나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72581 [1] 경기도 의정부시 의정부동 504-2 정은루체빌 비동 8층 802호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72581 [1] 경기도 의정부시 의정부동 504-2 정은루체빌 비동 8층 802호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매6계 2025타경72581 | 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 504-2 정은루체빌 비동 8층 802호 | 감정가: 271,000,000원 | 최저가: 132,790,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72581 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 504-2 정은루체빌 비동 8층 802호

용도: 오피스텔 (현황: 주거용 오피스텔)

감정가: 271,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 상세 면적

토지면적: 18.21㎡ (약 5.51평)

건물면적(전용): 75.70㎡ (약 22.89평)

토지 지분율: 1821/2143.20 (총 토지면적 추정치 기반)

건물 지분율: 7570/8760.30 (총 건물면적 추정치 기반)

면적 산정 근거: 본 건은 오피스텔(집합건물)이며, 제시된 건물면적 75.70㎡는 전용면적으로 판단됩니다. 아파트의 분양면적에 해당하는 공용면적은 별도 기재되지 않아 포함하지 않았습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 물건 개요 및 현황

본 건은 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 8층 802호이며, 외벽은 석재, 치장벽돌, 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었습니다. 내부는 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 다용도실, 현관으로 구성된 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

기본적인 위생/급배수설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 승강기설비(15인승)와 주차설비(턴테이블) 등이 갖추어져 있습니다.

2.2. 입지 조건 및 교통 환경

최고의 입지: 본 건은 수도권 1호선 의정부역 남서측 인근에 위치하며, 의정부의 중심 상업 지역과 인접한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

교통 환경: 1호선 의정부역과 의정부경전철 의정부역을 모두 이용할 수 있는 트리플 역세권에 준하는 입지입니다. 인근에 일반 노선버스 정류장도 소재하여 대중교통 이용 상황은 매우 양호합니다. 차량 진출입도 가능합니다.

주위 환경: 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 생활 편의성이 높으나, 중심 상업지역 인근의 특성상 다소 번잡할 수 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본 건이 위치한 의정부동 일대는 의정부역을 중심으로 한 의정부 최대 중심 상업 지역입니다. 다양한 프랜차이즈, 병원, 은행, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있어 풍부한 생활 인프라를 즉시 누릴 수 있습니다. 주거 시설이면서도 상업 지역의 편의성을 동시에 갖춘 입지입니다.

생활 정보: 반경 500m 이내에 각종 편의시설(마트, 병원, 약국, 음식점)이 밀집되어 있어 주거 편의성은 최상입니다.

혐오 시설 분석: 인근 지역 검색 결과, 대상 물건지 주변에는 특별히 언급될 만한 대규모 혐오시설(쓰레기 처리장, 대형 묘지 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 중심 상업 지역의 특성상 유흥 시설 및 소음 발생 가능성은 상존합니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 관계 분석

경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자(소유자 권OO)의 채무 불이행에 의해 진행되는 경매입니다.

주의 사항: 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸되므로 등기부상 권리관계는 비교적 단순해질 가능성이 높습니다. 그러나 소유자(채무자) 또는 임차인이 점유하고 있을 가능성이 크므로, 명도(인도명령 및 강제집행)에 대한 준비와 명도 비용 산정이 필수적입니다. 임대차 관계는 미상인 상태이므로, 입찰 전 현장 조사 및 임차인 유무 확인이 중요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

공부와의 차이: 공부(건축물대장 등)상 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 현황은 방 3개를 갖춘 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용 오피스텔은 취득세 산정 시 일반 주택과 다르게 적용될 수 있으며, 임차를 놓을 경우 주택임대차보호법 적용 여부가 쟁점이 될 수 있습니다. 매각 후 용도 변경 및 세금 문제에 대해 전문가와 상의해야 합니다.

터널식 주차장(턴테이블): 주차 편의를 위해 턴테이블 방식이 도입되어 있으나, 일부 운전자에게는 불편함을 야기할 수 있으며 기계식 주차장의 관리 비용 및 고장 리스크가 존재합니다.

4. 투자 의견

4.1. 종합 의견

본 건은 의정부역 더블 역세권에 위치한 주거용 오피스텔로, 탁월한 교통 및 생활 편의성을 확보하고 있어 실수요자 및 임대 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다. 특히 75.70㎡(약 22.89평)의 전용면적은 방 3개 구조로 이용 중이므로 일반 아파트의 소형 평형을 대체할 수 있는 실거주 가치가 높습니다.

감정가 2억 7,100만 원은 현황 주거용으로서의 가치 및 역세권 입지를 반영한 것으로 보이며, 법원 최저가 확인 후 적정 낙찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 권리관계는 강제경매의 특성상 명도 리스크를 제외하고는 복잡하지 않을 것으로 예상됩니다.

4.2. 투자 포인트

핵심 역세권: 수도권 1호선 및 경전철 의정부역 인접으로 서울 및 경기 북부 전 지역으로의 이동이 용이하여 임차 수요가 매우 풍부합니다.

실거주/임대 투자 적합: 방 3개 구조는 신혼부부 또는 3인 이하 가구의 실거주로 적합하며, 역세권의 풍부한 임차 수요를 바탕으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

중심 상업지역 인프라: 의정부 로데오거리 및 각종 생활 편의시설을 도보로 이용 가능한 생활 환경의 장점을 극대화할 수 있습니다.

감정가 대비 수익률: 경쟁이 치열할 수 있으나, 유찰 시 감정가 대비 투자 수익률이 크게 개선될 수 있는 잠재력을 가집니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매6계