나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1191 [1] 인천광역시 서구 청라동 85-1 청라국제금융단지한양수자인레이크블루 645동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경1191 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 청라동 85-1 청라국제금융단지한양수자인레이크블루 645동 17층1703호

1.3. 물건 종별

아파트

1.4. 건물 및 토지 면적

* 토지 면적: 52.45㎡ (약 15.86평)

* 건물 면적: 84.35㎡ (약 25.53평) (전용면적은 별도 확인 필요)

1.5. 감정가

898,000,000원

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 '청라국제금융단지한양수자인레이크블루' 단지 내에 소재합니다. 단지는 청라국제도시의 핵심으로 꼽히는 국제금융단지 내에 자리하고 있으며, 청라호수공원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 인근에 광역급행버스(BRT)가 운행하며, 제2외곽순환고속도로 이용이 용이합니다. 다만, 지하철역(청라국제도시역)까지는 도보보다는 차량 이동이 필요하며, 서울 출퇴근보다는 청라 내 출퇴근에 더 적합한 입지로 평가됩니다. 향후 지하철 7호선 청라 연장(2027년 예정) 및 9호선 직결(2024년 예정)이 예정되어 있어 대중교통 편의성은 더욱 개선될 전망입니다.

2.3. 인접 도로 상태

일반적인 아파트 단지와 같이 단지 내 도로망이 잘 갖추어져 있으며, 인접 도로와의 접근성도 양호한 편입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 지역은 주거 지역으로 분류되며, 별도의 개발 제한 사항은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을구 7번 근저당권 (2022-05-10, 서대구농업협동조합, 960,000,000원)이 말소 기준 권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시된 내용으로는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 황

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자: 2023-07-17

* 확정일자: 2023-07-17

* 배당신고일자: 2025-07-24

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부상 채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,081,248,371원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

단지 인근에 청라국제금융단지가 조성될 예정으로, 향후 업무 시설 및 상업 시설 이용이 편리해질 것으로 예상됩니다. 또한, 스타필드 청라, 코스트코 청라점 등이 예정되어 있어 쇼핑 및 문화 시설 이용이 더욱 풍부해질 전망입니다.

4.2. 금융 단지 내 위치의 장점

국제금융단지 내에 위치하여 관련 종사자들의 직주근접성이 뛰어나며, 단지 자체적으로도 특화된 설계(큐레이션 아파트)와 주민 편의시설을 갖추고 있어 주거 가치가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인천 해원초등학교, 해원중학교, 청라중학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 롯데마트 청라점, 홈플러스 익스프레스 등 대형마트가 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다. 청라호수공원이 단지와 인접하여 여가 및 문화생활을 즐기기 좋습니다.

5.2. 주변 혐오시설 유무

현재까지 확인된 바로는 본 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 과거 청라소각장 이전 논란이 있었으나, 현재 운영 중인 청라소각장은 식물원처럼 관리되어 혐오시설의 이미지를 탈피했다는 평가가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하므로, 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 황 은 대항력이 없으나, 배당 신고일자(2025-07-24)를 확인하여 보증금(20,000,000원) 전액 배당 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

6.3. 향후 시세 변동 가능성

청라국제도시의 개발 계획(국제금융단지, 스타필드, 서울아산병원 컨소시엄 등)이 순조롭게 진행될 경우, 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있으나, 시장 상황에 따라 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청라국제도시의 핵심 입지인 국제금융단지 내에 위치하며, 청라호수공원과 인접하여 쾌적한 생활 환경을 자랑합니다. 대단지 규모로 단지 내 편의시설 및 조경이 우수하며, 향후 개발 호재에 따른 가치 상승이 기대되는 곳입니다. 권리 관계상 인수되는 부담은 없으나, 채권 총액이 감정가를 상회하여 유찰 가능성을 배제할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

* 청라국제금융단지 개발의 직접적인 수혜지로서 미래가치가 높습니다.

* 청라호수공원 인근의 쾌적한 자연 환경과 우수한 학군을 갖추고 있습니다.

* 대단지 아파트로서 단지 내 커뮤니티 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 향후 교통망 개선(지하철 7호선, 9호선 연장)으로 서울 및 수도권 접근성이 향상될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 898,000,000원에서 시작하며, 낙찰률은 현장 조사 및 주변 시세, 경쟁 물건 등을 고려하여 결정해야 합니다. 본 건은 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 실제 부담하는 금액은 낙찰가와 명도 비용 등으로 산정될 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율을 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.