나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509810 [1] 인천광역시 서구 검암동 676-10 해피하우스 102동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""간재울초등학교"" 남측 인근에 위치하는 해피하우스 102동 4층 401호로서, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 4층 401호로서,

외벽 : 스톤코트 등 마감.

내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.

창호 : 플라스틱섀시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 18미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1구획정리) , 도로(접합)
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509810 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 676-10 해피하우스 102동 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 206,000,000원

토지면적: 44.29㎡ (약 13.40 평)

건물면적: 60.85㎡ (약 18.41 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 검단농업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인 (오현종)

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 인접도로: 본건 서측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 18미터의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

* 주변시설: 간재울초등학교가 인접해 있으며, 일반적인 주거지역 내 상업시설 및 생활 편의시설 접근이 용이한 지역입니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천신용보증재단 가압류 (2024-02-15 접수)

* 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 본건 경매개시결정(2025타경509810)보다 후순위인 권리들이 포함됩니다.

* 인수 권리:

* 을구 순위9번 주택임차권 (임차인: 오현종, 보증금 152,000,000원, 전입일자 2021-07-20, 확정일자 2021-06-07): 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가지고 있습니다. 따라서 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금 152,000,000원이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 오현종: 보증금 152,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-20, 확정 2021-06-07, 대항력 있음. (1차 보증금 감액분 46,000,000원)

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 이는 배당 결과에 따라 변동될 수 있으며, 상기 명시된 대항력있는 임차인의 보증금 중 미배당분은 인수해야 합니다.)

* 주의사항: 대항력 있는 임차인 오현종의 보증금 152,000,000원 중 미배당분이 발생할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자 비용 산정에 이를 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 인근 "풀하우스" (2010년식, 전용면적 30.72㎡)는 2026년 1월 9,300만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 303만원)

* 인근 "몽베르타운하우스2차" (2009년식, 전용면적 72.87㎡)는 2026년 1월 18,300만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 251만원)

* 인근 "뉴베스트" (2010년식, 전용면적 62.67㎡)는 2026년 1월 17,900만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 286만원)

* 본건(건물면적 60.85㎡)과 유사한 면적대의 주변 다세대주택 매매 시세는 ㎡당 약 250만원에서 300만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 이를 바탕으로 본건의 시장 가치를 추정하면 약 166,000,000원 (㎡당 약 274만원 적용) 수준으로 산출됩니다.

* 감정가 206,000,000원 (㎡당 약 339만원)은 주변 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 간재울초등학교 남측 인근의 주거 밀집 지역에 속합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건축물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트구조로, 5층 건물 중 4층에 위치한 도시형생활주택입니다. 급배수, 위생, 도시가스, 개별난방 설비가 완비되어 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 임차인 오현종의 보증금 152,000,000원 중 경매 배당으로 전부 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 추가적인 큰 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 감정가와 시장가치의 괴리: 본건의 감정가(206,000,000원)가 추정 시장가치(약 166,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰가율에 따라 인수 부담이 커질 수 있습니다.

* 과다한 총 채무액: 등기부상의 총 채권액(232,671,496원)이 감정가(206,000,000원)를 초과하고 있습니다. 이는 경매 절차에서 우선순위 채권 및 임차인 보증금을 모두 변제하지 못할 가능성이 높음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수해야 할 보증금(152,000,000원)이 상당히 큰 편이므로 투자 시 매우 신중한 접근이 필요합니다. 감정가가 주변 시세 대비 높고, 총 채무액이 감정가를 초과하는 상황이므로, 실제 인수될 임차 보증금의 정확한 금액 파악과 권리 분석, 그리고 배당 예상액 산출이 필수적입니다. 이러한 분석 없이는 예상치 못한 추가 비용 발생 위험이 매우 높습니다.

8. 투자 포인트

* 검암동 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 간재울초등학교 인근에 위치하여 학군 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 만약 임차인 보증금 인수 부담이 최소화된다면, 시장가치 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 가집니다. (단, 현재 상황에서는 이 가능성이 매우 불확실합니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 152,000,000원을 인수할 가능성이 매우 높기 때문에, 낙찰가 외에 추가적인 비용이 상당할 것으로 예상됩니다. 추정 시장가치(약 166,000,000원)와 인수 보증금(152,000,000원)을 고려할 때, 총 투자 비용이 시장 가치를 초과할 수 있는 위험이 있습니다.

따라서, 리스크를 감안하여 70,000,000원 ~ 100,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이 금액으로 입찰할 경우, 예상 총 투자 비용은 122,000,000원에서 252,000,000원 (낙찰가 + 인수 보증금 152,000,000원, 배당으로 변제되지 않는 전액 인수 시)에 달할 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 전, 인수될 임차 보증금의 정확한 금액을 파악하고, 모든 채권의 배당 순위를 면밀히 분석하여 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.