나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509893 [1] 인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 108동 30층 3002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""인천송담초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 단지내 상가, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로
양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 송도달빛
죽제공원역(인천지하철1호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상33층 건물 내 제30층 제3002호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 광평수 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 외곽공도에 접해있으며, 단지내 도로를 통하여 차량의 진출입이 원활한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 대로1류(폭 35m~40m)(2015-07-13)
(대1-송2)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2015-07-13)(대3-송3)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(2015-07-13)(중1-송3)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,
공유수면준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유
수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-01-29)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2018-04-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-28)(인천미송
유치원 인천동부교육지원청고시2022-47)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천
송담초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-04-17)<교육환경보호에 관
한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 주변 환경

* 위치: 인천광역시 연수구 송도동, 인천송담초등학교 동측 인근

* 주위: 아파트단지, 단지내 상가, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서, 전반적인 환경은 양호함.

2.2. 교통

* 차량 접근성: 차량 진출입 가능.

* 대중교통: 인근 노선버스정류장 소재, 근거리 송도달빛축제공원역(인천지하철1호선) 소재.

2.3. 토지 및 도로

* 형상 및 이용: 인접 필지와 등고평탄한 부정형 토지로 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중.

* 도로: 외곽 공도에 접해 있으며, 단지 내 도로를 통한 차량 진출입 원활.

2.4. 토지이용계획

* 용도지역: 준주거지역

* 기타: 지구단위계획구역, 대로1류, 대로3류, 중로1류, 경제자유구역, 공유수면준공매립지(매립목적변경 제한 이력 있음), 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역 등.

2.5. 주변 시설

* 제공된 감정평가서 요약 정보 외, 외부 지도 검색을 통한 특이 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 실제 현장 방문을 통한 확인을 권장합니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자 2019-01-29)

* 모든 권리는 말소기준권리보다 늦거나, 말소기준권리와 동일 효력으로 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 관련 별도 기재 없으며, 소멸 예정으로 판단됨)

3.2. 등기부 현황 (주요 권리)

* 소유권보존: 이칠규 (갑1)

* 근저당: 우리은행 (을1, 말소기준권리), 오에스비저축은행 (을3), 조성찬 (을5)

* 가압류: 국중서 (갑8), 삼성카드 (갑10)

* 임의경매: 오에스비저축은행 (갑12, 본건), 유아이제사십차유동화전문 (갑13, 중복사건)

3.3. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 1,947,460,880원

3.4. 임차인 현황

* 임차인 인수 보증금: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상임에도 불구하고, 인수 보증금이 0원이므로 임차인으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 예상되나, 정확한 현황 파악을 위해 현장 조사 및 이해관계인 확인 필요.

4. 상권분석

2.

4.1. 지역 특성

* 송도동은 국제업무지구 및 스마트시티 조성으로 발전 가능성이 높은 지역임.

* 주변에 아파트 단지, 상가, 학교 등이 밀집하여 주거 편의성이 높음.

4.2. 단지 내 상가 및 주변 상업시설

* 단지 내 상가가 위치하며, 근거리에 상업 시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 송도국제도시의 개발 계획에 따른 향후 상권 확대 및 가치 상승 기대.

5. 생활정보

2.

5.1. 아파트 개요

* 아파트명: e편한세상송도

* 주소: 인천광역시 연수구 송도동 319-1

* 건축년도: 2018년 (사용승인일: 2018-11-06)

* 규모: 총 15개동, 2,708세대

* 해당 동 정보: 108동, 지상 33층 중 30층

5.2. 면적 정보

* 전용 면적: 84.42㎡ (약 25.5평)

* 분양 면적 (호당 대지 지분 포함 추정치): 약 114.03㎡ (약 34.5평)

* 건물 총 면적 (108동 기준): 18,006.46㎡

* 전용 면적당 대지 지분: 46.34㎡ (약 14평)

5.3. 부대시설 및 주차

* 최고 층수: 39층 (단지 전체 기준)

* 주차: 총 3,565대 (지하 3,510대, 지상 55대 - 단지 전체 기준)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간, 전기차 충전기(지하 145대) 등.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 경매 관련

* 유동화물건: 채권의 복잡성으로 인한 절차상의 이슈 가능성.

* 중복사건: 2025타경511718 사건과 중복으로 진행 중이며, 사건 진행 경과에 따라 변동 가능성 있음.

6.2. 명도 관련

* 임대관계 미상: 현재 점유자(임차인 등)가 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성. (단, 보증금 인수 없음)

6.3. 기타

* 토지이용계획 상 '공유수면준공매립지'로, 매립 목적 변경 제한 이력이 있으나 현재 직접적인 문제로 이어질 가능성은 낮음.

7. 종합 의견

2.

7.1. 장점

* 인천 송도동의 신축급 아파트(2018년 준공)로, 최신 시설 및 주거 환경을 갖춤.

* 인천지하철 1호선 역세권(송도달빛축제공원역) 및 편리한 교통망.

* 송도국제도시의 높은 미래 가치 및 생활 인프라.

* 다수의 권리 말소 예정으로 권리 분석이 비교적 명확함.

7.2. 단점 및 주의사항

* 유동화 및 중복 사건으로 인한 경매 절차의 복잡성.

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크 잠재.

* 감정가(7.07억) 대비 최근 유사 면적/층수 매매 사례의 가격 차이 존재 가능성 (제공된 70㎡ 거래 사례와 비교 시).

8. 투자 포인트

2.

8.1. 미래 가치

* 송도국제도시의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 자산 가치 상승 기대.

* 초등학교 인근 및 역세권 입지로 실수요 및 투자 수요 꾸준.

8.2. 상품성

* 84㎡의 선호도 높은 중형 면적.

* 30층 고층으로 일조권 및 조망권 확보 유리.

* e편한세상 브랜드 아파트의 높은 인지도.

8.3. 권리 관계

* 말소기준권리 외 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 낙찰 가능.

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 시세 분석

* 감정가: 707,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 7월, 70㎡ 기준): 508,000,000원 ~ 554,000,000원. (평균 약 536,667,000원)

* 이를 ㎡당 가격으로 환산 시 약 7,637,000원/㎡.

* 본건(84.42㎡)에 적용 시 추정 시세: 84.42㎡ * 7,637,000원/㎡ ≈ 645,270,000원.

* 상기 추정 시세 대비 감정가가 약 9.9% 높게 평가되었으나, 본건은 더 넓은 면적(84㎡ vs 70㎡)과 고층(30층 vs 5-15층)이라는 점에서 감정가를 반영한 가치 상승 요인이 있다고 판단됨.

9.2. 종합적 판단

* 잠재적 리스크(유동화, 중복사건, 명도)를 고려하고, 시세 대비 적정 수익률 확보를 위해 감정가보다 낮게 입찰하는 전략이 유효할 수 있음.

* 다만, 고층 및 대형 면적의 희소성을 고려할 때 치열한 경쟁이 예상될 수 있음.

9.3. 예상 입찰가 제안

* 약 660,000,000원. (상기 분석을 바탕으로 한 제안가이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가 정보 습득 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.