나이스옥션 법원경매 고양 2025타경3360 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 지하1층비112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 동국대학교 일산병원 남동측, 일산자이센트리지 1단지
아파트 남측에 위치하고, 주위는 도시개발구역 내 상가지대이며, 그 외곽은 아파트가 입지해
있는 지역임

교통상황

356번 지방도에 근접해 있고 본건까지 차량접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 6층, 지상 23층 건물(2023. 3. 28. 사용승인)
중 지하1층 비112호임

* 내부는 경량칸막이로 구획되어 있으나 천정, 바닥, 내벽 등 내부인테리어가
완료되지 아니한 상태임.

이용상태

감정평가일 현재 공실 상태임.

설비내역

승강기(승용 3대, 비상용 1대) 및 위생설비 등이 설치된 건물임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지 2필지(가지번 상태)로 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 고양대로, 북서측으로 노폭 약 20m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

지적정리가 완료되지 아니하여 토지이용계획확인서가 발급되지 아니함.

공부와의 차이

공부상 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황은 공실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건은 공부상으로는 지하 1층이나 , 북서측 도로(노폭 약 20m, 6차선+인도) 쪽에 위치하는
상가로 지상 인도에서 관찰이 되는 구조임.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. 일산동구청에 따르면 최초 수분양자인 전 소유자가 분양대금을 2024. 3. 18.자로 완납한 후 현 소유자에 대하여 토지 및 건물에 대한 재산세가 각 부과되고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경3360 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 지하1층비112호

용도: 근린상가

감정가: 1,196,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 42.00㎡ (약 12.71평)

건물지분: 42㎡ (약 12.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (가명)

특이사항: 대지권미등기, 유동화물건

주의사항: 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. 최초 수분양자가 분양대금을 완납 후 현 소유자에 대하여 토지 및 건물에 대한 재산세가 각 부과되고 있음.

2. 입지조건

입지 조건

* 위치: 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 동국대학교 일산병원 남동측, 일산자이센트리지 1단지 아파트 남측에 위치하고 있음.

* 주변 환경: 주위는 도시개발구역 내 상가지대이며, 그 외곽은 아파트가 입지해 있는 지역임.

* 교통: 356번 지방도에 근접해 있고 본건까지 차량접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

* 도로: 남서측으로 고양대로, 북서측으로 노폭 약 20m의 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

권리 분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (2024.03.18. 접수, 채권최고액 852,000,000원)

* 등기부 현황:

* 소유권이전 (신탁등기 말소)

* 근저당권 (국민은행)

* 가압류 (한국캐피탈, 엔에이치농협캐피탈, 주식회사우리카드, 주식회사애큐온캐피탈, 경기신용보증재단)

* 임의경매개시결정 (국민은행)

* 총 등기부채권액: 1,343,257,215원

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

상권 분석

* 지역 특성: 식사2도시개발구역 내 상가지대로, 배후에 다수의 아파트 단지가 위치하여 잠재적인 수요가 풍부함.

* 건물 현황: 철근콘크리트구조 평지붕 지하 6층, 지상 23층 건물 (2023. 3. 28. 사용승인). 본건은 지하 1층 비112호임.

* 이용 상태: 공부상으로는 제1종근린생활시설(소매점)이나, 감정평가일 현재 공실 상태임. 내부 인테리어가 완료되지 아니한 상태로 사용을 위한 추가 공사가 필요함.

* 주변 시설: 동국대학교 일산병원, 일산자이센트리지 등 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보가 용이할 것으로 보임.

5. 생활정보

생활 정보

* 편의시설: 동국대학교 일산병원과 같은 의료시설이 인근에 위치하며, 주변 아파트 단지의 상업 시설을 이용할 수 있음.

* 교통: 356번 지방도 및 약 20m 폭의 도로에 인접하여 차량을 통한 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편임.

* 주거 및 상업 환경: 도시개발구역 내 상가 지역으로, 대규모 아파트 단지와 함께 형성된 신흥 상권에 속함.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 대지권 등기가 되지 않은 상태이나, 평가 및 매각 목적물에 포함되어 있어 법적 문제는 없을 것으로 보이나, 등기부상 세부 확인 필요.

* 내부 마감 미완료: 천정, 바닥, 내벽 등 내부 인테리어가 완료되지 않은 상태로, 즉시 영업 또는 사용을 위해서는 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됨.

* 공실 상태: 현재 공실 상태로, 임차인 확보 및 공실 리스크 관리가 필수적임.

* 토지 관련 미비점: 지적정리가 완료되지 않아 토지이용계획확인서 발급이 불가한 상태임.

* 유동화 물건: 물건의 소유권 이전 과정에 유동화가 포함되어 있어, 거래 및 등기 과정에서 다소 복잡한 절차가 수반될 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 신축 건물 내 근린상가로, 동국대학교 일산병원 및 다수의 아파트 단지를 배후로 하는 우량 입지에 위치하고 있습니다. 권리관계 또한 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 대지권 미등기, 내부 인테리어 미완료, 지적정리 미비, 현재 공실 상태 등의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 감안하여 투자 계획을 수립해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축 건물 가치: 비교적 최신 건물로, 향후 건물 가치 상승 잠재력이 있음.

* 입지적 장점: 도시개발구역 내 위치하며, 병원 및 대규모 아파트 단지와 인접하여 안정적인 배후수요 확보 가능.

* 권리상 안전성: 모든 권리가 말소되는 물건으로, 인수되는 권리 부담이 없음.

* 개발 가능성: 도시개발구역 내 상가로서 향후 지역 발전과 더불어 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(1,196,000,000원)를 기준으로 하되, 현재 공실 상태와 내부 인테리어 미완료 상태를 고려한 수리 비용, 그리고 향후 임차인 확보 및 공실 리스크 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 관계로, 별도의 인수 비용은 발생하지 않습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사를 통한 내부 상태 확인과 주변 상권 및 시세 조사가 필수적으로 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.