나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63452 [1] 경기도 파주시 다율동 1041-3 이타워2 1층123호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 다율동 소재 ""다율초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제1층 제123호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
내벽 : 인테리어 등 마감,
창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

공부상 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비 등 제반설비 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

제반 차량 출입 가능한 포장도로 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 근린상업지역 , 근린상업지역(2022-05-27) , 도시지역(파주운정3지구) , 제1종지구단위계획구역(파주운정3지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(2021-11-01)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2022-12-29)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-01-15)(가칭)운정9초등학교 상대보호구역, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(파주운정3지구)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.미등기 대지권 있음, 최저매각가격에 적정대지권이 포함되어 평가됨(감정평가서 참조)
2.취득세 신고서(2025.9.22자 파주시 사실조회회신)및 주식회사 무궁화신탁의 2025.8.29.자 사실조회회신에 의하면 토지가격을 포함하여 취득세신고하고 분양대금을 납부함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63452 (1)

소재지: 경기도 파주시 다율동 1041-3 이타워2 1층123호

용도: 근린상가

감정가: 972,000,000원

토지면적: 2828.80㎡ (약 855.7평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.63㎡ (약 13.8평)

건물지분: 45.63㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (에프더블유2503유동화전문)

특이사항: 유동화물건, 대지권미등기, 공동담보

주의사항:

* 미등기 대지권 있음. 최저매각가격에 적정대지권이 포함되어 평가됨(감정평가서 참조).

* 취득세 신고서(2025.9.22자 파주시 사실조회회신) 및 주식회사 무궁화신탁의 2025.8.29.자 사실조회회신에 의하면 토지가격을 포함하여 취득세 신고하고 분양대금을 납부함.

특수물건정보: 유동화물건, 대지권미등기, 공동담보

1.1. 1. 건물 개요 (이타워2)

준공일: 2022년 9월 27일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물

총 호수: 200호

2. 입지조건

2

* 위치: 경기도 파주시 다율동 소재 "다율초등학교" 남측 인근

* 주위환경: 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 토지형상: 2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지입니다.

* 도로: 제반 차량 출입이 가능한 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 근린상업지역, 도시지역(파주운정3지구), 제1종지구단위계획구역(파주운정3지구), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(운정9초등학교), 제한보호구역(전방지역:25km), 택지개발지구(파주운정3지구)

3. 권리분석

2

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2023-03-31 접수)

* 총 등기부채권액: 1,452,000,000원

* 현재 등기상 권리관계:

* 소유권 이전 (최원기, 2023-03-31)

* 근저당 (우리은행, 696,000,000원, 2023-03-31) - 말소기준권리

* 근저당 (주식회사이시티, 60,000,000원, 2023-03-31) - 말소

* 임의경매 (에프더블유2503유동화전문, 581,222,170원, 2025-06-23) - 말소 (본건 경매)

* 근저당 (중앙농업협동조합, 696,000,000원, 2025-07-08) - 공동담보목록 - 말소

* 압류 (파주시, 2025-09-04) - 말소

* 말소되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 임차인 현황:

* 오재석

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 2,300,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2024-04-08

* 확정일자: 2025-07-03

* 배당신고일자: 2025-08-20

* 대항력: 없음. 따라서 보증금 인수 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

2

* 주변 환경: 다율초등학교 인근으로 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요 확보가 기대됩니다.

* 유동인구: 초등학교 인근으로 학생 및 학부모, 지역 주민의 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 상업시설: 건물 내 및 인근에 식당, 편의점 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 편의성이 높습니다.

* 향후 개발: 파주 운정3지구 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 발전 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

2

* 교육: 다율초등학교, 다율중학교가 인근에 위치하며, 운정9초등학교 상대보호구역으로 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 편의시설: 인근 상업시설 이용이 편리하며, 추후 운정3지구 개발에 따른 편의시설 확충이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

2

* 대지권 미등기: 건물 등기부에는 있으나 대지권이 아직 등기되지 않은 상태입니다. 매수 시 대지권 확보를 위한 추가 절차 및 비용이 발생할 수 있으며, 이는 감정평가 시 적정 대지권이 포함 평가되었음을 감안해야 합니다.

* 유동화 물건: 자산유동화전문회사가 채권자인 물건으로, 일반 경매와는 다른 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 취득세 관련: 대지권 미등기 상태임에도 토지 가격을 포함하여 취득세 신고 및 분양대금이 납부된 사실이 확인되었습니다.

* 군사시설 보호구역: 제한보호구역(전방지역:25km)으로 묶여 있어, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 쓰레기 소각장 이슈: 파주시에서 신규 소각장 건립을 추진 중이며, 광역화(타 지역 쓰레기 반입) 여부를 두고 주민 간 논란이 있는 것으로 파악됩니다. 직접적인 혐오시설로 분류되지는 않으나, 지역 내 환경 관련 이슈로 장기적인 영향을 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

2

본 물건은 경기도 파주시 다율동에 위치한 근린상가로, 초등학교 인근에 자리하여 안정적인 수요층을 확보할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물은 2022년 준공되어 비교적 신축이며, 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

가장 큰 고려사항은 대지권 미등기 상태로, 이는 매수 후 추가적인 절차와 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 파주 운정3지구 개발 계획과 연계된 지역 발전 가능성도 있으나, 군사시설 보호구역 지정 및 지역 내 쓰레기 소각장 관련 이슈 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 모든 권리관계는 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰 후 말소될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

2

* 안정적인 고정 수요: 초등학교 인근 상가로 꾸준한 고객 확보 가능.

* 지역 개발 잠재력: 파주 운정3지구의 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 신축급 건물: 2022년 준공 건물로, 비교적 양호한 관리 상태 및 최신 설비 기대.

* 미등기 대지권 해결 시 권리 명확화: 대지권 확보 절차 완료 시 물건의 가치 상승.

9. 예상 입찰가

2

감정가는 972,000,000원이며, 현재 파악된 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 해당 물건의 현황(대지권 미등기 등), 주변 시세, 향후 개발 가능성, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 전문가 상담을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.