나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1202 [1] 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 지1층상가비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 북서측 인근에 위치한 케이앤피상상빌리지 제

지1층 제상가비01호로서 부근은 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '석남역'이 소재하여 대중교통상황은

무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 15층건 내 지1층 상가비01호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2007.06.22 )

외 벽 : 모르타르위페인팅 및 석재마감

내 부 : 인테리어마감 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

목욕장(상호: 춘천옥24시 사우나)으로, 가격시점 현재 '휴업'중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 화재탐지·경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사각형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 서측 약 10 m 도로와 접하며, 북측 및 남측 약 6 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접함), 가축사육제한구역(205-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한

법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 자세한 임대관계는 미상임.

■ 목욕장 부대설비 중 일부 설비(히트펌프 보일러, 축열탱크 등) 가 '오릭스 캐피탈 코리아

주식회사'의 시설대여 리스물건으로 조사되어, 리스설비는 평가제외함.

물건 비고

목욕장으로 가격시점 현재 '휴업중'으로써 당해 시설을 운영하기 위해 필요한 부대설비를 포함하여 평가하였으나 일부 설비(히트펌프 보일러, 축열탱크 등)는 리스물건으로 조사되어 제외하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1202 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 지1층상가비01호

용도: 근린상가 (목욕장)

건축물대장상 사용승인일: 2007년 06월 22일

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 443.30㎡ (약 134.11평)

토지지분: 443.30㎡ (약 134.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2071.95㎡ (약 626.75평)

건물지분: 2071.95㎡ (약 626.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 2,140,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 수산업협동조합 (수협은행)

특이사항: 유동화물건

주의사항: 현재 '휴업중'인 목욕장으로, 일부 설비(히트펌프 보일러, 축열탱크 등)는 리스 물건으로 평가에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동에 소재하며, '석남역'에서 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설과 공동주택 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 '석남역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 서측 약 10미터 도로 및 북측과 남측 약 6미터 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 포함)

본건의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 이후 다수의 근저당 및 소유권이전신탁, 압류, 임의경매 개시 등기가 존재합니다.

등기부채권 총액은 1,209,000,000원입니다.

말소기준권리는 2008년 02월 15일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권이며, 본건 경매 개시 결정 등기(2025년 06월 17일)보다 선순위에 해당합니다.

3.2. 임차인현황

제공된 정보상, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 환경

본건은 근린상가 용도로, 현재 목욕장으로 운영되었으나 영업이 '휴업' 상태입니다. 주변은 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 석남역을 중심으로 형성된 상권을 배후로 두고 있습니다.

4.2. 유사 물건 거래 동향

인천 서구 석남동 일대의 상가 거래는 입지, 접근성, 주변 개발 계획 등에 따라 다양하게 나타납니다. 최근 몇 년간 부동산 시장의 변동성에 따라 시세 차이가 있을 수 있으나, 역세권 상권의 경우 꾸준한 수요가 예상됩니다. 다만, 본건과 같이 휴업 중인 특정 업종의 물건에 대한 직접적인 거래 사례는 찾기 어려울 수 있습니다. (일반적인 시장 조사 결과 기반)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지 인근에는 다수의 편의점, 마트, 은행, 병원, 음식점 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다. (주변 시설 조사 결과 기반)

5.2. 주변 교육시설

인근에 석남초등학교, 석남중학교, 인천보건고등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. (주변 학교 조사 결과 기반)

6. 잠재적 리스크

6.1. 휴업 상태 및 설비 리스

현재 목욕장 영업이 '휴업' 상태이며, 평가 과정에서 제외된 리스 설비(히트펌프 보일러, 축열탱크 등)의 존재는 영업 재개 시 추가적인 투자나 리스 계약 승계, 또는 재협상이 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 권리관계

등기부상 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상되나, 경매 과정에서 예상치 못한 인수되는 권리가 발생할 가능성은 항상 존재하므로 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건의 직접적인 인근에 대규모 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. (주변 혐오시설 조사 결과 기반)

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 석남동, 석남역 인근의 역세권에 위치한 근린상가 물건입니다. 현재 목욕장으로 운영되었으나 휴업 중이며, 일부 부대 설비가 리스 물건으로 평가에서 제외된 특이사항이 있습니다. 입지적 이점은 있으나, 영업 재개를 위한 추가적인 제반 사항 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 석남역 인근의 우수한 역세권 입지

* 일반상업지역으로 다양한 용도 변경 및 활용 가능성

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 확보 용이

* 주변 지역의 지속적인 개발 가능성 (일반적인 지역 분석 기반)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 본건의 감정가 2,140,000,000원을 기준으로 시장 상황, 본건의 현황(휴업 상태, 리스 설비 등), 향후 운영 계획 및 예상 수익 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석, 현장 조사, 유사 물건 시세 조사 등을 통해 보다 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.