나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경2736 [1] 경기도 구리시 갈매순환로166번길 45, 1층140호 (갈매동,구리갈매아너시티) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동에 소재하는 "갈매중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터 및 대단위 아파트 단지가 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장 및 경춘선 "갈매역"이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제140호로서(사용승인일:2022.12.16)

외벽 : 외장타일, 글라스, 치장벽돌, 세멘몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

지원시설(근린생활시설-일반음식점)로 현황 "공실"임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 소화전, 냉난방설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향 완경사지대의 사다리형의 토지로서 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로와 접하고 있으며 북측, 동측, 남측으로 중로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매보금자리주택지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(구리갈매공공주택지구), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경2736 (1)

소재지: 경기도 구리시 갈매순환로166번길 45, 1층140호 (갈매동, 구리갈매아너시티)

용도: 근린상가 (건축물 현황상 지원시설 포함)

건축물 사용승인일: 2022년 12월 16일 (신축 건물)

1.2. 면적 및 평가 정보

감정가: 300,000,000원

토지면적: 7.49㎡ (약 2.26평)

토지지분: 7.485㎡ (약 2.26평)

건물면적: 23.19㎡ (약 7.01평)

건물지분: 23.1863㎡ (약 7.01평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 기타 기본정보

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 구리시 갈매동에 소재하며, "갈매중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 지식산업센터 및 대규모 아파트 단지가 혼재되어 있어 다양한 배후 수요를 갖춘 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건까지 차량의 진출입이 자유롭습니다. 인근에 노선버스정류장이 있으며, 경춘선 "갈매역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매보금자리주택지구), 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m) 등으로 지정되어 있으며, 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 4월 28일 접수된 하나은행 근저당(을1)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-04-28)

* 을1: 근저당 (하나은행, 240,000,000원, 2023-04-28) - 말소기준

* 을2: 근저당 (주식회사서영건설플러스, 33,120,000원, 2023-04-28)

* 갑3: 압류 (강서세무서장, 2023-11-24)

* 갑4: 압류 (강서구, 2024-05-27)

* 갑5: 임의경매 (하나은행, 202,620,309원, 2024-05-27)

* 갑6: 압류 (구리시, 2024-06-18)

경매 진행으로 인해 을1, 을2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6 권리는 말소될 예정입니다.

3.3. 총 채무액

등기부채권 총액: 273,120,000원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 및 점유 관계는 미상입니다. (주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 건물 및 상권 특성

본 물건은 '구리갈매 아너시티'라는 지식산업센터 내에 위치한 근린생활시설입니다. 주변에 대규모 아파트 단지와 지식산업센터가 밀집해 있어 안정적인 수요층을 확보할 수 있는 지역입니다. '갈매아이&유거리' 및 '갈매광장' 골목형상점가로 지정되는 등 상권 활성화 노력이 진행 중입니다.

4.2. 주변 시설 및 개발 계획

갈매역세권 공공주택지구 조성사업이 진행 중이며, 복합커뮤니티센터 건립, 친환경 보행 인프라 개선 등 지역 개발이 활발히 이루어지고 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 직접적인 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이 존재하는지에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 구리시 전체적으로는 과거 하수처리장, 소각장 등 혐오시설을 공원화하거나 관광 자원화하려는 노력이 있었으며, 서울시 기피시설이 경기도에 위치하는 경우에 대한 갈등 사례가 보고된 바 있으나, 이는 본 물건의 직접적인 입지 조건과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 이용 상태 및 설비

본 물건은 지원시설(근린생활시설-일반음식점)로 이용 가능하며, 현재 "공실" 상태입니다. 위생 및 급배수 시설이 갖춰져 있으며, 승강기, 소화전, 냉난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 건물 상태

건축물 사용승인일이 2022년 12월 16일로 비교적 최근에 건축된 신축 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

'유동화물건'이라는 점은 자산유동화 과정에서 발생한 채권에 대한 경매일 수 있으며, 일반 경매보다 절차상 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대 및 점유 관계 미상

현재 공실 상태이나, 법적으로 점유자가 확인되지 않은 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 공실 리스크

신축 건물임에도 불구하고 현재 공실 상태이므로, 향후 임대 시 주변 시세 대비 경쟁력 있는 임대 조건 설정 및 적극적인 마케팅이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2022년 준공)된 건물 내 근린생활시설로, 지식산업센터와 대규모 아파트 단지의 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 갈매역 인근으로 교통 접근성이 양호하며, 경매 말소 기준 권리 외 모든 권리가 소멸되는 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, '유동화 물건'이라는 특성과 임대 및 점유 관계가 미상인 점은 투자 결정 시 유의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 현재 공실 상태로 즉시 임대 사업이 가능하나, 공실 리스크 관리가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로 건물 노후도가 낮아 관리 용이.

* 지식산업센터와 대규모 아파트 단지 인접으로 인한 풍부한 잠재 배후 수요.

* 경춘선 갈매역 역세권으로 우수한 교통 접근성.

* 경매 말소 기준 권리 외 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 비교적 명확함.

* '갈매아이&유거리', '갈매광장' 등 골목형상점가 지정으로 인한 상권 활성화 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 투자자의 수익률 목표, 향후 시장 전망 등 다양한 요소를 종합적으로 분석해야 하므로, 제공된 정보만으로는 정확한 산정에 한계가 있습니다.

일반적으로 경매에서 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 시작되나, 본 물건의 경우 신축 건물이라는 점, 잠재적 수요 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

본 건은 '인수 보증금 합계 0원'으로 임차인 인수 사항이 없으므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려하지 않아도 됩니다. 따라서, 본 물건의 가치를 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.