나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509228 [1] 인천광역시 중구 송월동1가 10-1 송월아파트 11동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 전동 소재 ‘인천송월초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕, 지하1층 지상5층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 몰타르 위 페인팅 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형인 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 남측 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(송월아파트구역), 지구단위계획구역(2011-08-16)((송월아파트구역)), 대로3류(폭 25m~30m)(2013-09-30)(저촉), 완충녹지(2022-04-18)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2022-04-18)(저촉), 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-01-04)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

물건 비고

-본건 제시목록 및 등기사항전부증명서에 '관리실, 보이라실, 변소 1.29㎡가 전유부분으로 표시되어 있으나 현황 및 집합건축물대장 상 공용부분이므로, 본 감정평가에서 전유면적은 47.8㎡으로 감정함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509228 (1)

소재지: 인천광역시 중구 송월동1가 10-1 송월아파트 11동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 146,000,000원 (1억 4천 6백만원)

토지면적: 41.70㎡ (약 12.61평)

건물면적: 49.09㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국주택금융공사

사용승인일: 1980년 7월 25일

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

현황 면적 주의: 본건 제시목록 및 등기사항전부증명서에 '관리실, 보이라실, 변소 1.29㎡가 전유부분으로 표시되어 있으나 현황 및 집합건축물대장 상 공용부분이므로, 본 감정평가에서 전유면적은 47.8㎡으로 감정함.

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 중구 송월동1가 10-1 (송월아파트 11동 2층202호)

주위환경: 인천송월초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인선 인천역)이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

도로: 단지 내 도로를 통하여 남측 포장도로에 접함.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송월아파트구역), 대로3류(폭 25m~30m) 저촉, 완충녹지 저촉, 중로3류(폭 12m~15m) 저촉, 상대보호구역, 정비구역, 과밀억제권역, 특별관리해역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 1월 22일자 한국주택금융공사의 근저당권 (금액 120,000,000원).

매각으로 소멸되는 권리:

* 1991년 1월 15일자 소유권이전 (백군옥)

* 2019년 1월 22일자 근저당권 (한국주택금융공사, 말소기준권리)

* 2025년 6월 4일자 소유권이전 (김상웅외 3명, 상속)

* 2025년 6월 20일자 임의경매개시결정 (한국주택금융공사, 금액 59,275,079원)

* 2025년 7월 1일자 압류 (국민건강보험공단)

인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계 미상.

등기부채권 총액: 120,000,000원.

1.3. 상권분석

주위 환경: 주거 지역으로 아파트, 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 상권은 전반적으로 보통 수준임.

주요 시설: 인천송월초등학교가 인근에 위치하여 학군 수요가 있으며, 주변으로 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.4. 생활정보

아파트명: 송월아파트

단지 정보: 11개동, 340세대, 최고 5층 (본건 2층).

사용승인일: 1980년 7월 25일 (건축된 지 약 46년 경과).

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 (단지 내).

주차: 총 170대 (세대당 약 0.5대).

1.5. 잠재적 리스크

건축물 노후화: 1980년 사용승인된 아파트로, 내외부 시설 및 설비의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

임대차 미상: 임대차 관계가 불분명하여 명도 시 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있으나, 인수되는 임차보증금이 없는 점은 긍정적임.

공용부분 면적 표기 오류: 감정평가서에 명시된 공용부분 면적 표기 오류는 향후 관리 주체와의 분쟁이나 관리상 혼란을 야기할 수 있음.

복잡한 토지이용계획: 대로, 완충녹지, 중로 저촉 및 정비구역 지정 등 복합적인 도시계획이 적용되어 있어 향후 개발 및 재건축 시 변수가 될 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 송월동 소재 송월아파트 11동 2층 202호로, 감정가는 1억 4천 6백만원입니다. 1980년에 사용승인된 아파트로 건물 노후화가 진행되었으나, 인천송월초등학교 인근에 위치하여 주거 환경의 기본적인 요소는 갖추고 있습니다. 권리관계는 한국주택금융공사의 근저당이 말소기준권리가 되어 있어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며 인수되는 권리는 없습니다. 임대차 관계가 미상이나 보증금이 없는 것으로 파악되어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 건축물 노후화, 공용면적 표기 오류, 복잡한 토지이용계획 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인천 중구 지역의 주거 안정 및 재개발 가능성: 송월동 일대가 정비구역으로 지정된 점 등은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 법적 문제 발생 소지가 적습니다.

교통 접근성: 인천역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이한 점은 장점입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 146,000,000원입니다. 제공된 정보에 따르면 송월아파트의 3.3㎡당 매매가는 약 672만원 수준이며, 본건은 전용면적 약 14.85평에 해당합니다. 이를 단순 환산 시 약 1억원 내외의 시세가 형성될 수 있습니다.

또한, 검색 결과에서 2021년 11월 13일 기준 전용 66㎡(약 20평)이 1.5억원, 2024년 12월 30일 기준 전용 70㎡(약 21평)이 1억 9,100만원에 거래된 사례가 있습니다. 이러한 시세 정보를 바탕으로 건물의 노후도, 수리 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 임차인 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가 146,000,000원 대비 80%~100% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 경매 시장의 경쟁 상황, 물건의 실제 상태, 향후 개발 가능성 등을 다각적으로 분석한 후 최종 결정해야 합니다. 보수적으로 접근 시, 120,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.