원

* 주변 유사 물건(다세대 주택)의 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 평당 약 513만원에서 676만원 수준의 거래가 이루어지고 있습니다.

* 본 건의 건물 연면적(약 81.5평)에 이를 적용하면, 건물 가치가 약 4.18억 원에서 5.51억 원 범위로 추정됩니다.

* 감정가는 5.33억 원으로, 시장 상황 및 건물의 현재 상태 등을 고려하여 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 550,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.