나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72558 [1] 경기도 의정부시 녹양동 355 녹양힐스테이트 101동 1층 101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 녹양동 소재 ""의정부종합운동장"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와잇기지붕 18층 건물내 제1층 제101호로서,
외벽 : 시멘트모르타르위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 플라스틱새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 북측의 진입로를 통해 출입하고 있으며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가능지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역(의정부고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부광동고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(의정부광동고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경72558 (1) 의정부지방법원 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 의정부시 녹양동 355 녹양힐스테이트 101동 1층 101호이며, 본건은 아파트로 이용 중입니다.

감정가는 265,000,000원입니다.

토지 면적은 25.86㎡ (약 7.82평)이며, 건물 면적은 59.98㎡ (약 18.15평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 물건 세부 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72558 (1)

소재지: 경기도 의정부시 녹양동 355 녹양힐스테이트 101동 1층 101호

용도: 아파트

감정가: 265,000,000원

토지 면적: 25.86㎡ (약 7.82평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 59.98㎡ (약 18.15평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2006년 8월 25일

2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 녹양동 소재 "의정부종합운동장" 남동측 인근에 위치합니다. [cite: Summary]

주변으로는 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다. [cite: Summary]

2.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용이 용이한 편입니다. [cite: Summary]

단지 북측의 진입로를 통해 출입이 가능하며, 도로 상태는 무난합니다. [cite: Summary]

2.2. 토지이용계획 및 주변 환경

본건이 속한 토지는 부정형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다. [cite: Summary]

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가능지구)이며, 소로, 중로 등 도로에 접해 있습니다. [cite: Summary]

또한, 의정부고등학교, 의정부광동고등학교 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당하며, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. [cite: Summary]

2.3. 주변 시설 및 혐오시설 정보

주변에는 의정부종합운동장, 학교 등이 위치하고 있습니다. [cite: Summary]

최근 보도에 따르면, 녹양동 일대 건설폐기물 임시 보관소 설치 추진에 대한 주민들의 반발이 있었던 것으로 파악됩니다. 해당 부지는 주거지역, 학교, 보육시설, 체육시설 등이 인접해 있어 주민들이 분진, 소음, 악취 등의 피해를 우려하고 있습니다. 본건과의 직접적인 인접 여부는 추가 확인이 필요하나, 지역 내 혐오시설 관련 이슈가 있음을 인지할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 설정되어 있어 권리분석에 각별한 주의가 요구됩니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김정

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-12

* 확정일자: 2021-11-12

* 배당신고일자: 2023-11-16

* 대항력: 있음 (물건명세서 및 등기부 요약 참조)

* 비고: 선순위 임차권 설정 (을11), 보증금 290,000,000원 (등기부 요약상 금액)

3.2. 등기부 요약 및 권리 관계

본건의 말소기준권리는 2025년 06월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

주택임차권(을11)은 2023년 11월 16일에 접수되었으며, 권리금액은 290,000,000원입니다. 해당 임차권은 "인수"로 기재되어 있으며, 이는 매수인이 보증금 중 배당받지 못한 금액을 인수해야 함을 의미합니다.

따라서, 김정 임차인의 보증금 290,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

3.3. 인수되는 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 경매 신청 채권자의 배당 여부에 따라 달라질 수 있으나, 임차권 등기상 보증금 290,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.)

* 대항력 있는 임차인: 김정 (보증금 290,000,000원 인수 조건)

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. [cite: Summary]

대중교통이용이 보통 수준으로 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. [cite: Summary]

5. 생활정보

녹양힐스테이트 아파트는 2006년 8월 25일 사용승인된 단지로, 총 15개동 1196세대로 구성되어 있습니다. [cite: Apartment Info]

최고층 25층, 최저층 1층으로 이루어져 있으며, 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다. [cite: Apartment Info]

총 주차대수는 262대(지상 12대, 지하 250대)이며, 전기차 충전기는 지하에 25대 설치되어 있습니다. [cite: Apartment Info]

주변에 의정부종합운동장, 의정부고등학교, 의정부광동고등학교 등이 있어 주거 환경이 비교적 쾌적한 편입니다. [cite: Summary, 8]

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 존재: 김정 임차인의 보증금 290,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높아, 총 매입 비용이 시세보다 높아질 수 있습니다.

* 인수 보증금 규모: 감정가(265,000,000원)보다 높은 290,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 하므로, 투자 위험이 높습니다.

* 주변 혐오시설 이슈: 건설폐기물 임시 보관소 설치 추진 관련 주민 반발 사례가 있어, 향후 유사한 환경 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 녹양동 소재 녹양힐스테이트 아파트로, 일반적인 아파트로서의 생활 편의시설 및 교통 여건은 보통 수준입니다. [cite: Summary]

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인 김정 씨가 보증금 290,000,000원을 인수해야 하는 조건으로 경매가 진행되고 있어, 투자 관점에서 매우 신중한 접근이 필요합니다. [cite: Rights Analysis, Risk Assessment]

감정가가 265,000,000원이지만, 인수해야 할 보증금이 290,000,000원이므로, 총 매입 비용은 최소 555,000,000원(감정가+인수 보증금) 이상이 될 수 있습니다. 최근 동일 면적(59.98㎡)의 매매가가 278,000,000원임을 감안할 때, 단순 매입 시 상당한 손실이 예상됩니다. [cite: JSON Data, Market Value Assessment]

따라서, 본건은 인수되는 임차 보증금 전액이 배당을 통해 회수되거나, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받는 등 특수한 상황이 아니라면 적극적인 투자를 추천하기 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 낙찰가 기대: 높은 인수 보증금으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있습니다.

* 실거주 목적 시: 임차인의 보증금을 본인이 부담해야 하는 점을 명확히 인지하고, 총 매입 비용을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 미래 가치 고려: 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성 및 아파트 가치 상승 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 선순위 임차인에게 지급해야 할 보증금 290,000,000원이 감정가(265,000,000원) 및 최근 시세(59.98㎡ 기준 약 278,000,000원)보다 높아, 매수인이 인수해야 하는 총액이 현재 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

따라서, 입찰가를 산정함에 있어서는 해당 보증금을 제외한 순수한 건물 및 토지 가치에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

본건의 시장 가치를 약 278,000,000원으로 가정하고, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 이에 미치지 못하도록 입찰가를 산정해야 합니다. 그러나 현재 상황에서는 수익을 기대하기 어려운 구조입니다.

보수적인 관점에서, 인수되는 보증금을 감안하여 총 지출이 시세 범위를 넘지 않도록 매우 낮은 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 100,000,000원 ~ 150,000,000원

주의: 상기 입찰가는 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않는 범위 내에서 수익성을 기대하기 어렵다는 점을 고려한 매우 보수적인 금액입니다. 실제 입찰 시에는 본인의 자금 계획 및 위험 감수 능력에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.