나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72568 [1] 경기도 의정부시 의정부동 167-1 메트로타워 12층 1206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역(1호선)' 남동측 인근에 위치하여, 주위는
다세대, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 의정부역(1호선) 및 노선버스정류장이 소재하
는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 내 12층 1206호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임마감 등,
창호 : 하이섀시 창호 등 마감임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 아파트(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상
수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 의정부시 의정부동 167-1 메트로타워 12층 1206호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2025타경72568 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 83,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다.

토지 면적은 2.50㎡ (약 0.76평)이며, 건물 면적은 17.19㎡ (약 5.20평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 중 12층에 위치하며, 2018년 6월 20일 사용 승인되었습니다.

전용 면적은 17.19㎡ (약 5.20평)이며, 추정 분양 면적은 약 33.92㎡ (약 10.26평)입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역(1호선)' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 의정부역(1호선)과 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 8월 22일 접수된 한화생명보험의 가압류 (갑10)입니다.

본건에는 대항력 있는 임차인 신새미 씨가 존재합니다.

임차인은 2022년 3월 21일 전입신고하였고, 2022년 3월 4일 확정일자를 받았습니다.

임차인의 보증금은 79,500,000원이며, 차임은 0원으로 확인되었습니다.

집합건물 등기부 요약 상, 을구 1번 주택임차권(신새미)은 '인수'로 기재되어 있으며, 이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 대항력 및 '인수' 표기를 고려할 때 실제 인수 금액 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

등기부채권 총액은 100,079,908원입니다.

1.3. 상권분석

의정부역 역세권에 위치하여 유동인구가 비교적 많고, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

다만, 본건은 주거용(도시형생활주택)으로 이용 중이므로, 주변 상권의 직접적인 영향보다는 역세권이라는 입지적 장점이 더 클 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

의정부역(1호선) 및 시내버스 노선이 풍부하여 서울 및 수도권으로의 출퇴근이 용이합니다.

주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재 경보 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

건물 사용 승인일이 2018년으로 비교적 최근에 지어진 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 '신 ' 씨의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금 79,500,000원이 배당으로 모두 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 잔액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 예상보다 늘어날 수 있습니다.

등기부채권 총액(100,079,908원)이 감정가(83,000,000원)를 초과하는 점도 고려해야 합니다.

본건 토지에는 일반상업지역, 소로2류, 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

임대관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 현재 임대 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부역 초역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로 교통 편의성이 우수합니다.

비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금 인수 가능성은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

임차인의 보증금 79,500,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자의 실제 부담액은 상당폭 늘어날 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 대비 임차인의 보증금을 포함한 총 인수 금액을 고려하여 투자 가치를 면밀히 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지로 인한 높은 임대 수요 및 환금성 기대.

2018년 사용 승인된 비교적 신축 건물.

17. 19㎡의 소형 면적으로 1인 가구 임대 사업에 적합.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 79,500,000원을 인수할 가능성이 높아, 총 인수 금액이 감정가를 초과할 수 있는 위험이 존재합니다.

이러한 위험 요소를 충분히 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

(참고: '인수 보증금'은 제외하고 계산된 예상 입찰가입니다. 실제 총 투자 비용에는 인수 보증금이 추가될 수 있습니다.)

최근 매매된 유사 면적 대비 비교 가능한 물건 정보가 부족하나, 지역 시세를 고려할 때, 감정가(83,000,000원)의 약 75% 수준을 예상 입찰가로 제시합니다.

예상 입찰가: 62,250,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.